TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [O] [P]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yasmina ZOUAOUI

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11235 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ROH

N° MINUTE :

9

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. HENEO, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Yasmina ZOUAOUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1311

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [P], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 mars 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 juin 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 17 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11235 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6ROH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 17 août 2023, la société HÉNÉO a donné en location à Monsieur [O] [P] un appartement meublé à usage d’habitation (foyer-logement) situé [Adresse 2] (logement n°0034, 3ème étage) à [Localité 5] moyennant une redevance mensuelle de 469,54 euros, provision sur charges incluse.

Par acte de commissaire de justice du 5 août 2024, la société HÉNÉO a fait signifier à Monsieur [O] [P] un commandement de payer la somme de 2 500,80 euros en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, la société HÉNÉO a fait assigner Monsieur [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de :

— constater la résiliation du contrat de résidence depuis le 5 septembre 2024,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [O] [P] et de tous occupants de son chef avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans les 15 jours de la décision à intervenir,

— ordonner que le sort des meubles trouvés dans les lieux soit réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Monsieur [O] [P] à payer la somme de 2 988,56 euros suivant décompte arrêté au 23 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse ainsi qu’à une indemnité mensuelle d’occupation égale à la redevance antérieurement payée, charges et taxes en sus, jusqu’à la libération effective des lieux, avec intérêts de droit

— condamner Monsieur [O] [P] à payer la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation.

A l’audience du 25 mars 2025, la société HÉNÉO représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à préciser que ses demandes en paiement étaient formulées à titre provisionnel et a actualisé sa créance à la somme de 5 211,05 euros selon décompte du 21 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

Monsieur [O] [P] comparant en personne a reconnu le montant de la dette locative mais a déclaré ne pas être en mesure de formuler de proposition de règlement compte tenu de sa situation financière et a indiqué vouloir quitter les lieux rapidement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 juin 2025.

MOTIFS

Sur la constatation de la résiliation du contrat de résidence et ses conséquences

En vertu de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu de l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de ces textes, il est possible dans le cadre d’une procédure en référé de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de résidence sociale en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions des articles L.633-1 et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Aux termes des articles L.633-2 et R.633-3 dudit code, la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir dans le cas d’une inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat. La résiliation peut notamment avoir lieu pour impayé des redevances, après l’expiration d’un délai de préavis d’un mois, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement et les charges, sont impayés, ou bien qu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu le 17 août 2023 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 5 août 2024 à Monsieur [O] [P] pour la somme de 2 500,80 euros. Ce commandement, régulièrement délivré à étude correspond bien à une dette justifiée à hauteur du montant des redevances échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande provisionnelle en paiement) et est ainsi valable.

Or, d’après l’historique des versements cette somme correspondant à plus de deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges n’a pas été réglée dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement (aucune somme n’a été réglée dans le délai) de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence sont réunies à la date du 6 septembre 2024.

Monsieur [O] [P] étant sans droit ni titre depuis le 7 septembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n’apparaît pas non plus nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la demanderesse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution.

Sur la demande provisionnelle en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Monsieur [O] [P] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la société HÉNÉO produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [O] [P] est redevable de la somme de 5 211,05 euros à la date du 21 mars 2025, terme de mars 2025 inclus, cette somme correspondant à l’arriéré des redevances impayées et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Monsieur [O] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience. Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 5 211,05 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 2 988,56 euros à compter de la délivrance de l’assignation et sur le surplus soit la somme de 2 222,49 euros à compter de la présente ordonnance conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [O] [P] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter de l’échéance d’avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [P], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société HÉNÉO les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 17 août 2023 entre la société HÉNÉO et Monsieur [O] [P] concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 2] (logement n°0034, 3ème étage) à [Localité 5] sont réunies à la date du 6 septembre 2024,

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [O] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société HÉNÉO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTONS la société HÉNÉO de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTONS la société HÉNÉO de sa demande d’astreinte,

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] à verser à la société HÉNÉO la somme provisionnelle de 5 211,05 euros (décompte arrêté au 21 mars 2025 incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 2 988,56 euros et sur la somme de 2 222,49 euros à compter de la présente ordonnance,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] à verser à la société HÉNÉO une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent à celui de la redevance et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’échéance d’avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] à verser à la société HÉNÉO une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [O] [P] aux dépens comme visé dans la motivation,

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et la Greffière susnommés.

La Greffière Le Président