TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03167

N° Portalis DBX4-W-B7I-THLG

JUGEMENT

N° B 25/

DU : 17 Juin 2025

[R] [F]

C/

[W] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à M^e Christophe BORIES

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le mardi 17 juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 25 mars 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [F], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Christophe BORIES, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [H]

demeurant [Adresse 7]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 mars 2018, prenant effet au 04 avril 2018, Monsieur [R] [F] a donné à bail à Monsieur [W] [H] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel de 480 euros et une provision sur charges mensuelle de 70 euros.

Par lettre recommandée réceptionnée le 05 octobre 2023, Monsieur [R] [F] a fait signifier à Monsieur [W] [H] un congé pour vente prenant effet au 04 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 07 août 2024, Monsieur [R] [F] a ensuite fait assigner Monsieur [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] pour obtenir :

— son expulsion immédiate, et la suppression du délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux,

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer de 480 euros à compter de la décision d’expulsion et à la régularisation des charges relatives à son occupation,

— sa condamnation au paiement d’une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du congé, du constat de commissaire de justice et de l’assignation.

Appelé à l’audience du 09 décembre 2024, le dossier a été renvoyé à l’audience du 25 mars 2025 à la demande du demandeur.

A l’audience du 25 mars 2025, Monsieur [R] [F], représenté par Maître Christophe BORIES, substitué par Maître Valérie BOUTEILLER, maintient les demandes de son assignation et s’oppose à l’octroi de délais pour quitter les lieux. Il fait valoir que l’offre de vente a été envoyée le 23 août 2023, que le congé a été envoyé le 02 octobre 2023 et reçu le 04 octobre 2023 et que le locataire n’a pas quitté les lieux, ni justifié de recherches de logement depuis.

Monsieur [W] [H] comparaît en personne et indique ne pas contester la validité du congé. Monsieur [W] [H] demande à pouvoir bénéficier de deux ans de délais pour quitter les lieux. Il déclare qu’il n’arrive pas à trouver de nouveau logement, malgré de nombreuses démarches en ce sens auprès des mairies et du parc HLM, et qu’il perçoit uniquement le RSA. Il indique qu’il continue toutefois de payer son loyer régulièrement.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

Autorisé à produire une note en délibéré pour justifier de ses recherches de logement et de ses ressources, Monsieur [W] [H] a produit la preuve de sa demande de logement social depuis février 2020, actualisée et renouvelée annuellement, et de la priorisation PDALHPD depuis novembre 2023, des échanges avec une assistance sociale et de ses demandes de logement dès septembre 2023 et jusqu’en décembre 2024 auprès des mairies de [Localité 11], [Localité 6], [Localité 9], [Localité 8] et de la SFHE. Il a également justifié de ses recherches d’emploi infructueuses, de son avis d’imposition et de son attestation de paiement de la CAF pour la période de mars 2023 à février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA VALIDITE DU CONGE

L’article 15 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué […]. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur. […] En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. […] A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués."

L’article 15 II de la même loi rappelle les conditions à respecter lorsque le congé est donné pour vente et doit être reproduit avec le congé.

Le bail conclu le 28 mars 2018, prenant effet au 04 avril 2018 et d’une durée de trois ans, devait être reconduit le 04 avril 2024. Néanmoins, le bail comprend une clause reprenant les modalités de l’article 15 de la loi du 06 juillet 1989 et permettant la résiliation du bail à son terme, sous réserve d’un préavis de 6 mois, par le bailleur qui souhaite reprendre son bien.

Un congé a été délivré par lettre recommandée reçue le 05 octobre 2023 à Monsieur [W] [H]. Si ce congé est tardif d’un jour, Monsieur [W] [H] n’en a pour autant pas contesté la validité, tant dans sa forme que dans son fond, et n’a fait valoir aucun grief quant à ce retard minime. Ce congé mentionne la raison pour lequel le bailleur donne congé, en l’espèce pour vente, et comporte une offre de vente mentionnant le prix de vente. Les dispositions de l’article 15 II ont été reproduites.

Il convient ainsi de valider le congé donné par Monsieur [R] [F], d’autant que celui-ci n’est pas contesté par Monsieur [W] [H].

Compte-tenu du congé prenant effet au 04 avril 2024, le bail n’a pas été renouvelé à cet date et Monsieur [W] [H] est depuis occupant sans droit ni titre.

II. SUR L’EXPULSION ET LES DELAIS POUR LIBERER VOLONTAIREMENT LES LIEUX

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […] Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée”.

L’article L412-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que, “lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois”.

L’article L412-3 du Code susvisé dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.”

