— N° RG 25/02503 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7UM

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

1ERE CHAMBRE

Loyers Commerciaux

Date : 24 Septembre 2025

N° RG 25/02503 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7UM

Minute n° 25/00010

Formule Exécutoire délivrée

le :

à :

Copie Conforme délivrée

le : 26-09-2025

à : M^e Louis-David ABERGEL + dossier

M^e Marie-Christine WIENHOFER + dossier

Régie

Service Expertise

JUGEMENT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

S.C.I. SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Localité 11] – SCI SECOVALDE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Louis-David ABERGEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, substitué par M^e Brigitte BILLARD SEROR, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A. ORANGE

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Andréa LAYANI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

M^e Marie-Christine WIENHOFER, avocat au barreau de MEAUX, avocat postulant,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge statuant comme juge des loyers commerciaux

DEBATS

A l’audience publique du 03 Septembre 2025,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Monsieur Arnaud MARCANGELI, Juge, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;

EXPOSE DES FAITS, MOYENS ET PRETENTIONS

Suivant acte sous seing privé en date du 8 octobre 2012, la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT DU [Localité 11] – SCI SECOVALDE donné à bail commercial à la S.A FRANCE TELECOM )dont la dénomination sociale est aujourd’hui ORANGE) d’un local à usage commercial portant le numéro W039 sis [Adresse 9] à SERRIS (77700) pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 10 juillet 2012 et jusqu’au 9 juillet 2022 moyennant un loyer minimum garanti égal à la somme annuelle de 139 200 euros hors charges et hors taxes en principal.

— N° RG 25/02503 – N° Portalis DB2Y-W-B7J-CD7UM

Par acte de commissaire de justice en date du 24 mars 2022, la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT DU [Localité 11] – SCI SECOVALDE délivrait à la S.A ORANGE un congé portant offre de renouvellement d’un bail commercial moyennant un loyer minimum garanti égal à la somme annuelle de 231 600 euros hors charges et hors taxes en principal;

Suivant mémoire préalable en fixation du loyer du bail renouvelé du 3 août 2023, la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT DU [Localité 11] – SCI SECOVALDE notifiait à la S.A ORANGE une demande de fixation du loyer minimum garanti pour un montant de 289 500 euros.

Aucun accord n’étant intervenu, par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT DU [Localité 11] – SCI SECOVALDE a fait assigner la S.A ORANGE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement en date du 20 février 2025, le tribunal judiciaire de Paris s’est déclaré incompétent au profit de la juridiction de Meaux.

Aux termes de son mémoire en demande la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT DU [Localité 11] – SCI SECOVALDE sollicite :

A TITRE PRINCIPAL

— Constater l’accord des parties pour que le bail soit renouvelé pour une durée de dix années entières et consécutives à compter du 1er octobre 2022, aux clauses et conditions du bail échu en ce compris la clause de loyer variable, à l’exception notamment de celles qui nécessiteront une adaptation aux nouvelles dispositions de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises et à son décret d’application n°2014-1317 du 3 novembre 2014 relatif au bail commercial

— Faire application de l’article 35, renouvellement du titre V de la partie II du bail au terme du tel des parties expressément convenus

* d’organiser d’un commun accord entre les conditions financières du futur renouvellement de leur bail, lesquels sont dérogatoire de la valeur locative statutaire telle que définie par les articles L. 145–33 et R. 145–2 à 145–8 du code de commerce

* De demander la juridiction à défaut, d’accord amiable entre elles, de fixer le montant du loyer du bail renouveler en fonction de la valeur locative du local, considéré laquelle devrait être déterminé selon les mêmes critères que serait entre les parties en cas d’accord amiable

— Juger que la surface du local servait d’assiettes à la détermination de la valeur locative est de 187 m² GLA sans pondération

— Juger qu’il n’y a pas lieu d’appliquer un quelconque sur la valeur en locatif de renouvellement au titre des obligations respectives des parties, plus particulièrement en raison des charges exorbitants de droit commun

