TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01214

N° Portalis DBX4-W-B7J-UAFN

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[Z] [B] épouse [J]

[R] [J]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Marie MARTIN-LINZAU, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [Z] [B] épouse [J],

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

Monsieur [R] [J],

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 26 juin 2015, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 423,30 € et 137,95 € de provision sur charges.

Par contrat du 25 juin 2015, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] un garage n°0003 situé à la même adresse, pour un loyer mensuel de 45€.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant les clauses résolutoires le 07 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.564,49 €.

Par acte de commissaire de Justice en date du 16 décembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin :

— de constater la résiliation de plein droit des baux par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et l’évacuation de tous biens meubles des lieux avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin ;

— de constater la mauvaise foi de M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] et de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— et de condamner solidairement ces derniers au paiement à titre provisionnel :

* de la somme de 2.354,45€, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à complète libération des lieux d’un montant égal au loyer et charges en cours;

outre une somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 3.997,65 €. Elle précise que les locataires n’ont pas repris le paiement des loyers courants.

Bien que convoqués par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 16 décembre 2024, M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] ne sont ni présents ni représentés.

L’ordonnance est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 27 septembre 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 16 octobre 2024 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés de loyers de M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] le 1er octobre 2024, ce qui confirme l’envoi et la réception du courrier de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Le bail d’habitation conclu le 26 juin 2015 contient une clause résolutoire ( article 6.2) reprenant les modalités de l’article 24 et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif au garage/parking prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et 8 jours après un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Cependant, la clause résolutoire prévue à ce bail n’est pas conforme à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 précité, qui ne permet à une clause résolutoire de produire effet, en cas de non-paiement des loyers et charges, que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant ces clauses, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 07 octobre 2024 pour la somme en principal de 2.564,49€, conformément à la clause résolutoire du bail d’habitation.

M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.398 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 08 décembre 2024.

En outre, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J], devenus occupants sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé aux défendeurs pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, leur mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur évacuation qui demeure à ce stade purement hypothétique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte démontrant que M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] restent devoir la somme de 3.997,65€ à la date du 06 mai 2025, incluant une dernière facture du mois d’avril 2025.

M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Ils seront, par conséquent, condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 3.997,65 €, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.354,45 € à compter de l’assignation (16 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Par ailleurs, M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J], devenus occupants sans droit ni titre, seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 08 décembre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges de chacun des baux, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] seront solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er mai 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu du fait que M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant aux baux conclus les 25 et 26 juin 2015 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], et le garage n°0003 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 08 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 3.997,65 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 06 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025), avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.354,45 € à compter de l’assignation (16 décembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré entre le 08 décembre 2024 et le 30 avril 2025 étant compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges de chacun des baux, révisables selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS in solidum M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [R] [J] et Mme [Z] [B] épouse [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente