TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/02178

N° Portalis DBX4-W-B7J-UH47

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 14 novembre 2025

[K] [X]

[G] [W] épouse [X]

C/

[E] [Y]

[D] [H], caution solidaire de Madame [E] [Y]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DELECROIX

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 14 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC greffière lors des débats et Alyssa BENMIHOUB, greffière chargée des opérations de mise à disposition,

Après débats à l’audience du 12 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de procédure civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [K] [X],

demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [G] [W] épouse [X],

demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Aurélien DELECROIX, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [E] [Y],

demeurant [Adresse 7]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [D] [H],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 25 février 2024, Monsieur [K] [X] et Madame [G] [F] épouse [X] ont donné en location à Madame [E] [Y] un immeuble à usage d’habitation et un emplacement de stationnement n°13 situés [Adresse 2][Adresse 9] à [Localité 12], moyennant un loyer actuel de 730€ provision sur charges comprise.

Par acte du même jour, Monsieur [D] [H] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [E] [Y] et a signé le bail avec elle.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 septembre 2024, dénoncé à la caution le 1er octobre 2024, en vain.

Par actes du 26 juin 2025, dénoncé le 30 juin 2025 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [K] [X] et Madame [G] [F] épouse [X] ont fait assigner en référé Madame [E] [Y] et Monsieur [D] [H], en qualité de caution afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion des occupants, sous astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

‒ le paiement solidaire et à titre provisionnel de la somme de 8.030€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au jour de l’assignation,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 2.500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire et de la caution aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 12 septembre 2025.

Monsieur [K] [X] et Madame [G] [F] épouse [X], valablement représentée, maintiennent leurs demandes.

Madame [E] [Y] et Monsieur [D] [H], assignés selon les modalités prévues aux articles 656 et 658 du Code de procédure civile, n’ont pas comparu.

La décision est mise en délibéré au 14 novembre 2025.

Il était sollicité un décompte des sommes réclamées qui était produit par note en délibéré en date du 28 septembre 2025, comprenant des intérêts aux taux au taux légal majoré et des pénalités pour impayés à hauteur de 10% au titre de l’article 13 du contrat de location.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 30 juin 2025, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 20 septembre 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat, deux mois avant l’assignation.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [K] [X] et Madame [G] [F] épouse [X] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 25 février 2024 et l’engagement de caution signé le même jour, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 19 septembre 2024, dénoncé à la caution le 1er octobre 2024 ainsi que le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte de Commissaire de justice du 19 septembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la Loi n°668/2023 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 19 novembre 2024.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, elle pourra être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 10] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le prononcé d’une astreinte n’est d’aucune utilité en cas d’impécuniosité, cette demande sera rejetée d’autant que le concours de la force publique est ordonné.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par la locataire et la caution :

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : “Est réputée non écrite toute clause :

i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ;”

Les bailleurs ne prévalent d’une clause pénale illégale prévue au contrat pour réclamer 10% des sommes dues en plus des loyers, cette clause sera, en conséquence, réputée non écrite .

Madame [E] [Y] et Monsieur [D] [H] en qualité de caution seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 10.950€ représentant l’arriéré de loyers et indemnités d’occupation au 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Elle a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [X] et Madame [G] [F] épouse [X] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [D] [H] en qualité de caution à leur verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Madame [E] [Y] et Monsieur [D] [H], en qualité de caution , succombant au principal, supporteront les dépens.

DÉCISION :

Statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 19 novembre 2024,

Condamne solidairement et à titre provisionnel,Madame [E] [Y] et Monsieur [D] [H], en qualité de caution à payer à Monsieur [K] [X] et Madame [G] [F] épouse [X] la somme de 10.950€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 12 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Déboute Monsieur [K] [X] et Madame [G] [F] épouse [X] de leur demande d’astreinte,

Juge illégale la clause pénale insérée au bail et la déclare non écrite,

A compter du 19 novembre 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [K] [X] et Madame [G] [F] épouse [X] par Madame [E] [Y] et Monsieur [D] [H] en qualité de caution et les y condamne solidairement , jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Madame [E] [Y] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués et de l’emplacement de stationnement n°13 situés [Adresse 2][Adresse 9] à [Localité 12], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [D] [H] en qualité de caution à payer à Monsieur [K] [X] et Madame [G] [F] épouse [X] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne solidairement Madame [E] [Y] et Monsieur [D] [H] en qualité de caution aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer et de dénonciation,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La Greffière Le Juge