— Voir désigner tel expert qu’il plaira à la juridiction avec pour mission de

Visiter les locaux, situés dans le centre commercial, super régional, [Localité 11] et les décrireEntendre les parties en leur dire et explicationDonner son avis sur la valeur locative du local, telle qu’elle résulte à la date considéré des éléments visées à l’article 35 renouvellement du titre V de la partie II du bail qui devront être recherchéExclusivement dans le centre commercial, super régional, [Localité 11], situé à [Localité 10] celui-ci constituant une unité autonomie de marchéEn référence au prix, pratiquée dans le centre commercial par un unité de surface pour des locaux, équivalence corrigé à défaut d’équivalence en considération des différences constatés entre les locaux loués et les locaux de référence

— Fixer dans ce cas, le loyer minimum garantie provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer, minimum en cours, outre le parfait, règlement des charges et accessoires exigible en exécution du bail

— Voir réserver dans ce cas les dépens

À titre subsidiaire

Fixer le loyer, minimum garantie de renouvellement au 1er octobre 2022 à la somme de 289 500 € hors-taxes et hors charges par anJuger que les différentiel portera intérêt au légal de plein droits à compter de sa date d’effetJuger que les intérêts échu depuis plus de un an produiront, eux-mêmes, intérêt, conformément aux dispositions de l’article 1342-2 du Code civil

En tout état de cause

Débouté la société Orange de sa demande pendant avoir condamné la société pour l’équipement commercial du [Localité 11] SCI SECOVALDE au paiement d’une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens Condamner la société Orange au paiement d’une somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entier dépens

Aux termes de son mémoire en réponse signifié par RPVA le 01 août 2025 et soutenu oralement lors de l’audience des plaidoiries du 3 septembre 2025, la S.A ORANGE sollicite :

A titre principal

— DEBOUTER la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Localité 11] de sa demande d’expertise,

— FIXER le loyer du bail renouvelé consenti par la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Localité 11] à la société ORANGE à la somme annuelle de 157.819,52euros hors taxes

et hors charges à compter du 1 er octobre 2022,

A titre subsidiaire

— DESIGNER tel expert qui lui plaira afin de déterminer le montant de la valeur locative des locaux au jour du renouvellement du bail, soit au 1 er octobre 2022, et ce aux frais de la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Localité 11],

— ORDONNER que la consignation des sommes à valoir sur les honoraires de l’expert est à la charge de la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Localité 11],

— CONDAMNER la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Localité 11] à communiquer, dans leur intégralité, les baux, avenants et contre-lettres éventuelles relatives aux locaux exploités sous les enseignes ATOL OPTICIENS, TEZENIS, CLEOR, FOOT KORNER et LEVI’S STORE, dont elle se prévaut dans son mémoire préalable et dans son assignation,

En tout état de cause

— CONDAMNER la SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT COMMERCIAL DU [Localité 11] à régler à la société ORANGE la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il sera rappelé que les demandes de “donner acte”, “constater” ou “dire et juger” ne sont pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4, 5 et 31 du code de procédure civile en ce que les demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

1 – Sur la demande de révision du loyer

Les parties s’étant accordées sur le principe du renouvellement du bail, le juge des loyers commerciaux est compétent pour statuer sur les contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé. A défaut de stipulation contractuelle spécifique, la valeur locative est déterminée selon les critères légaux laquelle s’impose aux parties et au juge. Il appartient au juge de rechercher, même d’office, si le loyer du bail renouvelé correspond à la valeur locative. Le loyer en renouvellement est fixé en tenant compte des éléments existants à la date du renouvellement.

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Aux termes de l’article R.145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

Selon l’article R.145-6 du même code, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R.145-7 du même code prévoit que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6.

A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence.

Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

Enfin, selon l’article R.145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

Aux termes de la jurisprudence, les obligations incombant normalement au bailleur, dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie, comme par exemple l’impôt foncier, les travaux de mise en conformité, l’assurance et les frais de gestion, consituent un facteur de diminution de la valeur locative et cela, même si les locaux sont situé dans un centre commercial et que les autres baux sont identiques.

Il résulte de l’article L. 145-34 du même code que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, sauf modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 précité.

En d’autres termes, la règle du plafonnement du loyer peut être écartée en cas de modification notamment des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L.145-33 précité ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail

Il apparaît que les éléments produits par la demanderesse, même s’ils ont pu valablement être discutés, ne permettent pas, en l’état, de fixer la valeur locative des locaux loués ni de dire s’il existe une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 de nature à entraîner le déplafonnement du loyer du bail renouvelé. Par ailleurs, les éléments requis pour statuer sur la demande de fixation du loyer ne peuvent être obtenus par les vérifications personnelles du juge ou par un constat.

Il est de ce fait nécessaire avant dire droit sur la fixation du loyer renouvelé de recourir à une mesure d’expertise, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement et aux frais avancés de la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT DU [Localité 11] – SCI SECOVALDE qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé.

Le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuellement en vigueur.

2 – Sur la demande de communication de pièces

La S.A ORANGE sollicite du juge des référés que la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT DU [Localité 11] – SCI SECOVALDE soit condamnée à communiquer les pièces suivantes : les baux, avenants et contre-lettres éventuelles relatives aux locaux exploités sous les enseignes ATOL OPTICIENS, TEZENIS, CLEOR, FOOT KORNER et LEVI’S STORE, dont elle se prévaut dans son mémoire préalable et dans son assignation,

Aux termes des dispositions de l’article 132 du code de procédure civile “ La partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance. La communication des pièces doit être spontanée”

L’article 133 du même code ajoute “Si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication”

Enfin, l’article 134 du même code dispose que “Le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai, et, s’il y a lieu, les modalités de la communication”

Le juge apprécie souverainement l’utilité et la pertinence de la pièce dont la partie entend solliciter la communication.

En l’espèce, les pièces sollicitaient pourront utilement être produites lors des opérations d’expertises, il y a donc lieu de rejeter la demande à ce stade de la procédure.

3 – Sur les mesures de fin de jugement

Les dépens et les autres demandes seront réservés.

L’exécution provisoire étant de droit, il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, par jugement avant dire droit contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

ORDONNE une mesure d’expertise et commet pour y procéder :

[J] [B]

Cabinet FRUCHTER & [J]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tél : [XXXXXXXX01]

Fax : 01.49.24.04.94

Port. : 06.20.56.85.30

Email : [Courriel 8]

DIT que l’expert aura pour mission de :

— convoquer les parties et les entendre, assistées, le cas échéant, de leur conseil et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’ expertise ;

— se rendre sur place, visiter les lieux situés dans le centre commercial VAL D’EUROPE,

— décrire les lieux loués en déterminant notamment leur surface;

— se faire remettre par les parties tout document utile à l’accomplissement de sa mission, notamment l’ensemble des pièces produites dans le cadre du présent litige;

— donner son avis sur une éventuelle modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du code de commerce et leur incidence sur l’activité du preneur ;

— fournir à la juridiction tous éléments d’appréciation technique et de fait de nature à permettre à la juridiction de déterminer la valeur locative des locaux commerciaux objets du bail renouvelé le 1er octobre 2022 au regard des critères définis par l’article L. 145-33 du code de commerce ;

— faire toutes constatations et observations utiles à la solution du litige;

— répondre aux dires des parties ;

ORDONNE aux parties de produire les pièces réclamées par l’expert à première demande ;

AUTORISE l’expert à s’adjoindre tout sapiteur de son choix si nécessaire ;

DIT que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et en fera rapport au magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert commencera ses opérations dès l’avis par le greffe du versement de la consignation, et qu’il déposera son rapport dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de délai dûment sollicitée en temps utile auprès du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

DIT que l’expert, en même temps qu’il déposera son rapport au greffe, en fera parvenir une copie aux parties ou à leurs avocats, mention en étant portée sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que la S.C.I SOCIETE POUR L’EQUIPEMENT DU [Localité 11] – SCI SECOVALDE devra consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du greffe (service expertise) dans les deux mois du présent jugement, une provision de 2500 euros à valoir sur la rémunération définitive de l’expert ;

DIT que faute de consignation dans ledit délai, la commission de l’expert deviendra caduque et sera privée de tout effet, sauf prorogation accordée par le juge chargé du contrôle des expertises ;

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 282 alinéa 5 du code de procédure civile, l’expert devra lors du dépôt de son rapport, accompagner celui-ci de sa demande de rémunération et adresser un exemplaire de celle-ci aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception ;

FIXE le montant du loyer provisionnel dû au titre du bail en renouvellement au montant du loyer actuellement en vigueur ;

REJETTE la demande de communication de pièce formée par la S.A ORANGE,

RESERVE les plus amples demandes des parties et les dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Le Greffier Le Président