TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/01480

N° Portalis DBX4-W-B7J-UC2L

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU 18 septembre 2025

La S.A. [Adresse 8],

C/

[S] [C]

[I] [K] épouse [C]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e LARRAT

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN greffière lors des débats et Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par Maître Nicolas LARRAT de la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [C],

demeurant [Adresse 6]

Non comparant, ni représenté

Madame [I] [K] épouse [C], demeurant [Adresse 6]

Non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 14 mars 2024 prenant effet au 25 mars 2024, la S.A [Adresse 8] a donné à bail à Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] un appartement à usage d’habitation (n°C07) et un jardin situés [Adresse 1] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 699,62 euros, 15,53 euros pour le loyer du jardin et une provision sur charges mensuelle de 74,93 euros.

Par contrat distinct signé électroniquement le 12 mars 2024 prenant effet au 25 mars 2024, la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] une place de parking (n°0052) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 15,33 euros et sans provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A [Adresse 8] a fait signifier à Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 10 décembre 2024 pour un montant de 3.764,64 euros en principal.

Par acte de Commissaire de justice en date du 20 février 2025, la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] statuant en référé afin :

— de constater que les baux intervenus entre les parties se trouvent résiliés de pleins droits par le jeu des clauses résolutoires,

— d’ordonner leur expulsion ainsi que celle de toutes personnes introduites par eux dans les lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique,

— de les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 5.364,96 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la datedu commandement de payer, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

* d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

* au paiement de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières (article 696 du code de procédure civile).

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 février 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la S.A [Adresse 8], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7.085,80 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise en précisant qu’il n’y a eu aucun contact avec les locataires et que les paiements des loyers n’ont pas repris.

Convoqués par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 20 février 2025, Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 21 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 27 septembre 2024 la caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation.

En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 16 octobre 2024 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés de loyers de Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C], ce qui confirme l’envoi et la réception du courrier de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

Le bail d’habitation conclu le 14 mars 2024 prenant effet au 25 mars 2024 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Le bail relatif au garage prévoit quant à lui qu’en cas de non-paiement et huit jours après une sommation de payer restée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit (article « Clause résolutoire »). Pour autant, il a été conclu avec la même bailleresse et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire. Sa résiliation doit ainsi suivre le sort du bail d’habitation

Un commandement de payer visant la clause du bail d’habitation et celle du parking, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité et laissant un délai de six semaines pour régler la somme de 3.764,64 euros a été signifié le 10 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat d’habitation.

Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] n’ont effectué aucun règlement dans le délai de six semaines. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux étaient réunies à la date du 22 janvier 2025.

En outre, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dans ces conditions, l’expulsion de Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C], devenus occupants sans droit ni titre, sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

En l’espèce, la S.A [Adresse 8] produit un décompte du 23 juin 2025 démontrant que Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] restent devoir la somme de 7.085,80 euros, mensualité de mai 2025 comprise.

Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 7.085,80 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 3.764,64 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Par ailleurs, Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C], devenus occupants sans droit ni titre, seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de ses biens et de son impossibilité de les relouer. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si les contrats s’étaient poursuivis, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 mai 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er juin 2025.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Toutefois, la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE sera déboutée de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières, lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A [Adresse 8], Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 mars 2024 prenant effet au 25 mars 2024 entre la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] concernant un appartement à usage d’habitation (n°C07) et un jardin situés [Adresse 1] à [Localité 9] et au bail concernant la place de parking (n°52) située à la même adresse, sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A [Adresse 8] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] à verser à la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 7.085,80 euros (décompte arrêté au 23 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2024 sur la somme de 3.764,64 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS solidairement Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] à payer à la S.A [Adresse 8] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si les contrats s’étaient poursuivis ;

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] à verser à la S.A HLM PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [I] [C] née [K] et Monsieur [S] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS la S.A [Adresse 8] de sa demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,