TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 15]

[Adresse 1]

[Adresse 13]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03681

N° Portalis DBX4-W-B7I-TLSR

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 06 Mars 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[V] [Y]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Mars 2025

à la SA PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 28 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. PROMOLOGIS,

dont le siège social est sis [Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Madame [D] [L], Chargée de Contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Madame [V] [Y],

[Adresse 9]

[Adresse 6]

[Localité 5]

comparante en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 22 juillet 2019, la SA PROMOLOGIS a donné en location à Madame [V] [Y] un immeuble à usage d’habitation situés [Adresse 8][Adresse 10][Adresse 11] à [Localité 16] moyennant un loyer actuel de 546,07€ provision sur charges comprise et un montant résiduel de 246,89€ une fois déduites les aides au logement.

Les loyers n’ont pas été regulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire et mise en demeure de justifier de l’assurance locative était délivré le 18 juin 2024, en vain.

Par acte du 19 septembre 2024 dénoncé le 21 septembre 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SA PROMOLOGIS a fait assigner en référé Madame [V] [Y] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 1.830,27€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 27 août 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge,

‒ l’allocation de 400€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire était appelée à l’audience du 28 janvier 2025.

La SA PROMOLOGIS, valablement représentée, actualise sa créance à la somme de 2.833,35€ arrêtée au 28 janvier 2025 comprenant des frais de procédure à hauteur de 260,17€ soit un arriéré locatif de 2.573,18€ et indique que la locataire a repris le paiement des loyers de novembre et décembre mais pas janvier. Elle propose d’adresser un décompte en délibéré pour vérifier si la locataire s’acquitte du loyer du mois de janvier. Elle reste dubitative sur les délais proposés.

Madame [V] [Y], comparante en personne, propose d’apurer sa dette à raison de 30€ par mois et indique qu’elle de gros problèmes de santé qui l’ont contraint à démissionner elle suit actuellement une formation ce qui ne lui procure que de très faibles revenus.

La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025.

Par note en délibéré en date du 10 février 2025, la SA PROMOLOGIS produit une attestation de paiement du loyer résiduel en date du 10 février 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 21 septembre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 19 juin 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat, plus de deux mois avant l’assignation. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SA PROMOLOGIS fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 22 juillet 2019, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 18 juin 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 18 juin 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi 668/2023 du 27 juillet 2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 18 août 2024.

Toutefois, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Il résulte des débats que Madame [V] [Y] a repris le paiement du loyer courant et qu’elle porpose d’apurer sa dette sur une période de 36 mois à raison de 30€ par mois et le solde à la dernière échéances. Compte tenu de l’amélioration prévisible de la situation de la locataire du fait de sa formation, il convient de modifier le plan de plan d’apurement en lui permettant d’apurer sa dette à raison de 30€ par mois pendant 12 mois puis à 75€ pendant 12 mois puis 110€ pendant les 12 derniers mois.

Il y a donc lieu de lui accorder le bénéfice des dispositions précitées.

Sur les sommes dues par la locataire :

Madame [V] [Y] sera condamnée au paiement de la somme de 2.573,18€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Les frais de procédure seront pris en compte dans le cadre des dépens.

Il convient de lui accorder des délais de paiement à raison de mensualités de 30€ pendant 12 mois puis 70€ pendant 12 mois puis 12 mensualités de 110€ pendant 11 mois et le solde à la dernière échéance.

Il convient, en cas de non respect de ces délais, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SA PROMOLOGIS l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [V] [Y] à lui verser la somme de 200€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Madame [V] [Y] , succombant au principal, supportera les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort, par remise au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Condamne Madame [V] [Y] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 2.573,18€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 28 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

Autorise Madame [V] [Y] à se libérer de la dette en 12 mensualités de 30€ suivie de 12 mensualités à 75€ puis 11 mensualités à 110€ et le solde à la 36ème échéance. Ces mensualités seront exigibles en plus des mensualités courantes. A défaut de paiement d’une mensualité ou indemnité d’occupation à son terme exact, l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

Suspend, pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties et si les modalités d’apurement ainsi fixées sont intégralement respectées par Madame [V] [Y] , la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué,

En revanche, à défaut de paiement par Madame [V] [Y], d’une seule mensualité d’apurement de la dette à la date fixée ou d’une échéance de loyer courante, la clause résolutoire reprendra son plein effet de droit et sans nouvelle décision judiciaire, 8 jours après une mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse et en ce cas :

— Constate la résiliation de plein droit du bail au 18 août 2024,

— A compter du 18 août 2024, Fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SA PROMOLOGIS par Madame [V] [Y] et l’y condamne, à compter de la déchéance du délai de paiement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

— Ordonne l’expulsion de Madame [V] [Y] et dit, qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 7][Adresse 10][Localité 12] à [Localité 16] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués, et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Madame [V] [Y] à payer à la SA PROMOLOGIS la somme de 200€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [V] [Y] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Présidente