Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 19 février 2026, n° 25/00996

TJ Versailles 19 février 2026

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que le syndicat a produit des preuves suffisantes pour établir la créance des charges impayées, rendant la demande recevable et fondée.
Accepté
Préjudice causé par le non-paiement des charges
La cour a reconnu que le non-paiement des charges a effectivement causé un préjudice au syndicat, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais engagés
La cour a jugé qu'il était équitable de condamner les défendeurs à rembourser les frais engagés par le syndicat pour le recouvrement des charges.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 19 févr. 2026, n° 25/00996
Numéro(s) :	25/00996
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	28 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Georges FERREIRA
Cabinet(s) :	CABINET DE L'ORANGERIE
Parties :	Le syndicat des copropriétaires du [ Adresse 1 ] situé [ Adresse 2 ], son syndic

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

19 FÉVRIER 2026

N° RG 25/00996 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYBJ

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] situé [Adresse 2] représenté par son syndic, la société OUEST IMMO, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 799 157 698 dont le siège social est situé [Adresse 3] et agissant poursuites et diligences de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Georges FERREIRA de la SELARL CABINET DE L’ORANGERIE, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [U] [F]

né le 11 Mai 1992 à [Localité 1] (75),

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [C] [E]

née le 27 Mars 1991 à [Localité 2] (78),

demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 25 Février 2025 reçu au greffe le 25 Février 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 20 Novembre 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Février 2026.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [F] et Mme [C] [E] sont propriétaires indivis des lots n°70, 79 et 359 au sein de au sein de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 3], lequel fait partie du Parc [Localité 4].

Faisant grief à M. [F] et Mme [E] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires du Parc [Localité 4], sis [Adresse 6] à [Localité 3], leur a fait signifier une sommation de payer les charges de copropriété par acte de commissaire de justice en date du

25 novembre 2022.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires du Parc Saint Cyr, sis [Adresse 6] à Fontenay le Fleury (78330) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société OUEST IMMO, a, par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, fait assigner M. [F] et Mme [E] devant le tribunal de céans, lui demandant, au visa des articles 10 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967, de :

— le déclarer recevable et bien fondé,

en conséquence,

— condamner solidairement M. [F] et Mme [E] à lui payer la somme de 21.406,37 euros correspondant à l’arriéré de charges arrêté au 1er janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 novembre 2022,

— condamner solidairement M. [F] et Mme [E] à lui payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner solidairement M. [F] et Mme [E] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

— dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [F] et Mme [E], qui n’ont pu être touchés, le commissaire de justice ayant dressé des procès-verbaux de recherches infructueuses, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 24 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025 et a été mise en délibéré au 19 février 2026.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires a été invité à produire par note

en délibéré un décompte unique. Celui-ci a été transmis au tribunal le

17 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il convient de relever que le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2025 (pièce n°4) ainsi que les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025 (pièce n°5), postérieurs à l’assignation, n’ont pas été signifiés aux défendeurs non constitués. Ces documents seront donc écartés des débats afin d’assurer le respect du contradictoire.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public, notamment lorsqu’elles résultent de l’inobservation des délais dans lesquels doivent être exercées les voies de recours ou de l’absence d’ouverture d’une voie de recours.

Le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

En vertu de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.

Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

Une telle autorisation n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance.

Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

En l’espèce, l’action diligentée par le syndicat des copropriétaires est recevable.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de M. [F] et Mme [E] pour les lots n°70, 79 et 359,

— une sommation de payer les charges de copropriété à hauteur de

9.717,39 euros, outre 174,63 euros de coût d’acte, signifiée aux défendeurs

par actes de commissaire de justice en date du 25 novembre 2022,

— un décompte sur la période courant du 1er janvier 2020 au 17 décembre 2025 pour un solde débiteur de 23.036,59 euros,

— des extraits du grand livre pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,

— des appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2020 au

31 mars 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022, 2023

— les convocations et procès-verbaux des assemblées générales en dates des 30 septembre 2021, 30 mars 2022, 7 septembre 2023 et 2 octobre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2019, 2020, 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025, et voté la réalisation de divers travaux.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 21.406,37 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

M. [F] et Mme [E] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter de la date de sommation de payer.

Les sommes dues porteront intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 25 novembre 2022, date de la sommation de payer les charges de copropriété, pour la somme alors exigible de 9.717,39 euros, et à compter du

25 février 2025, date de l’assignation, pour le surplus.

Sur la solidarité

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas du fondement de sa demande de condamnation solidaire.

Il sera par conséquent débouté de ses demandes de condamnations solidaires.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [F] et Mme [E] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [F] et Mme [E], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer qu’aucun texte ne rendait obligatoire avant l’engagement de la présente procédure.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [F] et Mme [E] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Ecarte des débats le procès-verbal d’assemblée générale du 26 juin 2025 ainsi que les appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025 ;

Déclare le syndicat des copropriétaires du [Localité 5] [Adresse 7] [Localité 6], sis [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes ;

Condamne M. [U] [F] et Mme [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Localité 7], sis [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de de 21.406,37 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au

1er janvier 2025, appel de fonds du 1er trimestre 2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2022 pour la somme alors exigible de 9.717,39 euros, et à compter du 25 février 2025 pour le surplus ;

Condamne M. [U] [F] et Mme [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du Parc [Localité 4], sis [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [U] [F] et Mme [C] [E] à payer au syndicat des copropriétaires du [Localité 7], sis [Adresse 6] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] [F] et Mme [C] [E] aux dépens, lesquels ne comprendront pas les frais de sommation de payer ;

Déboute le syndicat des copropriétaires du [Localité 7], sis [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 FÉVRIER 2026 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT