TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/04794

N° Portalis 352J-W-B7I-C3KC7

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6], représenté par son Syndic, la société JEAN CHARPENTIER SOPAGI, SAS

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Amélie BOURA de la SELARL KAPRIME SOCIETE D’AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C800

DÉFENDEURS

Madame, Monsieur le Directeur départemental des finances publiques des ALPES MARITIMES (administration des domaines) ès-qualité de curateur à la succession de Monsieur [N] [X] [L], né le 1er janvier 1958 à [Localité 11] et décédé le 28 avril 2019 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Monsieur [X] [L]

[Adresse 5]

[Localité 9]

défaillant

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04794 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3KC7

Monsieur [S] [L]

[Adresse 2]

[Localité 9]

défaillant

Monsieur [N] [X] [L] décédé

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Depuis le décès le 27 mai 2015 de [I] [T], épouse de M. [X] [L], la dévolution successorale sur les lots n° 56, 90 et 103 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] a fixé les droits du conjoint survivant et de ses héritiers sur cet immeuble comme suit :

M. [X] [L], en sa qualité d’époux commun en biens, recueille la totalité en usufruit ;M. [N] [L], en sa qualité d’héritier, recueille la moitié en nue-propriété ;M. [S] [L], en sa qualité d’héritier, recueille la moitié en nue-propriété.(ci-après « les consorts [L])

Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure les consorts [L] de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploits d’huissier signifiés les 27 novembre 2023, 29 novembre 2023 et 4 décembre 2023 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 6] a fait assigner les consorts [L] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 4 septembre 2024. L’affaire a été enregistrée sous le n° de RG 24/04794.

En cours de délivrance de l’assignation de M. [N] [L], le syndicat des copropriétaires a été informé de son décès, sa dévolution successorale n’étant pas publiée à la conservation des hypothèques.

Par requête en date du 7 mars 2024 à Mme le président du tribunal judiciaire de Grasse, le dernier domicile du défunt se situant dans les Alpes-Maritimes, le syndicat des copropriétaires a sollicité la désignation d’un curateur à succession vacante.

Par ordonnance en date du 12 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Grasse a déclaré vacante la succession de [N] [L], décédé le 28 avril 2019 à Antibes, et nommé en qualité de curateur à cette succession vacante M. le directeur départemental des finances publiques des Alpes-Maritimes (Service des Domaines, pôle de gestion des patrimoines privés).

Par exploit du 29 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a assigné M. le Directeur départemental des finances publiques des Alpes Maritimes (ci-après « l’administration des Domaines »), ès qualité de curateur à la succession de feu [N] [L], devant le tribunal judiciaire de Paris pour l’audience du 4 septembre 2024.

L’affaire, enrôlée sous le n°24/07318, a été jointe à la précédente (n° RG 24/04794) par ordonnance du juge de la mise en état en date du 4 septembre 2024.

Par ses conclusions d’actualisation signifiées le 20 et le 27 septembre 2024 aux défendeurs non constitués et notifiées au tribunal par voie électronique le 2 octobre 2024, il demande au tribunal de :

« Vu les dispositions des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et celles des articles 35 et 55 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil,

Vu les articles 514, 514-1, 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu les pièces versées aux débats,

DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic la SAS JEAN CHARPENTIER SOPAGI recevable et bien fondé en ses demandes,

En conséquence,

CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur [L] [X], Monsieur [L] [S] ainsi que de l’administration des domaines en qualité de curateur à la succession de Monsieur [N] [L] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] représenté par son syndic la SAS JEAN CHARPENTIER SOPAGI les sommes suivantes :

* 9.488,02 €, au titre des charges de copropriété au titre des charges de copropriété échues au 1 er juillet 2024 (appel 3ème trimestre 2024 inclus) qui sera augmentée des intérêts en matière civile à compter de la présente assignation ;

* 316,80 € au titre des frais de recouvrement ;

* 2.000,00 € à titre de dommages intérêts, pour résistance abusive,

* 2.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC.

— CONDAMNER solidairement et à défaut in solidum Monsieur [L] [X], Monsieur [L] [S] ainsi que de l’administration des domaines en qualité de curateur à la succession de Monsieur [N] [L] aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 699 du CPC, qui pourront être directement recouvrés par la Selarl Kaprime, Société d’avocats.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Compte tenu du défaut de constitution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

Cités suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), les consorts [L] et l’administration des domaines es qualités de curateur à la succession de feu [N] [L] n’ont pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 octobre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que les consorts [L] sont propriétaires indivis et usufruitiers des lots n°56, 90 et 103 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 6] à [Localité 12].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 19 avril 2018, 12 mars 2019, 9 mars 2020, 21 juin 2021, 10 octobre 2022, 14 juin 2023 et 26 juin 2024 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire des consorts [L] et de l’administration des domaines es qualités de curateur à la succession de feu [N] [L], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 9.804,82 euros.

Les consorts [L] et l’administration des domaines es qualités de curateur à la succession de feu [N] [L] ne démontrant pas avoir satisfait à leur obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, ils seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le règlement de copropriété, aux termes duquel il est stipulé une clause de solidarité en cas d’indivision et de démembrement des droits réels sur les biens immobiliers consécutifs à une dévolution successorale.

L’article 9- 2° stipule en effet que « 2°- En cas d’indivision de la propriété d’un lot tous les propriétaires indivis et leurs héritiers et représentants seront solidairement et indivisiblement responsables entre eux vis à vis du syndicat des copropriétaires, sans bénéfice de discussion, de toutes sommes dues afférentes audit lot.

En cas de démembrement de la propriété d’un lot la même solidarité existera, sans bénéfice de discussion pour toutes sommes dues, afférentes audit lot, entre les nu-propriétaires et leurs héritiers et représentants et usufruitiers. La créance du syndicat sera indivisible entre les nu-propriétaires et leurs héritiers et représentants qui seront tenus solidairement avec les usufruitiers chacun pour le tout. Les mêmes solidarité et indivisibilité existeront entre propriétaires et bénéficiaires d’un droit d’usage ou d’habitation ».

En conséquence les consorts [L] et l’administration des domaines es-qualité de curateur à la succession de feu [N] [L] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 9.804,82 euros au syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter de la dernière assignation des défendeurs, soit le 29 mai 2024.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/04794 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3KC7

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 316,80 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour la mise en demeure adressée le 2 mai 2023 (114 euros) constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de sommes au titre de « frais de relance ».

Il est toutefois de jurisprudence constante que ces frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048)

Il est constant que le syndicat des copropriétaires fournit aux débats une mise en demeure en date du 2 mai 2023, et que les frais de relance dont il est sollicité le remboursement sont tous antérieurs à cette date.

Ils ne peuvent en conséquence être considérés comme des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, les consorts [L] et l’administration des domaines es qualités de curateur à la succession de feu [N] [L] seront solidairement condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 114,00 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par les consorts [L] et l’administration des domaines es qualités de curateur à la succession de feu [N] [L] de leurs obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que les consorts [L] ont manqué de longue date à leur obligation de paiement de sa quote-part de charges – leur compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 6 février 2018.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que les consorts [L] ont agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières ; étant au surplus souligné que, comme l’indique le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, M. [S] [L] a effectué plusieurs versements en cours d’instance s’agissant du règlement partiel des sommes dues.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que les copropriétaires indivis et usufruitier ont agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les consorts [L] et l’administration des domaines es qualités de curateur à la succession de feu [N] [L], parties perdant le procès, seront condamnés au paiement des entiers dépens de l’instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenus aux dépens, les consorts [L] et l’administration des domaines es qualités de curateur à la succession de feu [N] [L] seront en outre condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [S] [L], M. [X] [L] et l’administration des domaines es qualités de curateur à la succession de M. [N] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] les sommes de :

—  9.488,02 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er juillet 2024 (3ème appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024;

—  114 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 29 mai 2024 ;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE solidairement les consorts [L] et l’administration des domaines es qualités de curateur à la succession de feu [N] [L] aux entiers dépens de l’instance ; avec autorisation donnée à la Selarl Kaprime de recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 06 Mars 2025

La Greffière La Présidente