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

En l’espèce, Monsieur [W] [H] n’a pas quitté les lieux à la date de fin de son bail. Toutefois, le bailleur ne démontre pas en quoi il est de mauvaise foi dans son occupation des lieux, et ce alors que son ancien locataire continue de payer les loyers et justifie de démarches infructueuses pour se reloger entreprises dès réception du congé. Aussi, il convient de lui laisser le bénéfice du délai légal de deux mois pour quitter les lieux volontairement avant expulsion, dont rien ne justifie la suppression.

S’agissant de l’extension de ce délai, les conditions atmosphériques actuelles ne sauraient justifier des conséquences d’une exceptionnelle dureté en cas d’expulsion dans les semaines à venir. Plus généralement, le défendeur n’apporte aucun élément circonstancié concernant sa situation personnelle, permettant d’affirmer que son expulsion le confronterait à des conséquences d’une exceptionnelle dureté excédant celles résultant nécessairement de la perte du logement et de la nécessité de se reloger. Il ne peut donc bénéficier d’un délai sur le fondement de l’article L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de l’extension du délai liée à l’impossibilité de se reloger dans des circonstances normales, Monsieur [W] [H] justifie qu’il a demandé l’attribution d’un logement social dès février 2020 et a renouvelé sa demande de façon annuelle. Surtout, à réception du congé, il a réalisé de nombreuses démarches pour pourvoir à son relogement, ayant recherché un emploi, demandé une priorisation de sa demande de logement social obtenue dès novembre 2023 et écrit tant aux bailleurs sociaux qu’aux maires des communes à proximité de [Localité 11] tout au long de l’année 2024. Il est ainsi établi qu’en dépit d’une attitude proactive et d’une priorisation de sa demande de logement social il y a plus de 18 mois, Monsieur [W] [H], actuellement bénéficiaire des minimas sociaux, ne peut se reloger dans des conditions normales.

Aussi, il convient de lui accorder un délai supplémentaire pour quitter les lieux sur le fondement de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour fixer ce délai, il convient de prendre en compte le fait que Monsieur [W] [H] continue d’occuper les lieux paisiblement et en payant le loyer de façon mensuelle, se montrant ainsi respectueux des obligations incombant à tout locataire ou occupant des lieux. En outre, il justifie d’une situation financière délicate, puisque ses revenus sont de 860 euros (dont 281 euros d’allocation pour le logement).

S’agissant de Monsieur [R] [F], propriétaire particulier, il ne justifie pas de sa situation financière actuelle, hormis du prêt en cours pour payer l’appartement, dont les mensualités sont plus qu’intégralement couvertes par les loyers versés par le locataire. S’il justifie de charges importantes pour le logement, il apparaît que celle-ci sont majoritairement composées de charges locatives, dont il lui appartenait de demander le paiement à son locataire. Il ne justifie pas non plus que la vente de l’appartement serait liée à des difficultés financières particulières, justifiant que les démarches de vente, qui peuvent débuter même lorsque le logement est occupé, soient accélérées.

Aussi, tenant compte du délai de ces éléments, du délai supplémentaire d’un an dont Monsieur [W] [H] a déjà bénéficié dans les faits et du délai nécessaire pour qu’il puisse introduire une demande au titre du droit au logement opposable, il convient de lui accorder une prolongation de quatre mois du délai supplémentaire pour quitter les lieux.

A défaut de départ dans ce délai, l’expulsion de Monsieur [W] [H] sera ordonnée dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

En application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, le présent jugement sera transmis, par les soins du greffe, au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

III. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Monsieur [W] [H] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 04 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, étant précisé que l’arriéré de cette indemnité d’occupation a d’ores et déjà été réglé pour la période du 04 avril 2024 au 31 mars 2025 et que les sommes seront donc dues à compter du 1er avril 2025. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, en ce compris l’indexation.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [W] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation mais pas celui du congé (lequel est lié à la volonté de vendre du demandeur et nullement à l’attitude du défendeur).

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [R] [F], Monsieur [W] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé donné par Monsieur [R] [F] à Monsieur [W] [H] le 05 octobre 2023, prenant effet le 04 avril 2024, concernant le bail conclu le 28 mars 2018, prenant effet au 04 avril 2018 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] ;

DIT que Monsieur [W] [H] est depuis occupant sans droit ni titre depuis le 04 avril 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [R] [L] de sa demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

ACCORDE à Monsieur [W] [H] un délai supplémentaire de quatre mois pour quitter les lieux ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés avant le 17 octobre 2025 ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [R] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et hors période de trêve hivernale, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le présent jugement sera transmis, par les soins du greffe, au préfet du département, en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à Monsieur [R] [F] une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 01 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à verser à Monsieur [R] [F] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation mais pas celui du congé ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,