TRIBUNAL JUDICIAIRE

de MELUN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

,

[Adresse 1]

,

[Localité 1]

☎ :, [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04189 -

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IDHC

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 23/03/2026

S.A. VALOPHIS LA CHAUMIERE D’ILE DE FRANCE

C/

Madame, [E], [P]

Monsieur, [S], [Z]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— SELARL TONDI Maxime

— , [S], [Z]

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

— Préfet de Seine et Marne

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 23 MARS 2026

Sous la Présidence de Aurélie DANJOU, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. VALOPHIS LA CHAUMIERE D’ILE DE FRANCE,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par la SELARL TONDI Maxime, avocats au Barreau du Val de Marne

ET :

DÉFENDEURS :

Madame, [E], [P],

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

Monsieur, [S], [Z],

[Adresse 3],

[Adresse 3],

[Localité 3]

comparant en personne

Après débats à l’audience publique du 03 Février 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 22 août 2017, la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France a loué à Mme, [E], [P] un local à usage d’habitation situé, [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 467,56 € outre 83,80 € de provision pour charges.

Par courrier reçu le 1er août 2024 par la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France, M., [S], [Z] a signalé occuper personnellement les lieux loués, en lieu et place de Mme, [E], [P], et a sollicité l’octroi d’un délai pour quitter le logement.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2024, la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 5 709,09 € au titre des loyers et charges échus mois de septembre 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 28 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juillet 2025, la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France a fait assigner Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des défendeurs ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 75 euros par jour de retard apporté à la libération des lieux,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 7 516,67 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 03/03/25 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 5 709,09 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,condamner les défendeurs solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 2 000,00 € euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement, défaut d’occupation personnelle des lieux et sous-location,condamner les défendeurs solidairement à payer la somme de 1 000,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 juillet 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 7 octobre 2025.

A cette audience, la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Ile de France, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 10 377,42 €, au titre des loyers et charges échus au 29 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus. La demanderesse précise s’opposer à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cités par actes délivrés à l’étude de commissaire de justice, Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] comparaissent. Ils ne contestent pas la demande, en son principe. Ils confirment que Mme, [P] a quitté les lieux et que M., [S], [Z] y réside avec sa fille de 22 ans. Ce dernier déclare percevoir des revenus de l’ordre de 1 200,00 euros par mois.

En cours de délibéré, conformément à l’autorisation donnée, M., [S], [Z] justifie avoir effectué un paiement de 600,00 euros le 20 octobre 2025 au profit de la demanderesse.

Après réouverture des débats à l’audience du 3 février 2026 pour permettre à la demanderesse de produire le signalement des impayés à la CCAPEX, l’affaire est mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 28 octobre 2024.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 15 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 29 septembre 2025, la dette locative de Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] s’élève à la somme de 10 216,08 € (soit la somme de 10 377,42 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 161,34 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’août 2025 inclus. Il convient de condamner Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] conjointement, et en deniers ou quittances compte tenu du dernier règlement réalisé postérieurement à la date du décompte, au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1e et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux.

En l’espèce, le contrat de bail du 22 août 2017 unissant les parties stipule en son article 5.5 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 19 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 20 décembre 2024.

— Sur l’expulsion

En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris et M., [S], [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux.

L’expulsion de Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] seront également condamnés conjointement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

— Sur le paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans les paiements, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la demanderesse n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires et qui justifierait l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France sera déboutée de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] seront condamnés à verser à la demanderesse la somme de 400,00 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE conjointement Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] à verser à la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France la somme de 10 216,08 € (décompte arrêté au 29 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus), en deniers ou quittances, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 août 2017 entre la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France, d’une part, et Mme, [E], [P], d’autre part, concernant le logement situé au, [Adresse 4] sont réunies à la date du 20 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] conjointement à verser à la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] à verser à la SA d’HLM Valophis La Chaumière d’Île-de-France une somme de 400,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme, [E], [P] et M., [S], [Z] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 23 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.