TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Mai 2025

N° RG 21/06860 – N° Portalis DB3R-W-B7F-WZOM

N° Minute : 25/

AFFAIRE

[J] [B]

C/

Syndicat des copropriétaires du 4 avenue de Sainte-Foy 92200 NEUILLY-SUR-SEINE pris en la personne de son syndic :

Copies délivrées le :

DEMANDEUR

Monsieur [J] [B]

4 avenue Sainte-Foy

92200 NEUILLY-SUR-SEINE

représenté par M^e Aurore GUERIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2135

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires du 4 avenue de Sainte-Foy 92200 NEUILLY-SUR-SEINE pris en la personne de son syndic :

Cabinet MINARD

5 rue Newton

75116 PARIS

représentée par Maître Jennifer GOMEZ-REY de la SCP SCP d’Avocats BOUYEURE – BAUDOUIN – DAUMAS – CHAMARD BENSAHE L – GOMEZ-REY – BESNARD, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P 56

L’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 26 mai 2025.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier du 4 avenue Sainte Foy à NEUILLY-SUR-SEINE (92200) est soumis au statut de la copropriété.

Il est composé de trois bâtiments A, B et C :

le bâtiment A, sur rue, est élevé d’un rez-de-chaussée sur sous-sol et de 5 étages ; les bâtiments B et C, sont situés face à face symétriquement par rapport à la cour, et sont tous deux élevés d’un rez-de-chaussée et d’un étage.

L’immeuble a été mis en copropriété en juillet 2008 par l’indivision [B], dont fait partie Monsieur [J] [B].

Depuis le 29 décembre 2008, Monsieur [J] [B] est propriétaire des lots :

n°7,9,28,29,32 situés dans le bâtiment A, n°20 situé dans le bâtiment C.Il est également usufruitier des lots à usage commercial :

n° 1, situé dans les bâtiments A et C n° 3, situé dans le bâtiment B.

Une assemblée générale ordinaire a eu lieu le 17 mai 2021 à laquelle Monsieur [J] [B] était absent et non représenté, au cours de laquelle des travaux du côté droit de la cour de l’immeuble et différentes ventes de lots nouvellement créés issus des parties communes ont été votés.

Suivant acte extra-judiciaire en date du 28 juillet 2021, Monsieur [J] [B] a assigné devant le tribunal judiciaire de NANTERRE le syndicat des copropriétaires du 4 Avenue de Sainte Foy NEUILLY SUR SEINE (92200) représenté par son syndic aux fins de voir principalement prononcer la nullité des résolutions n° 5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 25, 27, 28, 30, 31, 32, 33 et 34 de l’assemblée générale du 17 mai 2021, et condamner le syndicat des copropriétaires à 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 mai 2023, Monsieur [J] [B] demande au tribunal judiciaire de NANTERRE de :

LE RECEVOIR en ses demandes et les déclarer bien fondées ;

PRONONCER la nullité des résolutions n°5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5,7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20, 21, 22, 25, 26, 25, 27, 28, 30, 31, 32, 33, 34 de l’assemblée générale du 17 mai 2021,

En tout état de cause :

DECLARER NON-ECRIT le TITRE II – CHARGES COMMUNES DE L’IMMEUBLE du règlement de copropriété de l’immeuble sis 4 avenue Sainte Foy 92200 NEUILLY-SUR-SEINE, reçu par Maître [T] [C], notaire à PARIS, le 28 juillet 2008,

PROCEDER à une nouvelle répartition des charges communes de l’immeuble sis 4 avenue Sainte Foy 92200 NEUILLY-SUR-SEINE,

Subsidiairement, et pour y parvenir, DESIGNER tel expert qu’il plaira, le cas échéant géomètre, avec pour mission de proposer au Tribunal une nouvelles répartition des charges communes de l’immeuble sis 4 avenue Sainte Foy 92200 NEUILLY-SUR-SEINE, le tout aux frais du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 4 AVENUE SAINTE FOY ;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété, à la diligence et aux frais du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS 4 AVENUE SAINTE FOY,

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [B] la somme de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [B] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens;

DIRE que M [B] sera dispensé de toute participation aux condamnations précitées et aux frais afférents à la présente procédure, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires, demande au tribunal judiciaire de NANTERRE de :

DIRE ET JUGER Monsieur [J] [B] tant irrecevable que mal fondé en toutes ses demandes, fins et prétentions ; l’en débouter ;

CONDAMNER Monsieur [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du 4 Avenue de Sainte Foy 92200 NEUILLY SUR SEINE la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [J] [B] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Jennifer GOMEZ-REY de la SCP BOUYEURE-BAUDOUIN DAUMAS-CHAMARD-BENSAHEL-GOMEZ-REY, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 13 avril 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 dudit code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Les mentions tendant à voir « déclarer bien fondées », « dire et juger mal fondé » ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 5 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, de telles mentions n’étant souvent que la redite des moyens invoqués.

Il n’y a dès lors pas lieu de statuer sur celles-ci.

I – Sur la recevabilité des demandes formées par Monsieur [B]

Le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de dire et juger Monsieur [B] irrecevable en toutes ses demandes, fins et prétentions.

Monsieur [B] oppose qu’il est recevable à agir en nullité de l’assemblée du 17 mai 2021 en tant que copropriétaire défaillant et dans la mesure où il l’a contesté dans le délai de 2 mois à compter de la notification conformément du procès-verbal d’assemblée à l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

*

L’article 789 6° du code de procédure civile dispose que, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n’a soulevé aucune fin de non-recevoir pendant la mise en état par conclusions séparées adressées au juge de la mise en état et n’apporte pas d’élément survenu ou révélé postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En conséquence, il convient de déclarer recevables les demandes de Monsieur [B].

II – Sur les demandes de Monsieur [B]

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 5.1 à 5.5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021

Monsieur [B] demande au tribunal d’annuler les résolutions n°5.1, 5.2, 5.3, 5.4, 5.5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021. Au soutien de sa prétention, il fait valoir que les travaux concernent uniquement le côté droit de la cour, que le choix de l’entreprise est irrégulier et que les travaux auraient dû être votés au titre des charges communes spéciales du bâtiment B. Il considère que la réfection du seul côté droit de la cour constitue une rupture d’égalité entre les copropriétaires car seuls les copropriétaires du bâtiment B bénéficient de ces travaux sur cour et des travaux de réfection des réseaux enterrés alors que la réfection complète de la cour était nécessaire. Il soutient aussi qu’une décision approuvant le choix d’une entreprise pour la réalisation de travaux impliquant une mise en concurrence ne peut être valablement prise par l’assemblée générale qu’à la condition que les différents devis réunis soient joints à la convocation. Il affirme que le fait que seul le devis de l’entreprise LE MEHAUTE ait été soumis à l’approbation de l’assemblée générale est contraire à l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 relative à la mise en concurrence d’entreprises en cas de travaux votés. Il considère qu’il importe peu que Monsieur [S], architecte, ait sélectionné le devis en amont de l’assemblée générale ajoutant que le devis de cette société est particulièrement élevé et disproportionné. Enfin, il fait valoir que les travaux de réseaux enterrés ont eu lieu tout au long du bâtiment B sur la partie droite de la cour, soit uniquement sur le réseau propre au bâtiment B et que c’est à tort que les travaux ont été votés au titre des charges générales alors qu’il s’agit de charges communes spéciales au bâtiment B.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Concernant la résolution n°5.1, il souligne que le motif selon lequel les travaux ne concernent que le côté droit de la cour est par nature inopérant en l’absence d’un vice de forme, d’un objet contraire à une disposition impérative de la loi du 10 juillet 1965, d’un abus de majorité ou d’une rupture d’égalité. Concernant la résolution n°5.2 et l’absence alléguée par le demandeur de défaut de mise en concurrence des entreprises, il soutient que ces travaux ont dû être réalisés en urgence compte tenu de l’aggravation récente de l’affaissement de la cour qui a provoqué des infiltrations importantes en cave. Il invoque la jurisprudence selon laquelle le syndic n’a pas besoin de joindre plusieurs devis à la convocation et ce dès lors que la mise en concurrence préalable est effective (Cass. 3ème civ., 3 juill. 1996). Il soutient que Monsieur [S], architecte missionné à cet effet, a effectué un appel d’offres aux termes duquel il ressort que l’entreprise LE MEHAUTE est la mieux disante. Il souligne que Monsieur [S] a notamment adressé par courriel à tous les copropriétaires le 16 décembre 2019 une analyse chiffrée de l’appel d’offres sous forme de tableau de synthèse reprenant notamment les travaux de la cour et fait une réunion le 23 octobre 2019 avec l’ensemble des copropriétaires pour présenter l’appel d’offres et les devis reçus, au cours de laquelle le demandeur était présent. Il précise que les canalisations sont qualifiées de parties communes générales aux termes de l’article 4 du règlement de copropriété et que suite aux travaux sur les réseaux enterrés du côté droit puis du côté gauche en 2022, il a été constaté que les réseaux enterrés sont raccordés à plusieurs bâtiments et à des éléments de la cour, partie commune.

*

Il est constant que des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu’il soit démontré que lesdites décisions sont contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires, qu’elles rompent l’équilibre entre les copropriétaires ou qu’elles ont été prises dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans le seul but de favoriser l’intérêt des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou avec l’intention de nuire.

Selon l’article 21 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l’article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire.

L’article 19-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 indique que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

L’article 11 I 3° dudit décret ajoute que sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, pour la validité de la décision, les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat.

Il est admis que certaines circonstances peuvent être « exclusives de la mise en concurrence », notamment en ce qui concerne le recours à l’architecte habituel du syndicat des copropriétaires ayant établi l’appel d’offre et que le rapport de synthèse établi par le maître d’œuvre, analysant et comparant les devis reçus sur la base d’un CCTP, constitue une information suffisante des copropriétaires. (Cass. 3e civ., 25 janv. 2023, n°22-10.096).

En outre, il est constant que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats impose, lorsque plusieurs devis ont été notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour, qu’ils soient soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires (Cass., 3e civ, 9 mars 2022, n° 21-12.658).

Conformément à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est chargé notamment d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les résolutions n° 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 et 5.5 de l’assemblée générale du 17 mai 2021 portent respectivement sur :

l’approbation des travaux de réfection des canalisations enterrés dans la cour, côté droit, (résolution n° 5.1) le choix de l’entreprise pour la réalisation desdits travaux, (résolution n° 5.2) la mission de maîtrise d’œuvre complète à confier à l’architecte, (résolution n° 5.3) les honoraires du syndic, (résolution n° 5.4) les modalités de financement et d’exécution des travaux. (résolution n° 5.5)Ces résolutions ont toutes été approuvées à l’unanimité.

La résolution n°5-1 est rédigée ainsi :

« 5.1°) Travaux de réfection des canalisations enterrés dans la cour, côté droit, selon devis LEMEHAUTE ci-joint.

A la suite d’un rendez-vous en date du 15 mars à l’immeuble, en présence du syndic et Monsieur [S], architecte, celui-ci a confirmé l’urgence de procéder à la réalisation de ces travaux et ce dans les meilleurs délais. L’affaissement de la cour provoque des infiltrations importantes en cave. L’assemblée générale, après délibération, décide de faire procéder aux travaux de réfection de la cour (partie droite) et du réseau enterré

Votent POUR : 7715/7715 Tantièmes

Cette résolution est ADOPTEE à l’UNANIMITE des copropriétaires ayant voté par correspondance».

La résolution n°5-2 est rédigée ainsi :

« L’assemblée générale, après délibération, décide de confier la réalisation des travaux à l’entreprise LE MEHAUTE, pour un montant de 23.128, 60 € TTC.

Pour rappel, l’entreprise LE MEHAUTE était la mieux disante de l’ppel d’offres de Monsieur [S] dans le cadre des travaux de réfection de la cour.

Votent POUR : 7715/7715 Tantièmes

Cette résolution est ADOPTEE à l’UNANIMITE des copropriétaires ayant voté par correspondance».

La résolution n°5-3 est rédigée ainsi :

« L’assemblée générale, après délibération, décide de missionner l’architecte Monsieur [S] dans le cadre des travaux de réfection de la cour (zone affaissée à droite) et lui confie la maitrise d’œuvre complète du dossier.

L’assemblée générale approuve sa proposition d’honoraire à 8% HT du montant HT des travaux soit un montant de 2018, 50€.

Votent POUR : 7715/7715 Tantièmes

Cette résolution est ADOPTEE à l’UNANIMITE des copropriétaires ayant voté par correspondance».

L’article 4 du règlement de copropriété prévoit que « le sol des parties construites des cours » et les « canalisations » sont qualifiées de parties communes générales.

Le règlement de copropriété prévoit ainsi que la cour ou d’un de ces côtés constitue des parties communes.

Selon les éléments produits aux débats, il apparait que les travaux de réfection de la cour étaient envisagés depuis plusieurs années et que l’architecte avait interpellé le conseil syndical à plusieurs reprises sur l’urgence à entreprendre des travaux sur le côté droit du fait de la vétusté plus importante que du côté gauche.

Il n’est ni allégué ni établi que ces travaux de réfection ne seraient pas nécessaires.

Les travaux de réfection du côté droit de la cour constituent des travaux de conservation et d’entretien des parties communes et qu’ils ont bénéficié à l’ensemble des copropriétaires. Il est également admis que les canalisations sont raccordées à l’ensemble des bâtiments de la copropriété.

Il n’est donc pas démontré que les décisions afférentes à ces travaux de réfection du côté droit de la cour seraient de nature à porter atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires ou constitueraient une rupture d’égalité entre les copropriétaires des différents bâtiments tendant à remettre en cause les décisions souveraines de l’assemblée générale. Il est rappelé qu’il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur l’opportunité de ces décisions.

Concernant la mise en concurrence des entreprises appelés à entreprendre les travaux, il est établi que l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2019 a voté à la résolution n°19 un seuil de mise en concurrence rédigé ainsi :

« 19. Fixation du montant des marchés et contrats à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire

[…]

L’assemblée générale fixe le montant des marchés et contrats à partir duquel la mise en concurrence des prestataires ou fournisseurs sera obligatoire à 1.500,00 € HT, sauf nouvelle décision d’assemblée portant modification de ce montant.»

Dès lors, le coût envisagé des travaux de réfection (23.000 euros TTC) de la cour de la copropriété impliquait un dépassement de ce seuil de 1.500 euros HT et donc une mise en concurrence subséquente.

Il ressort des analyses des offres en dates des 16 décembre 2019 et 25 mai 2021 versés aux débats que Monsieur [S] est l’architecte habituel de la copropriété et que le projet de réfection de la cour a fait l’objet de l’établissement d’un cahier des charges (CCTP) rédigé par celui-ci en date du 17 juin 2019.

Deux mises en concurrence ont été effectuées respectivement en 2019 et en 2021 par ce même architecte et le syndic en exercice (cabinet PAGESTI en 2019 et cabinet MINARD en 2021).

L’analyse des offres en 2021 laisse apparaître que 11 sociétés (spécialisées dans le pavage, la plomberie, l’électricité, la maçonnerie et le ravalement) ont été consulté sur la base du CCTP Architecte établi en mars 2019. Concernant la plomberie, deux sociétés, BALAS et LE MEHAUTE ont été consulté et ont établi des devis en dates du 30 mars 2021 et 18 mars 2021. Cette dernière apparaît mieux disante en termes de prix (37.147,38 euros HT contre 41.236,36 euros HT pour la société BALAS).

Il n’est pas contesté que les copropriétaires aient obtenu communication avec l’ordre du jour de l’assemblée générale du 17 mai 2021 du seul devis de la société LE MEHAUTE portant sur un montant de 23.000 euros TTC.

Cependant, n’a été joint à la convocation de l’assemblée générale du 17 mai 2021 que le devis de la société LE MEHAUTE sans le devis BALAS ou l’analyse des offres établi en 2021. Dès lors, la mise en concurrence devant l’assemblée générale n’a pu être effective.

De surcroît, le syndicat des copropriétaires ne démontre pas que les travaux de la cour aient présenté un caractère d’urgence lui permettant de s’exonérer de la mise en concurrence des entreprises amenées à rénover la cour.

Les résolutions n°5.1 et 5.2 seront donc annulées. Les résolutions n° 5.3, 5.4 et 5.5, étant intrinsèquement liés par leur objet aux deux premières résolutions (vote des travaux et choix de l’entreprise en charge des travaux), l’annulation de ces résolutions entraine l’annulation des trois résolutions subséquentes.

La demande de Monsieur [B] tendant à l’annulation des résolutions n°5.1, 5.2, 5.3, 5.4 et 5.5 de l’assemblée générale du 17 mai 2021 sera donc accueillie.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 et 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021

Monsieur [B] demande au tribunal d’annuler les résolutions n°7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 20 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021. Au soutien de sa prétention, il soulève deux moyens distincts : le prix dérisoire des ventes des parties communes et la perte du droit de surélévation du syndicat des copropriétaires sans contrepartie.

Il considère que la comparaison des plans du géomètre TT aux plans initiaux de la copropriété laisse apparaitre une augmentation de la hauteur sous plafond des lots n°13, 14 et 41 et que celle-ci apporte une augmentation considérable de la valeur des appartements bénéficiant de l’acquisition de ces combles. Il ajoute que le prix d’achat des combles proposé est largement inférieur à la moyenne du marché pratiqué dans ce quartier et l’augmentation de valeur du bien immobilier découlant de cet achat n’est pas inclus dans le prix proposé. Il considère donc que les parties communes concernées par la vente ont été vendus à un prix dérisoire et que ces ventes sont contraires à l’intérêt de la copropriété. Concernant la résolution n°11 relative au lot n°45 et à la vente d’un couloir partie commune, il souligne que ce dégagement au 4ème étage avait été mesuré pour une superficie vente de 0.67m2 conformément au plan de 2004 d’un géomètre expert et non 0,55m2 comme mentionné dans la résolution. Il ajoute que ce lot n’est pas un comble mais une partie de couloir partie commune.

Il rappelle que l’article 5 du règlement de copropriété définit le droit de surélévation comme un droit accessoire aux parties communes, que la cession d’une partie commune entrainant la perte partielle ou totale du droit de surélévation doit être valorisée. Il ajoute que les règles d’urbanisme de Neuilly-sur-Seine permettent de surélever l’immeuble et que dès lors la cession des combles à certains copropriétaires a nécessairement entraîné une perte, au moins partielle, de ce droit de surélévation. Il fournit l’estimation de la société Trustone Real Estate Investment Management selon laquelle le prix de cession des droits de surélévation est compris entre 600.000 et 1.200.000 euros. Il considère donc que le prix proposé par les copropriétaires était dérisoire au regard de la valeur réelle de la partie commune et que cette cession a pour conséquence la perte d’un droit important pour le syndicat des copropriétaires. Il souligne que le syndicat des copropriétaires n’apporte aucun élément probatoire contredisant l’estimation opérée par la société Trustone Real Estate Investment Management.

Enfin, il affirme que si les résolutions 8, 11, 14, 15 sont annulées, les résolutions 7, 9, 10, 12, 13, 16, 17, 20 devront l’être également car il estime qu’elles n’ont pas lieu d’être en l’absence de cession des lots créés.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il rappelle que l’assemblée générale est un organe souverain et qu’elle dispose de la liberté de choisir son cocontractant et de fixer le prix de vente des parties communes concernées sans que le juge ne puisse s’y substituer. Il invoque la jurisprudence selon laquelle si le prix doit être raisonnable, l’assemblée générale n’a pas pour objectif obligatoire « le bénéfice le meilleur » (Cour de cassation, pourvoi n° 93-15.380). Il considère que Monsieur [B] ne démontre que la copropriété aurait été flouée car les cessions intervenues permettent de régulariser une situation ancienne. Il rappelle que le prix de cession a été décidé après des négociations intervenues entre janvier 2019 et octobre 2019, que le prix a été fixé en prenant en compte le prix d’une vente de « bouts de couloirs » votée lors de l’assemblée générale du 26 avril 2010, actualisée avec une augmentation de près de 40%. En outre, il soutient qu’il a été tenu compte à la fois du prix de rachat des cinq parties communes annexées, du gain total obtenu pour la copropriété (37.750 euros TTC) du fait de cette vente mais également de l’augmentation corrélative des tantièmes de propriété et ce dans la perspective de travaux d’ampleurs à venir, qui devaient être soumis à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante, assemblée qui a eu lieu le 24 janvier 2022. Il souligne que les trois ventes de parties communes à la SCI VILACADIAN, la SCI MAET et Monsieur [R] ont conduit à une augmentation des tantièmes de copropriété et donc à une prise en charge supplémentaires du coût des travaux en 2022 par les acquéreurs.

Concernant la perte du droit de surélévation, il considère que le demandeur ne rapporte pas la preuve des règles d’urbanisme invoquées, en quoi les acquéreurs des lots nouvellement créés seraient responsables des règles d’urbanisme applicables à la Ville de NEUILLY SUR SEINE et la conséquence entre le fait de vendre un lot issu des parties communes et la perte de la possibilité de surélever l’immeuble. Il réfute la force probante de l’estimation de la société Trustone Real Estate Investment Management qui n’explique pas les bases de référence ayant abouti à cette estimation et le lien entre la cession du droit de surélever et la vente de lots nouvellement créés.

*

Il est constant que des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu’il soit démontré que lesdites décisions sont contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires, qu’elles rompent l’équilibre entre les copropriétaires ou qu’elles ont été prises dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans le seul but de favoriser l’intérêt des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou avec l’intention de nuire.

L’alinéa 1 de l’article 16 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « Tous actes d’acquisition ou d’aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu’ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef. »

L’article 16-1 de la même loi ajoute que : « les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot. La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires. »

Il ressort de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 qu’est réputé droit accessoire aux parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres, le « droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes […] ». Le droit de surélever est donc indivis entre tous les copropriétaires si le règlement de copropriété ne prévoit pas de stipulation contraire.

L’alinéa 1 de l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que la surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les résolutions litigieuses, relatives à la vente de parties communes au profit de copropriétaires, concernent :

— la vente du lot n° 43 nouvellement créé au profit de la SCI VILACADIAN pour un montant de 1.500 euros (résolution n° 8)

— la vente du lot n° 45 nouvellement créé au profit de Monsieur et Madame [R] pour un montant de 2.200 euros (résolution n° 11)

— la vente du lot n° 46 nouvellement créé au profit de la SCI MAET pour un montant de 13.000 euros (résolution n°14)

— la vente du lot n° 47 nouvellement créé au profit de la Monsieur et Madame [R] pour un montant de 20.000 euros (résolution n° 15)

Ces résolutions ont toutes été approuvées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il ressort des éléments versés aux débats que le prix de cession de chaque partie commune a fait l’objet de négociations de janvier 2019 (1ère proposition écrite des trois acheteurs par courriel) à octobre 2019 (acceptation par les trois acheteurs par courriel) entre les trois copropriétaires acheteurs et 4 autres copropriétaires, sachant que la copropriété compte huit copropriétaires. Les négociations se sont déroulées par courriels avec l’ensemble des copropriétaires en copie. Monsieur [J] [B] était donc informé de l’ensemble de ces échanges/négociations y compris de la réunion entre copropriétaires le 12 février 2019 pour discuter des contrepropositions de prix de cession de chaque partie commune concernée.

En outre, il convient de relever que les copropriétaires ont tenu compte à la fois du prix de rachat des cinq parties communes annexées, du gain total obtenu pour la copropriété (37.750 euros TTC) du fait de cette vente mais également de l’augmentation corrélative des tantièmes de propriété et ce dans la perspective de travaux d’ampleurs à venir, qui devaient être soumis à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante, assemblée qui a eu lieu le 24 janvier 2022 et lors de laquelle un montant global de travaux de 579.900 euros TTC a été approuvé.

Monsieur [J] [B] admet d’ailleurs lui-même par lettre du 6 décembre 2021, versée aux débats par le syndicat, envoyé au syndic en exercice, l’enjeu du vote de ces ventes et donc de la modification des tantièmes eu égard aux travaux envisagés que : « L’ensemble des nouveaux tantièmes votés le 17 mai 2021 est de l’ordre de 3% en sus de l’ancienne grille, c’est-à-dire la répartition actuellement publiée au fichier immobilier. Les travaux à venir vont coûter plus de 500.000 euros aux copropriétaires, l’enjeu de 3% est donc considérable. […] En 2018, à la demande de l’ensemble des copropriétaires, la société TTgéomètres experts a réalisé une étude visant à la régularisation d’appropriations de parties communes […] étude qui est à la base des résolutions votées le 17 mai 2021, étude qui spécifie clairement les modifications en tantièmes de chaque lot. Les ayants cause en ont eu connaissance et ils ont adhéré aux obligations en résultant, en l’occurrence les modifications de tantièmes, en les présentant au vote de l’assemblée générale du 17 mai 2021. Dès lors, je vous demande l’application des modifications figurant dans ce dossier TTgéomètres, dès à présent, pour les travaux à venir ainsi que pour l’exécution du budget ».

De manière contradictoire pour le moins, le demandeur sollicite par ce courrier l’application immédiate des résolutions qu’il conteste dans la présente instance afin que le coût des travaux lui soit moins élevé selon la nouvelle répartition des tantièmes votée par l’assemblée générale du 17 mai 2021. Il souligne donc lui-même dans cette lettre, l’intérêt des copropriétaires non acheteurs de voter favorablement à la vente des parties communes concernées.

En tout état de cause, le demandeur ne rapporte ni la preuve que les prix pratiqués pour ces quatre ventes respectives de parties communes étaient dérisoires ni que ces ventes étaient contraires à l’intérêt de la copropriété.

Il en résulte que les prix de cession contenus dans les résolutions n°8, n°11, n°14 et n°15 ne sont pas de nature à privilégier un copropriétaire par rapport aux autres.

Enfin, il n’est pas démontré que le demandeur ou toute autre personne aurait demandé à acquérir les parties communes en cause à un prix plus élevé.

Concernant le nouveau lot n°45, contrairement aux allégations de Monsieur [B], le modificatif de l’état descriptif de division précise que ce nouveau lot provient de la privatisation d’un dégagement au 4ème étage et d’un comble. En outre, concernant le métrage de ce dégagement, d’une part, le métrage de 0.67m2 n’est pas mentionné dans l’état descriptif de division inséré dans le règlement de copropriété. D’autre part, il ne démontre pas avantage en quoi le prix de la vente de ce dégagement serait dérisoire du fait de cette différence de métrage (0.12 m2).

Concernant la perte du droit de surélévation, l’article 5 du règlement de copropriété intitulé « ACCESSOIRES AUX PARTIES COMMUNES » prévoit que : «sont également accessoires aux parties communes générales, les droits immobiliers ci-après :

le droit de surélever les bâtiments affectés à l’usage commun ou d’en affouiller le sol ».

Monsieur [B] ne rapporte pas la preuve que le syndicat des copropriétaires, titulaire du droit de surélever, ait entendu céder ce droit aux copropriétaires acquéreurs des parties communes précitées. Il ne démontre pas non plus en quoi l’existence de règles d’urbanisme applicables à NEUILLY-SUR-SEINE, au demeurant non précisées par le demandeur, impliquerait que la cession de parties communes s’accompagne également la cession du droit de surélever.

Le syndicat des copropriétaires n’était donc pas dans l’obligation de valoriser une cession du droit de surélever non prévue lors de la vente de ces parties communes. Ce moyen sera donc également rejeté.

L’estimation de la société Trustone Real Estate Investment Management, non contradictoire et établi à la seule demande de Monsieur [B], ne permet pas au demeurant déterminer comment cette société a abouti à son chiffrage et sur quelle base elle a établi un lien entre la cession du droit de surélever et la vente de lots nouvellement créés, d’autant que la rédaction de cette lettre du 12 juillet 2021 est particulièrement succincte :

« Nous faisons suite à notre entrevue et vous confirmons bien volontiers que l’immeuble du 4 avenue Sainte Foy à Neuilly Sur Seine, 92200, nous semble pouvoir faire l’objet d’une surélévation. Le prix de cession des droits à surélévation dont pourrait se prévaloir la copropriété pourrait s’élever a minima à 600.000 € et s’élever à 1.200.000 € en fonction des mètres carrés constructibles ». Au vu de ce courrier, le chiffrage ne peut donc concerner que la totalité des droits de surélever.

Monsieur [B] sera en conséquence débouté de sa demande d’annulation des résolutions n° 8, 11, 14 et 15 de l’assemblée générale du 17 mai 2021.

Enfin, Monsieur [B] ne développe aucun moyen spécifique au soutien de sa demande d’annulation aux résolutions n°7, 9, 10, 12, 13, 16, 17, 20. Sa demande d’annulation de ces résolutions sera donc rejetée.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021

Monsieur [B] demande au tribunal d’annuler les résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021. Au soutien de sa prétention, il fait valoir que la résolution n°21 porte sur le remplacement de l’escalier de service par des terrasses à chaque niveau. La résolution n°22 porte sur la création d’un droit de jouissance privatif et exclusif aux lots y ayant accès, à la terrasse édifiée en lieu et place de l’escalier de service et que ces deux résolutions entrainent la création de terrasses parties communes spéciales aux copropriétaires y ayant accès, sans adaptation du règlement de copropriété concernant la définition des parties communes spéciales. Il considère qu’il s’agit d’une erreur et qu’elle s’explique car le rapport de géomètre ayant fondé ces modifications a été réalisé antérieurement à la loi ELAN du 23 novembre 2018. Il soutient que ces deux résolutions doivent être annulées car non conformes aux article 6-4 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965. Il souligne que, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la loi 3DS du 21 février 2022 est postérieure à l’assemblée générale contestée et n’est donc pas applicable au litige en cours.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il précise que la résolution n°21 consiste à approuver un modificatif au règlement de copropriété et à l’état descriptif de division aux termes duquel toutes les références à l’escalier de service ont été supprimées. Il affirme que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division sont cohérents avec la configuration actuelle des lieux. Il ajoute que la résolution n° 22 consiste à créer un droit de jouissance privatif et exclusif à la terrasse issue de l’ancien escalier de service pour les propriétaires y ayant accès avec augmentation corrélative des tantièmes de copropriété. Il admet que la création d’un droit de jouissance privatif sur une partie commune doit être mentionné dans le règlement de copropriété conformément à l’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 et non uniquement dans l’état descriptif de division mais que cela n’invalide pas la création de ce droit. Il ajoute que conformément à l’article 89 de la loi dite 3DS du 21 février 2022, le délai prévu dans l’article 209 de la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 a été supprimé et que l’absence de mention dans le règlement de copropriété des parties communes à jouissance privative est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes. Il en conclut que la résolution n° 22 n’est pas viciée par cette absence de mention.

*

Il est constant que des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu’il soit démontré que lesdites décisions sont contraires à l’intérêt collectif des copropriétaires, qu’elles rompent l’équilibre entre les copropriétaires ou qu’elles ont été prises dans un intérêt autre que l’intérêt collectif, dans un intérêt personnel, dans le seul but de favoriser l’intérêt des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires ou avec l’intention de nuire.

L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

L’article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi ELAN », dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 23 février 2022, dispose que : « les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »

Cette obligation de « mise en conformité » des règlements de copropriété devait être mise en œuvre avant le 23 novembre 2021.

Le législateur n’avait toutefois pas prévu dans la loi ELAN de sanction relative à l’absence de mise en conformité concernant la mention des parties communes à jouissance privative dans le règlement de copropriété.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les résolutions litigieuses concernent :

— l’approbation de la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété suite à la suppression de l’escalier de service et son remplacement par des terrasses à chaque niveau (résolution n° 21) ;

— la création d’un droit de jouissance privatif et exclusif aux lots ayant accès à la terrasse créée aux lieu et place de l’ancien escalier de service. (résolution n° 22).

Ces résolutions ont toutes été approuvées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Le projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété prévoit la modification de l’état descriptif de division supprimant toute référence à l’escalier de service dans les paragraphes relatifs aux différents lots concernés. La résolution n°21 prévoit la modification du règlement de copropriété en ces deux paragraphes dans la 2ème partie TITRE II chapitre 2ème « charges communes spéciales » relatif à leur répartition avec la mention que « ces charges seront réparties conformément aux colonnes « Esc Princ.» et « Esc Cave» du tableau de répartition des charges ».

Il convient de considérer que l’absence de la mention des parties à jouissance privative existantes dans le règlement de copropriété est sans conséquence sur l’existence de ces parties communes.

La mise en conformité du règlement de copropriété conformément aux dispositions de la loi ELAN est donc indifférente concernant la validité des résolutions litigieuses.

Monsieur [B] faillit donc à démontrer « une erreur » entachant de nullité ces deux résolutions.

Monsieur [B] sera en conséquence débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°21 et 22 de l’assemblée générale du 17 mai 2021.

Sur la demande d’annulation des résolutions n° 25, 26, 27, 28, 30, 31, 32 et 33 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021

Monsieur [B] demande au tribunal d’annuler les résolutions n°25, 26, 25, 27, 28, 30, 31, 32, 33 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021. Au soutien de sa prétention, il fait valoir qu’au sens des article 6-2 et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales doivent être définies par le règlement de copropriété et doivent faire l’objet de charges spéciales. Or, il considère qu’aucune définition des parties communes spéciales n’est prévue dans le règlement de copropriété rendant impossible l’approbation et la modification de charges communes spéciales.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il souligne qu’il existe des charges communes spéciales liées aux éléments et équipements communs et ce sans parties communes spéciales et que ces charges sont réparties en fonction du critère de l’utilité conformément à l’alinéa 1 de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient que si la création de parties communes spéciales est indissociable de l’établissement de charges spéciales à chacune d’entre elles, l’inverse n’est pas vrai.

*

L’article 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « l’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété ».

L’article 209 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « loi ELAN », dans sa version en vigueur du 25 novembre 2018 au 23 février 2022, dispose que : « les syndicats des copropriétaires disposent d’un délai de trois ans à compter de la promulgation de la présente loi pour mettre, le cas échéant, leur règlement de copropriété en conformité avec les dispositions de l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A cette fin, le syndic inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété. La décision de mise en conformité du règlement de copropriété est prise à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. »

Cette obligation de « mise en conformité » des règlements de copropriété devait être exécutée avant le 23 novembre 2021.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les résolutions litigieuses concernent l’approbation des tableaux récapitulatifs relatifs aux :

charges spéciales du Bâtiment A (résolution n° 25),charges spéciales du Bâtiment B (résolution n° 26), charges ascenseurs (résolution n° 27), charges d’escalier principal (résolution n° 28), charges relatives aux services collectifs (résolution n° 30), charges d’eau froide (résolution n° 31), charges d’antenne TV (résolution n° 32), charges de digicode (résolution n° 33).Ces résolutions ont toutes été approuvées à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte de la lecture combinée des articles 4 et suivants relatifs aux parties communes, 7 et suivants relatifs aux parties privatives, 35 et suivants relatifs aux charges générales ainsi que du chapitre 2 relatif aux charges spéciales, du tableau relatif aux charges spéciales et des articles 37 et suivants que le règlement de copropriété prévoit bien des parties communes spéciales (à savoir les bâtiments A et B) et en définit les charges afférentes.

Concernant les charges relatives aux services collectifs, d’eau froide, d’antenne TV et de digicode, elles ne sont pas relatives à des parties communes spéciales puisque ces services bénéficient à tous les copropriétaires.

Le moyen du demandeur tiré de l’absence de mention de parties communes spéciales dans le règlement de copropriété est donc inopérant pour ces charges.

A titre surabondant, l’obligation de « mise en conformité » du règlement de copropriété devait être exécutée avant le 23 novembre 2021, soit postérieurement à l’assemblée générale du 17 mai 2021, sans que le législateur ne précise la sanction en cas de non-conformité.

Ces résolutions n’encourent donc pas la nullité.

Monsieur [B] sera en conséquence débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°25, 26, 27, 28, 30, 31, 32 et 33 de l’assemblée générale du 17 mai 2021.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 34 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021

Monsieur [B] demande au tribunal d’annuler la résolution n°34 de l’assemblée générale des copropriétaires du 17 mai 2021. Au soutien de sa prétention, il fait valoir que l’article 65 du règlement de copropriété prévoit que toute modification du règlement ou de l’état descriptif de division est à la charge des copropriétaires ayant réalisés les modifications. Or, il argue que la résolution n°34 approuve le vote d’un budget de 5.000 euros pour les frais de notaire et de publication des modifications du règlement de copropriété alors que les modifications sont réalisées à la demande de certains copropriétaires pour régulariser les appropriations et aménagements illicites des combles par certains copropriétaires. Dès lors, il considère qu’il est incohérent que les frais de publication de ce modificatif soient supportés par l’intégralité des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande. Il souligne qu’il s’agit d’une erreur de plume et que les frais de notaire et de publication suivent le sort de la répartition du coût de l’établissement du modificatif à l’état descriptif de division, qui a été pris en charge par la SCI VILACADIAN, la SCI MAET et Monsieur [K] [R]. Il précise que dans son devis datant du 4 décembre 2018, le géomètre missionné avait d’ailleurs prévu une clé de ventilation du coût du modificatif à l’état descriptif de division « par sujet corrigé ». La facture du géomètre d’un montant de 3.600 euros TTC a été répartie en 2018 en respectant cette ventilation. Cette erreur étant au profit du syndicat des copropriétaires, qui n’a pas à supporter le coût des frais de notaire et de publication, elle n’emporte aucune conséquence sur la validité de la résolution.

*

Selon l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La jurisprudence prévoit de manière constante qu’une erreur purement matérielle dans la rédaction du procès-verbal n’affecte pas la validité de l’assemblée générale dès lors qu’elle n’a pas d’incidence sur les votes, dont les résultats ont été correctement retranscrits.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la résolution n°34 contestée porte sur le mandat à donner au cabinet MINARD de régulariser le dossier de modificatif à l’état descriptif de division par l’étude de son choix, selon un budget de 5.000 euros comprenant les frais de notaire et de publication.

Cette résolution a été approuvée à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 65 du règlement de copropriété stipule que :

« Dans l’intérêt commun des copropriétaires ou de leurs ayants cause, il est stipulé qu’au cas où l’état descriptif de division ou le règlement viendraient à être modifiés, une copie authentique de l’acte modificatif rapportant la mention de publicité foncière devra être remise :

1°/ Au syndic.

2°/ Au notaire détenteur de l’original des présentes ou à son successeur, pour en être effectué le dépôt en suite de celles-ci au rang de ses minutes.

Tous les frais en conséquence seront à la charge du ou des copropriétaires ayant réalisés les modifications. »

Il en résulte que l’omission de la précision selon laquelle les coûts seraient pris en charge par les copropriétaires acheteurs est sans incidence sur le sens du vote.

De surcroît, Monsieur [B] ne démontre pas que les copropriétaires aient effectivement collectivement dû supporter la charge des 5.000 euros.

Monsieur [B] sera en conséquence débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°34 de l’assemblée générale du 17 mai 2021.

Sur les demandes tendant à voir réputer non écrit le titre II du règlement de copropriété et à voir procéder à une nouvelle répartition des charges et ses conséquences

Monsieur [B] sollicite que le tribunal déclare non écrit le Titre II CHARGES COMMUNES DE L’IMMEUBLE – ETAT DE REPARTITION DES CHARGES du règlement de copropriété, procède à une nouvelle répartition des charges communes et désigne un géomètre pour établir une nouvelle grille de charges. Il soutient que de nombreux actes d’acquisition et de disposition sont intervenus au sein de la copropriété notamment la privatisation, au profit des propriétaires des lots n°41, 13, 14 et 23 de combles, dégagement contigus, d’une partie de couloir des caves et de la démolition de l’escalier de service et la création à la place de terrasses auxquelles seuls certains lots ont accès, et qu’ils ont eu pour effet de modifier l’utilité objective des services et éléments présents dans l’immeuble à l’égard de chaque lot, ainsi que les valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots. Dès lors, il estime que la répartition des charges résultant du TITRE II du règlement de copropriété doit être réputée non écrite, en ce qu’elle n’est pas conforme aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de cette demande en soulignant que Monsieur [B] ne prouve pas ni ne soutient que la répartition actuelle des charges serait illicite, préalable qu’il estime devoir être établi avant toute modification.

*

En vertu de l’article 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites. Lorsque le juge, en application de l’alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition. Cette nouvelle répartition prend effet au premier jour de l’exercice comptable suivant la date à laquelle la décision est devenue définitive.

L’article 10, alinéas 1 et 2, de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à la cause, énonce quant à lui que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’alinéa 3 du même article dispose que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, d’une part, conformément à l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus au paiement des charges pour les seuls lots dont ils sont propriétaires, N’étant pas propriétaires des parties communes qui auraient été « privatisés », les copropriétaires concernés n’étaient pas tenus au paiement de charges afférentes à celles-ci.

D’autre part, lors de l’assemblée générale du 17 mai 2021, chaque résolution de vente de parties communes s’est couplée d’une résolution relative à la création d’un nouveau lot tel que prévu par le projet modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété de la société TT GEOMETRES EXPERT, précisant le nombre de tantièmes des parties communes générales. Ce projet modificatif prévoit également une mise à jour des quotes-parts des parties communes générales et des tantièmes de charges communes générales, des tantièmes des charges spéciales aux bâtiments A et B ainsi que ceux des charges d’ascenseur, charges d’escalier principal, charges d’escalier des caves, charges relatives aux services collectifs, charges d’eau froide, charges d’antenne TV et charges de digicode. La dernière résolution de l’assemblée générale (n°34) prévoit que le syndic se chargera de procéder à la signature de tous les actes nécessaires à la publication du modificatif du règlement de copropriété.

L’assemblée générale a donc voté pour une nouvelle répartition des charges de copropriété en vertu des nouveaux tantièmes à la suite de la création des nouveaux lots.

Or, Monsieur [B] n’établit pas que la nouvelle répartition des charges serait irrégulière au regard des dispositions de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Les demandes de Monsieur [B] tendant à voir réputer non écrit le titre II du règlement de copropriété, à la nouvelle répartition des charges et à la désignation d’un expert seront donc rejetées.

Sur la demande de publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété

Monsieur [B] sollicite que le tribunal ordonne la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de toutes les demandes de Monsieur [B], même s’il ne procède à aucun développement sur ce point.

*

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Monsieur [B] ne développe aucun moyen en droit ou en fait dans la partie « discussion » de ses écritures à l’appui de sa demande tendant à voir ordonner la publication du jugement à intervenir en marge de la publication du règlement de copropriété. Il sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

Monsieur [B] sollicite l’octroi de 2.000 euros au titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires conclut au débouté de toutes les demandes de Monsieur [B], même s’il ne procède à aucun développement sur ce point.

*

En vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Monsieur [B] ne développe aucun moyen en droit ou en fait dans la partie « discussion » de ses écritures à l’appui de sa demande de dommages et intérêts. Il sera donc débouté de cette demande.

III – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, qui succombe partiellement, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, il apparait équitable de laisser à chaque partie la charge des frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance.

Sur la dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

En vertu de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, Monsieur [B], qui succombe pour l’essentiel de ses prétentions, sera débouté de sa demande tendant à être dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE les demandes de Monsieur [J] [B] recevables,

ANNULE les résolutions n°5.1, 5.2, 5.3, 5.4 et 5.5 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis 4 avenue Sainte Foy à NEUILLY SUR SEINE (92200) tenue le 17 mai 2021,

DEBOUTE Monsieur [J] [B] du surplus de ses demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 avenue Sainte Foy à NEUILLY SUR SEINE (92200) représenté par son syndic, aux dépens de l’instance,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 4 avenue Sainte Foy à NEUILLY SUR SEINE (92200), représenté par son syndic, de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT