TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabrice GUILLOUX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/00430 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y4O

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 16 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [A] [R] épouse [O] [Adresse 5],

[Adresse 7]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [T] [F] [E],

[Adresse 2]

représenté par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [P] [F] [E],

[Adresse 2]

représenté par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS,

Madame [D] [R] épouse [G],

[Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS,

Madame [K] [F] [E],

[Adresse 6]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS,

Madame [I] [G] épouse [R],

[Adresse 2]

représentée par M^e Fabrice GUILLOUX, avocat au barreau de PARIS,

Décision du 16 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00430 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y4O

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [X],

[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [M] [U] [Z] [S],

[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Fairouz HAMMAOUI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 juillet 2025 par Fairouz HAMMAOUI, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 avril 2023, la société HENRAT ET GARIN, en qualité de mandataire de Mme [A] [R] épouse [Y], M. [P] [R], M. [T] [R], Mme [D] [R] épouse [G], Mme [K] [R] et Madame [I] [G] épouse [R] (ci-après les bailleurs), a consenti un bail d’habitation à M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] sur des locaux situés au [Adresse 3] (1er étage, porte gauche, cave n°2), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4 952,11 euros et d’une provision pour charges de 580 euros.

Par actes de commissaire de justice du 10 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 17 318,75 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] le 11 septembre 2024.

Par assignations du 11 décembre 2024, les bailleurs ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S], statuer sur le sort des meubles et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 10% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, et ordonner la capitalisation des intérêts ; 19 410,69 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,3 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 1e avril 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi sollicité par les demandeurs pour régularisation, pour être finalement retenue à l’audience du 20 mai 2025.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 20 mai 2025, les bailleurs, représentés par leur conseil, maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 20 mai 2025, s’élève désormais à 28 169,65 euros, terme du mois de mai 2025 inclus. Les bailleurs considèrent qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ne forment aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire et s’opposent à l’octroi de délais de paiement.

Les bailleurs ont déposé des conclusions signifiées soutenues oralement au titre desquelles ils forment les demandes suivantes :

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au contrat de bail du fait du défaut de paiement des loyers et charges au 11 novembre 2024 et prononcer la résiliation de plein droit du bail d’habitation ;

Condamner en conséquence solidairement M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] au paiement de la somme de 25 115,98 euros en principal à titre de loyers ou indemnités et charges à la date du 11 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire, outre la somme de 233,73 euros de frais afférents aux commandements et à leur dénonciation au titre des dépens, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;

Subsidiairement :

Résilier judiciairement le bail dont sont titulaires M. [X] et Mme [U] [Z] [S], compte tenu de la récurrence des manquements des locataires à leurs obligations contractuelles ;

Condamner en conséquence solidairement M. [X] et Mme [U] [Z] [S] au paiement des loyers impayés en application du contrat de bail au jour où la juridiction statuera, en application d’un loyer mensuel de 5 125,29 euros, outre 580 euros de provision de charges et 233,73 euros de frais afférents aux commandements au titre des dépens, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, étant précisé que c’est la somme de 57 850,90 euros en principal qui est due à titre de loyers ou indemnités et charges à la date du 30 avril 2025 ;

En tout état de cause :

Autoriser en conséquence à faire procéder à l’expulsion de M. [X] et Mme [U] [Z] [S], ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, avec, si besoin est, le concours de la force publique, d’un logement du type 7 sis [Adresse 3], 1er étage porte gauche ainsi que de la cave n°2 au sous-sol ;

Autoriser l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers apportés par les locataires garnissant les lieux loués, en un lieu approprié, aux frais, risques et périls de ces derniers ;

Condamner solidairement M. [X] et Mme [U] [Z] [S] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente aux loyers qui seraient dus en cas de continuation du bail majoré de 10% et aux charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la restitution du logement vide et la remise des clefs ;

Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans caution, en application de l’article 514 du code de procédure civile, et au besoin, l’ORDONNER en application de l’article 515 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement M. [X] et Mme [U] [Z] [S] au paiement de la somme de 3 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût de 233,73 euros afférents aux commandements précités, leur dénonciation et de ses suites ;

Les bailleurs exposent enfin qu’aucun versement de loyer n’avait eu lieu depuis un an mais que les locataires ont réglé la somme de 6 000 euros le 9 mai 2025 et la somme de 30 000 euros le 15 mai 2025.

Mme [M] [U] [Z] [S], qui comparait à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative et déclare qu’elle peut procéder à un virement de 30 000 euros à la fin du mois de mai afin d’apurer sa dette. Mme [M] [U] [Z] [S] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. Elle indique qu’elle vit avec ses deux enfants dans le logement loué. Mme [M] [U] [Z] [S] précise qu’elle est dans le monde de l’art et fournit des pièces relatives à ses contrats en cours.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [V] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [M] [U] [Z] [S] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

Les parties ont été autorisées à produire une note en délibéré aux fins de production du décompte actualisé à la date du 10 juin 2025, Mme [M] [U] [Z] [S] s’étant engagée lors de l’audience à verser la somme de 30 000 euros dans les jours suivants l’audience. Le 10 juin 2025, le conseil des bailleurs produit un décompte arrêté au 6 juin 2025 aux termes duquel il n’apparait aucun règlement de la part de Mme [M] [U] [Z] [S] et M. [V] [X]. Les bailleurs indiquent que la dette locative s’élève à ce jour à la somme de 33 761,10 euros.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Les bailleurs justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 septembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 17 318,75 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 novembre 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience ainsi que de la note en délibéré, que les revenus du foyer de M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] ne leur permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] n’ont pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience et au vu de l’absence de paiement à la fin du mois de mai de la part des locataires contrairement à l’engagement pris par Mme [M] [U] [Z] [S] le jour de l’audience, il convient de procéder à l’expulsion.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Décision du 16 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00430 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y4O

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, les bailleurs versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 mai 2025, M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] leur devaient la somme de 28 169,65 euros, terme du mois de mai 2025, soustraction faite des frais de procédure.

M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, sous réserve du respect des conditions d’annualité. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

La demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 11 décembre 2024.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 5 705,29 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 700 euros à la demande des bailleurs concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 avril 2023 Mme [A] [R] épouse [Y], M. [P] [R], M. [T] [R], Mme [D] [R] épouse [G], Mme [K] [R] et Madame [I] [G] épouse [R], représentés par la société HENRAT ET GARIN en qualité de mandataire, d’une part, et M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (1er étage, porte gauche, cave n°2) est résilié depuis le 11 novembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 3] (1er étage, porte gauche, cave n°2) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

Décision du 16 juillet 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/00430 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6Y4O

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 5 705,29 euros (cinq mille sept cent cinq euros et vingt-neuf centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 11 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] à payer Mme [A] [R] épouse [Y], M. [P] [F] [E], M. [T] [F] [E], Mme [D] [R] épouse [G], Mme [K] [R] et Madame [I] [G] épouse [R] la somme de 28 169,65 euros (vingt-huit mille cent soixante-neuf euros et soixante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 20 mai 2025, terme du mois de mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 11 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] à payer à Mme [A] [R] épouse [W] [Adresse 4], M. [P] [R], M. [T] [F] [E], Mme [D] [R] épouse [G], Mme [K] [R] et Madame [I] [G] épouse [R] la somme de 700 euros (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [V] [X] et Mme [M] [U] [Z] [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 10 septembre 2024 et celui des assignations du 11 décembre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge