TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

NAC: 5AC

N° RG 24/04407 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TRA5

JUGEMENT

N° B

DU : 11 Juin 2025

[D] [N] épouse [R]

[F] [N] épouse [S]

C/

[J] [Z] épouse [V]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 11 Juin 2025

à M^e Muriel AMAR-TOUBOUL

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mercredi 11 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Mme [D] [N] épouse [R], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Muriel AMAR-TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [F] [N] épouse [S], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Muriel AMAR-TOUBOUL, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [J] [Z] épouse [V], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Lucie EGEA, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S], représentées par leur mandataire LE SERVICE IMMOBILIER, ont donné à bail à Madame [Z] [J] épouse [V] un appartement de type T4, de 69,04 m², à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 6] par contrat du 21/06/2017 avec effet à la même date, pour un loyer mensuel de 780€ avec provisions pour charges comprises.

Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] ont hérité de ce bien de leur mère et en sont propriétaires indivises.

Le 12/12/2022, Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] ont fait signifier à Madame [Z] [J] épouse [V] par acte de commissaire de justice, un congé aux fins de vente.

Il a été indiqué à Madame [Z] [J] épouse [V] l’offre de vente du bien au prix de 300 000€ et son obligation d’avoir déménagé et libéré les lieux au plus tard le 20/06/2023, si l’offre était refusée.

Madame [Z] [J] épouse [V] n’a pas usé de son droit de préemption et s’est maintenue dans les lieux à l’issue du délai de préavis donné par ses bailleurs.

Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] ont fait assigner en référé Madame [Z] [J] épouse [V] le 19/01/2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour solliciter la validation du congé aux fins de vente, l’expulsion de Madame [Z] [J] épouse [V] et de tous occupants de son chef sous astreinte, la condamnation à paiement d’une indemnité d’occupation, à la somme de 2 000€ à titre de dommages et intérêts, ainsi que 2 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Le juge des référés par ordonnance du 28/06/2024 estimant qu’il existait des contestations sérieuses a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à se pourvoir au fond.

C’est ainsi que Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] ont fait assigner au fond Madame [Z] [J] épouse [V] le 19/11/2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE pour solliciter de :

Juger et constater la validité du congé aux fins de vente en date du 12/12/2022.

Juger que Madame [Z] – [V] est occupante sans droit ni titre depuis le 20/06/2023.

En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [Z] [J] épouse [V] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 300€ par jour de retard à compter de la présente assignation.

Dire et juger que le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux visés à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera supprimé.

La voir condamner au paiement d’une indemnité équivalente au montant du loyer annuellement révisé en fonction de la clause insérée au bail ainsi qu’au paiement des charges locatives et ce, jusqu’au départ de l’occupante.

Dire et juger que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux litigieux.

La voir condamner au paiement d’une somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts.

La voir condamner au paiement d’une somme de 3 000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La voir condamner au paiement des entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’audience du 16/12/2024 l’affaire a été renvoyée à celle du 7/04/2025 à laquelle les demanderesses représentées par leur avocat ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance y ajoutant par voie de conclusions de rejeter les demandes reconventionnelles de Madame [Z] [J] épouse [V].

A la même audience, Madame [Z] [J] épouse [V], représentée par son avocat, par voie de conclusions demande :

A titre principal

Déclarer nul le congé pour vendre délivré le 12/12/2022 par Mesdames [N] ;

A titre reconventionnel

Condamner les propriétaires à l’exécution de travaux de remplacement de la chaudière à gaz à leur frais, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et à l’issue de ce délai sous astreinte de 50€ par jour de retard ;

Ordonner la suspension du paiement du loyer jusqu’à la réalisation des travaux,

Préciser que la durée du bail étant prolongée d’autant,

En tout état de cause

Rejeter l’intégralité des demandes de Mesdames [N] ;

Condamner Mesdames [N] au paiement de la somme de 3 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de la présente instance.

Le tribunal se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens aux écritures et pièces déposées par les conseils des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 11/06/2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur les demandes de résiliation de bail et d’expulsion

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose :

I. — Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

II. — Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le bail à défaut de congé donné par les parties s’est renouvelé par tacite reconduction jusqu’au 20/06/2023.

Madame [Z] [J] épouse [V] a conclu un bail le 21/06/2017, avec Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] qui ont souhaité mettre fin au contrat donnant congé pour vendre pour la date du 20/06/2023, et ce par acte d’huissier de justice en date du 12/12/2022 signifié à personne (pièce 2 demanderesses).

Le bien est constitué d’un appartement de type T4, de 69,04 m² avec cave, à usage d’habitation situé [Adresse 6] dont le prix (300 000€) et les conditions de vente ont été portés régulièrement à la connaissance de la locataire qui n’a formulé aucune offre dans le délai de deux mois n’usant pas ainsi de son droit de préemption.

L’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose:

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le délai de préavis de six mois débute à compter du jour de la signification de l’acte d’huissier soit en l’espèce à la date du 12/12/2022.

Le délai de préavis applicable au congé étant de six mois pour un logement non meublé lorsqu’il émane du bailleur a bien été respecté.

Sur la réalité de la volonté de vendre

Madame [N] [D] épouse [R] était locataire d’un appartement à [Localité 9] au [Adresse 4], et courant 2022, son propriétaire ayant décidé le vendre elle a accepté ( avec son mari ) l’offre de vente sachant que le bail de l’appartement toulousain venait à expiration le 20/06/2023 et qu’avec l’accord de sa sœur elles se proposaient de le céder également.

Des échanges de mails du 21 novembre 2022 ( avant même la délivrance du congé) informent le mandataire ( Le Service Immobilier) des bailleresses de leur intention de vendre. L’agence répondant à Madame [N] [D] : «  J’ai bien compris que vous vouliez vendre l’appartement, il faut donc donner congé au locataire avant décembre 2022.Nous devons donc fixer rapidement le prix et faire intervenir l’huissier. »

Un mail du 7 mars 2023 de Madame [N] [D] épouse [R] indique à l’agence immobilière qu’il devient urgent de vendre.

Un autre mail du 20/04/2023 plus pressant de Madame [N] [D] épouse [R] demande à l’agence immobilière d’essayer de vendre le bien rapidement en précisant être très angoissée.

Ce mail peut faire écho à l’offre de préemption signifiée en date du 19/04/2023 par la société GRAMAT-BALARD à son mari Monsieur [K] [R] pour l’acquisition de leur appartement parisien dont ils sont locataires (pièce 13 demanderesses).

Un mandat pour vendre le bien a été signé pour la somme de 315 000€ auprès de l’ agence « Le Service Immobilier » le 1/06/2023, alors que le délai de fin de congé n’était pas encore expiré, constituant une démarche sérieuse dans la volonté de vendre.

La mise en vente du bien par l’agence mandatée est réelle ( pièce 9 demanderesses ).

L’absence de démarches concrètes pour vendre de la part des bailleresses n’est pas démontrée même si l’agence n’a pas été particulièrement diligente.

Sur l’évaluation du prix de vente

La locataire a produit une estimation du prix de l’appartement tiré du site se loger.com datée du 16/05/2024 au prix de 259 600€ avec une fourchette de 220 694€ au plus bas et 298 586€ au plus haut.

Il convient de relever que le prix proposé à la vente de 300 000€ est très près du haut de la fourchette indiqué par l’estimation fournie, et il ne peut être considéré comme exorbitant par rapport à celle-ci.

Il ne peut être reproché au vendeur de tenter de vendre son bien au meilleur prix étant ainsi supérieur à celui du marché.

En outre, il est reconnu au locataire un droit de préemption subsidiaire qui peut le protéger d’un prix de vente artificiellement gonflé.

En conséquence, le prix proposé à la vente ne peut être considéré comme un prix volontairement dissuasif.

Les bailleresses avaient intérêts à vendre rapidement, au moins Madame [N] [D] épouse [R], car elle devait acheter sa résidence principale à bref délai.

Il n’est pas noté de volonté particulière d’évincer la locataire pour un non respect de ses obligations comme le non paiement des loyers, ceux-ci étant régulièrement payés.

Il revient au locataire de prouver une éventuelle fraude dans la délivrance de ce congé.

Madame [Z] [J] épouse [V] échoue dans la démonstration d’une fraude concernant le congé signifié.

Ainsi, le congé donné par Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] à Madame [Z] [J] épouse [V] sera déclaré valable.

Le délai de préavis étant expiré, la locataire n’ayant pas accepté l’offre de vente sera déchue de plein droit de tout titre d’occupation sur les locaux à usage d’habitation (dont cave) situé [Adresse 6].

Le tribunal constatera que le bail signé le 21/06/2017 est donc résilié à la date du 20/06/2023.

La locataire s’est maintenue dans les lieux après cette date.

Madame [Z] [J] épouse [V] est donc occupante sans droit ni titre depuis le 20/06/2023.

En conséquence, sera ordonnée l’expulsion de Madame [Z] [J] épouse [V] et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

Il n’est pas nécessaire de prononcer une astreinte pour contraindre la locataire à quitter les lieux si l’expulsion était poursuivie, le recours à la force publique étant suffisant pour exercer cette contrainte.Les demanderesses seront déboutées de leur demande en ce sens.

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose :

Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

La mauvaise foi de Madame [Z] [J] épouse [V] n’est pas établie et rien ne justifie que le délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux visés à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé, cette demande sera donc rejetée.

La locataire, mère de trois enfants dont deux mineurs, justifie être à la recherche d’un logement social ( pièce1 défendeur ) un courrier du 12/06/2023 avec avis favorable pour un accès prioritaire à un logement social émanant du Conseil départemental ( Direction Territoriale des Solidarités ) est produit.

II. Sur la demande de condamnation à paiement d’une indemnité d’occupation

Madame [Z] [J] épouse [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20/06/2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur, ladite indemnité sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges.

Cette indemnité d’occupation sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupante n’aura pas quitté les lieux litigieux.

III. Sur la demande de condamnation à dommages et intérêts

Le préjudice pour fonder une demande de dommages et intérêts causé par l’attitude de Madame [Z] [J] épouse [V] n’est pas suffisamment démontré, sa mauvaise foi n’étant pas évidente, ayant le droit de se défendre et ayant continué à payer pour l’occupation des lieux.

Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] seront déboutées de leur demande de condamnation de Madame [Z] [J] épouse [V] à leur payer la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts.

IV. Sur la demande reconventionnelle

La locataire soutient que le dysfonctionnement de la chaudière à gaz occasionnant un défaut de production d’eau chaude et de chauffage n’a pas été pris en compte par les bailleresses depuis septembre 2022 rendant le logement indécent.

La défenderesse produit une facture d’entretien de la chaudière du 1/09/2022 de l’entreprise SAVIGAZ indiquant :

«  vanne 3 voies se bloque et mise en sécurité intempestive de la chaudière, variation de température et surchauffe, échangeur sanitaire saturé, compte tenu de l’âge (20ans) voir installateur pour remplacement chaudière. »

Une facture en date du 30/12/2022 de l’entreprise [Localité 7] et FILS est produite démontrant que l’agence mandataire des bailleresses est intervenue pour remettre en fonctionnement cette chaudière.

Par contre les demandes de factures d’entretien annuel de la chaudière, conformément à l’obligation rappelée dans le bail, n’ont pas été fournies par la locataire face aux demandes formulées en octobre 2023, février 2024 et décembre 2024.

La locataire fourni une facture du 14/11/2023 de l’entreprise GARELL GREGORY mentionnant : « Entretien chaudière sans prise de contrat ». Il n’est pas fait mention d’un changement à opérer en urgence ni d’autres difficultés après le passage de l’entreprise [Localité 7] et FILS ayant réparé fin 2022 cette chaudière. Ainsi, en novembre 2023 la chaudière semble en état de fonctionnement.

Cependant, par mail du 24/09/2024 Madame [Z] [J] épouse [V] indique que la chaudière murale à gaz a définitivement cessé de fonctionner avant l’entrée de l’hiver.

Il est difficile d’exiger de réparer une chaudière dont on se refuse de fournir au bailleur les justificatifs d’entretien, sachant qu’un défaut d’entretien régulier peut causer des dysfonctionnements voire des dégradations à celle-ci d’autant plus s’agissant d’une chaudière d’une certaine ancienneté.

Il est relevé en outre que la locataire ne répond pas aux mails, courriers et visites d’appartements ce qui ne peut que rendre difficile un constat technique sur l’état de la chaudière et une éventuelle décision à prendre sur la réparation ou le changement de celle-ci.

De la sorte, il pourra être difficile de rechercher la responsabilité des bailleresses quant à un éventuel non fonctionnement de cette chaudière.

Madame [Z] [J] épouse [V] étant devenue sans droit ni titre sur le logement occupé depuis le 20/06/2023 ne pourra prétendre à une telle demande de travaux.

Madame [Z] [J] épouse [V] sera déboutée de sa demande reconventionnelle de condamnation des propriétaires à l’exécution de travaux de remplacement de la chaudière à gaz à leur frais, dans un délai d’un mois à compter de la décision à intervenir et à l’issue de ce délai sous astreinte de 50€ par jour de retard.

V. Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [J] épouse [V], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Madame [Z] [J] épouse [V] sera condamnée à verser à Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] une somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE valable le congé pour vendre délivré le 12/12/2022 par Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] à Madame [Z] [J] épouse [V] ;

DECLARE Madame [Z] [J] épouse [V] déchue de tout titre d’occupation sur les locaux occupés au [Adresse 6] et donc occupante sans droit ni titre depuis le 20/06/2023 ;

CONSTATE que le bail signé entre Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] et Madame [Z] [J] épouse [V] portant sur les locaux occupés au [Adresse 6] est résilié depuis le 20/06/2023  ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire, dans le délai de deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l’expulsion de Madame [Z] [J] épouse [V] et de celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DEBOUTE Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] de leur demande de condamnation sous astreinte pour l’exécution de l’expulsion ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux visés à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] épouse [V] à verser à Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] une indemnité mensuelle d’occupation égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail , à compter du 20/06/2023 et jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges ;

DIT que cette indemnité d’occupation sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que l’occupante n’aura pas quitté les lieux litigieux ;

DEBOUTE Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] de leur demande de condamnation de Madame [Z] [J] épouse [V] à leur payer la somme de 5 000€ à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE Madame [Z] [J] épouse [V] de sa demande reconventionnelle de condamnation des propriétaires à l’exécution de travaux de remplacement de la chaudière à gaz ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] épouse [V] à verser à Madame [N] [D] épouse [R] et Madame [N] [F] épouse [S] une somme de 1 000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [Z] [J] épouse [V] au paiement des dépens de l’instance ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Le Greffier Le Président