TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AZ

N° RG 24/02007 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S6CN

JUGEMENT

N° B

DU : 21 Mars 2025

[Y] [N] née [S]

C/

[H] [B]

[K] [E] épouse [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 21 Mars 2025

à Mme [N]

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 21 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [Y] [N] née [S], demeurant [Adresse 8]

comparante en personne

ET

DÉFENDEURS

M. [H] [B], demeurant [Adresse 3]

Mme [K] [E] épouse [B], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Alain ROUILLÉ, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DES FAITS

Monsieur et Madame [B] a donné à bail à Madame [Y] [N] une maison à usage d’habitation située au [Adresse 4], par contrat du 16 juin 2020, pour un loyer mensuel de 1020 euros provisions pour charges comprises.

L’état des lieux d’entrée a été réalisé le 17 juin 2020.

Un dépôt de garantie a été versé à hauteur de 1000 euros.

La locataire a notifié son congé et un état des lieux de sortie a été réalisé le 16 juin 2023.

Par courrier du 30 août 2023, les bailleurs, ont fait parvenir un chèque de 539€ en restitution du dépôt de garantie au regard des factures des entretiens sur le PAC BALLON THD et la PAC AIR PUR qui avaient été déduites.

Par courrier du 24 septembre 2023, Madame [N] a sollicité la restitution de la totalité du dépôt de garantie auprès des bailleurs au motif que l’état des lieux de sortie était conforme à l’état des lieux d’entrée.

Une tentative de conciliation initiée à la demande de Madame [N] se soldait par un échec le 29 mars 2024.

Madame [Y] [N] a fini par saisir le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par requête reçue le 13 mai 2024, aux fins de le voir condamner Monsieur et Madame [B] à payer les sommes de :

—  850 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie

—  385,90 euros à titre de dommages et intérêts dont 219,90€ de frais de procédure et deux jours de congé posés pour la conciliation et l’audience à venir.

Elle expose dans sa requête que si le bail contenait bien une obligation d’entretien de la clim ce n’était pas le cas du cumulus et qu’elle sollicite donc le remboursement de la somme de 718€ sur les 1000€ versés dans la mesure où elle reconnaît que la facture de 282€ au titre de l’entretien de la clim qu’elle n’a pas entretenue est due.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du

23 janvier 2025.

Madame [Y] [N], comparante, précise qu’elle demande la restitution du dépôt de garantie à hauteur de 718€ et maintien la demande de dommages et intérêts à hauteur de 385,90€.

En réponse et reconventionnellement, Monsieur et Madame [B] sollicitent dans leurs dernières conclusions de :

De débouter Madame [Y] [N] de l’ensemble de ses demandes,De condamner Madame [Y] [N] à leur payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,A titre reconventionnel de condamner Madame [Y] [N] à leur payer les sommes de* 1424 euros au titre des dégradations et pertes locatives,

* 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

A titre reconventionnel et subsidiaire de :

* juger que Madame [N] reconnaît devoir entretenir la PAC AIR/EAU THD et accepte le chèque d’un montant de 689€ en guise de solde de tout compte locatif

* condamner Madame [Y] [N] à leur payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les sommes dues au titre des dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 « Le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ».

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

* Sur l’entretien de la pompe à chaleur et du ballon thermodynamique

Le décret du 26 août 1987, pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, qui énumère une liste non limitative de réparations locatives prévoit que constituent notamment des réparations locatives l’entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.

En outre, le contrat de bail versé aux débats prévoit en page 8 que le locataire est tenu de « souscrire tout contrat d’entretien imposé par un un texte légal ou règlementaire relatif aux équipements privatifs (chaudière, porte automatique…) » et que la « révision du système de chauffage (est) à la charge du locataire une fois par an ».

Par conséquent, si le propriétaire est responsable des grosses réparations et des dysfonctionnements des appareils de chauffage, l’entretien d’une chaudière, des VMC et du système de chauffage en général, ne constitue qu’un entretien normal et courant d’un logement en location qui doit être fait régulièrement et peuvent être considérées comme des petites réparations.

Par conséquent, l’entretien du ballon thermodynamique et de la pompe à chaleur constituait une charge locative que Madame [N] était tenue de réaliser ou de faire réaliser régulièrement.

Or, il est constant et non contesté qu’elle ne justifie pas de cet entretien régulier puisqu’elle estime encore aujourd’hui que s’agissant du cumulus cet entretien ne lui incombait pas.

En conséquence, le préjudice subi par les bailleurs pour le défaut d’entretien sera évalué à la somme de 461 euros selon facture du 12/08/23 de la société SibelEnergie fournie par les bailleurs.

* Sur les autres dégradations locatives

En vertu de l’article 1732 du Code civil, le locataire est tenu de prendre à sa charge les dégradations intervenues pendant la location ainsi que les réparations locatives.

Il en résulte que le locataire est tenu des réparations locatives qui lui sont imputables, qui excèdent celles qui résultent de l’usure et de la vétusté et qui ne résultent pas d’un usage normal des lieux. Le locataire est ainsi dispensé de remettre à neuf les peintures, moquettes et autres papiers peints muraux en état d’usage après des années d’occupation.

Cependant, si le locataire répond des dégradations qui arrivent pendant la jouissance du bien loué encore faut-il que le bailleur établisse l’existence de ces dégradations.

En l’espèce, le bailleur produit un état des lieux d’entrée contradictoire en date du 17 juin 2020 et un état des lieux de sortie contradictoire du 16 juin 2023 de sorte que la location ayant duré 3 ans la vétusté peut être retenue.

S’agissant de la peinture des murs qui est sollicitée à hauteur de 1785 euros en réparation des traces constatées sur les murs après déduction de la vétusté à hauteur de 45%, il apparaît que l’état des lieux de sortie réalisé ne mentionne que quelques traces noires ou quelques impacts qui ne peuvent être considérés comme des dégradations donnant lieu à réparation après

3 années d’occupation. Cette demande sera donc rejetée comme non justifiée.

S’agissant des panières dont il est demandé le remplacement, elles n’apparaissent pas dans l’état des lieux d’entrée de sorte que cette demande n’apparait pas justifiée.

S’agissant du jardin, il est indiqué dans l’état des lieux de sortie que la pelouse n’est pas tondue mais il sera relevé que dans l’état des lieux d’entrée le jardin est indiqué comme en état moyen de sorte qu’aucun manquement ne peut être reproché à la locataire. De même les frais de ménage réclamés par les bailleurs n’apparaissent pas justifiés par la description qui est faite de l’état du logement, l’état des lieux de sortie ne mentionnant pas que le logement est sale.

En revanche s’agissant de la poignée de la porte de la baie vitrée située dans la pièce principale qui est mentionnée comme « abîmée mordue par un chien », il peut être considéré qu’il ne s’agit pas d’un usage normal mais d’une dégradation imputable à la locataire, Madame [N] ne démontrant pas que cette dégradation n’est pas de son fait. Madame [N] sera redevable de la somme de 28,90 euros à ce titre.

Il y a lieu donc lieu de condamner Madame [Y] [N] à payer la somme totale de 489,90 euros au titre des réparations locatives.

Sur la restitution du dépôt de garantie

En application des articles 3, 22 et 25-6 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.

En l’espèce l’obligation de restituer le dépôt de garantie n’a pas été remplie mais la locataire reste redevable des réparations locatives évoquées ci-avant.

Par conséquent, Monsieur et Madame [B] ayant conservé le montant du dépôt de garantie, ils ne sont plus redevables par voie de compensation que de la somme de 510,10 euros (1000 – (461+28,90)).

Sur la demande de dommages et intérêts de Madame [N]

Madame [N] sollicite la somme de 385,90 euros à titre de dommages et intérêts dont 219,90€ de frais de procédure et deux jours de congé posés pour la conciliation et l’audience à venir. Cette demande correspond en réalité aux frais exposés pour la procédure et non compris dans les dépens et sera donc traitée dans les demandes accessoires.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [Y] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, compte tenu du fait que Madame [Y] [N] supporte les dépens, du fait qu’elle a refusé la proposition amiable de remboursement partiel du dépôt de garantie à hauteur de 539 euros et des diligences que Monsieur et Madame [B] ont dû accomplir afin d’assurer leur défense concernant la conservation partielle du dépôt de garantie qui apparaissait justifiée, Madame [Y] [N] sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Madame [Y] [N] à payer à Monsieur [H] [B] et Madame [K] [E] épouse [B] la somme de 489,90 euros au titre des réparations locatives ;

CONDAMNE Monsieur [H] [B] et Madame [K] [E] épouse [B] à payer à Madame [Y] [N] la somme de 510,10 euros en restitution du dépôt de garantie, déduction faite des sommes mises à la charge de Madame [Y] [N], par voie de compensation,

CONDAMNE Madame [Y] [N] à verser à Monsieur [H] [B] et Madame [K] [E] épouse [B] la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Y] [N] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente