Minute N° : 25/115

DOSSIER N° : N° RG 25/00038 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T5UF

Nature de l’affaire : Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

GREFFE DU JUGE DE L’EXECUTION

Jugement

Audience publique du Juge de l’Exécution statuant en matière de saisie immobilière, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, en date du 9 Octobre 2025

Madame Sophie SÉLOSSE, Juge de l’Exécution, compétent territorialement en application de l’article R 311-2 du code des procédures civiles d’exécution, et statuant à juge unique conformément aux articles L213-5 du code de l’organisation judiciaire.

Madame Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

— Créancier poursuivant

CAISSE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°776 983 546,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Jérôme MARFAING-DIDIER de la SELARL DECKER, avocats au barreau de TOULOUSE

— Débiteur saisi

S.C.I. LA VIÇOISE

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°794 739 938,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté(e) par Maître TAMAIN, avocat au Barreau de TOULOUSE

Lors de l’audience du 10 Avril 2025, du 5 Juin 2025, l’affaire a été renvoyée.

Après débats et plaidoiries, à l’audience du 25 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré, et le Tribunal a rendu ce jour le jugement suivant :

Vu les poursuites sur saisie immobilière à la requête de la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE contre la S.C.I. LA VICOISE ;

Vu le commandement aux fins de saisie immobilière délivré par la SCP LMA, Commissaire de Justice à AUCH, le 20 Décembre 2024, publié le 10 Février 2025, au service de la publicité foncière de TOULOUSE numéro 11 volume 2025 S concernant un bien situé sur la commune de TOULOUSE (31100), sis [Adresse 4], dans un ensemble immobilier en copropriété consistant en un LOCAL COMMERCIAL PROFESSIONEL (lot n°649) avec PARKING (lot n°747) cadastré SECTION [Cadastre 5] BR n°[Cadastre 3] pour une contenance de 01ha 30a 95ca ;

Vu la sommation faite au débiteur de prendre communication du cahier des conditions de vente avec assignation en date du 6 Mars 2025 délivrée par la LMA Commissaire de Justice ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 10 Mars 2025

fixant l’audience d’orientation à la date du 10 Avril 2025 sur une mise à prix de 50 000 € ;

Vu les conclusions de la S.C.I. LA VICOISE du 4 Juin 2025 aux fins de :

Rejetant toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

— Vu les dispositions des articles 1171, 1225 et 1343-5 du Code Civil,

— Vu les dispositions des articles L.311-2 et R.322-21 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

— Vu les pièces et la Jurisprudence susvisées,

A TITRE PRINCIPAL

DECLARER réputée non écrite la clause de déchéance du terme insérée au contrat de prêt immobilier signé le 17 octobre 2013 entre la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE et la SCI LA VICOISE,

Par suite,

JUGER que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE ne justifie pas de l’exigibilité de la créance cause de la saisie,

En conséquence,

PRONONCER la nullité du commandement de payer valant saisie signifié à la SCI LA VICOISE le 20 décembre 2024 à la requête de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE, ainsi que celle de tous les actes subséquents,ORDONNER la radiation et la main levée du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 20 décembre 2024 à la SCI LA VICOISE, publié le 10 février 2025 sous les références [Immatriculation 2] auprès du Service de Publicité Foncière de TOULOUSE 3 portant sur les lots 649 et 747 dans un ensemble en copropriété situé à [Adresse 12], cadastré SECTION BR [Cadastre 3].

CONDAMNER la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE à payer à la SCI LA VICOISE la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, CONDAMNER la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL TOULOUSE 31 au entiers dépens de l’instance, en ce compris tous les frais de poursuite

A TITRE SUBSIDIAIRE ET AU FOND

FIXER l’indemnité d’exigibilité anticipée du prêt du 17 octobre 2013 à la somme de 150 € AUTORISER la SCI LA VICOISE à vendre amiablement le bien objet de la saisie immobilière FIXER le prix minimum de vente à la somme de 100.000 € nets vendeur ;

Vu les conclusions de la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE en date du 27 Juin 2025 aux fins de :

— Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Dire et juger que la banque peut se prévaloir de l’exigibilité de la créance,Débouter la SCI LA VICOISE de sa demande de voir réputer non écrite et abusive la clause de prononcé de la déchéance du terme

Débouter la SCI de sa demande de nullité du commandement de payer valant saisie,

Fixer la créance de la banque à la somme de 142.043,67€ arrêtée au 15.10.2024 outre les intérêts contractuels de 1,66% jusqu’à parfait

paiement,

Débouter la SCI VICOISE de sa demande de suppression de l’indemnité d’exigibilité.

Si le juge de l’exécution considérait que la déchéance du terme n’a pas été

valablement prononcée,

dire et juger que la saisie immobilière peut se poursuivre pour la situation échue impayée visée dans le commandement

de payer valant saisie à hauteur de de 2.277,28 €, détaillé comme suit :

Situation de retard en capital : 1918,13 €

Intérêts contractuels au taux de 1,66% au 15.10.2024 : 351,40€

Intérêts majorés de 4,66% au 15.10.2024 : 7,75€

Sous total échu : 2.277,28 €

Donner acte à la banque qu’elle ne s’oppose pas à la demande de vente amiable au prix minimum de 100.000 €

Fixer l’audience de rappel dans le délai de 4 moisDire et juger que les débours de la saisie et les émoluments sur le prix de la vente restent à la charge de l’acquéreur

A défaut d’autorisation la vente amiable, ordonner la vente forcée dans le délai de 4 mois ;

SUR CE, LE JUGE DE L’EXÉCUTION

* Sur le titre exécutoire

Il ressort des pièces produites que la CAISSE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE a engagé une procédure de saisie immobilière en vertu d’une copie exécutoire passée en l’étude de Me [W], notaire à [Localité 6], en date du 17 Octobre 2013 contenant prêt avec affectation hypothécaire.

* Sur l’objet de la saisie

Le commandement aux fins de saisie immobilière porte sur un immeuble situé sur la commune de [Localité 10], sis [Adresse 4], dans un ensemble immobilier en copropriété consistant en un LOCAL COMMERCIAL PROFESSIONEL (lot n°649) avec PARKING (lot n°747) cadastré SECTION [Cadastre 5] BR n°[Cadastre 3] pour une contenance de 01ha 30a 95ca qui sont saisissables en application des dispositions de l’article L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution.

La CAISSE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE

déclare une créance de 142 043,67 € arrêtée au 15 Octobre 2024.

* Sur la validité de la procédure de saisie immobilière

La SCI LAVIÇOISE sollicite à titre principal la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière, commandement délivré suivant les dispositions du code des procédures civiles d’exécution et notamment de l’article L111-1 du code des procédures civiles d’exécution qui dispose :

“Tout créancier peut, dans les conditions prévues par la loi, contraindre son débiteur défaillant à exécuter ses obligations à son égard.

Tout créancier peut pratiquer une mesure conservatoire pour assurer la sauvegarde de ses droits.

L’exécution forcée et les mesures conservatoires ne sont pas applicables aux personnes qui bénéficient d’une immunité d’exécution”.

Sur la clause résolutoire contractuelle

L’article 1171 du code civil dispose : “Dans un contrat d’adhésion, toute clause non négociable, déterminée à l’avance par l’une des parties, qui créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat est réputée non écrite.

L’appréciation du déséquilibre significatif ne porte ni sur l’objet principal du contrat ni sur l’adéquation du prix à la prestation.”

En matière de clause résolutoire entraînant la déchéance du terme, et suivant la jurisprudence de la CJCE, il est désormais établi qu’une clause de déchéance du terme prévoyant un délai de huit jours, porté à quinze jours pour régulariser la situation d’impayé crée un déséquilibre significatif entre les parties.

En outre, dès lors qu’une telle clause serait déclarée abusive par une juridiction, elle ne saurait fonder la déchéance du terme, et ce même dans le cas où l’établissement de crédit aurait envoyé une mise en demeure régulière aux emprunteurs.

La SCI LA VIÇOISE se fonde sur l’article précité du code civil, qui pose un principe de protection de la partie la plus faible envers la partie la plus forte en vue de rétablir un certain équilibre entre elles dans le cadre contractuel.

Dans le cas d’espèce, la SCI LA VIÇOISE a rencontré des difficultés économiques suite à l’augmentation significative du coût de l’énergie et de l’augmentation des charges attachées à l’immeuble, la SCI a rencontré des difficultés dans le remboursement des échéances de son prêt.

Le rappel de ce contexte permet d’établir la différence de capacités économiques à faire face aux imprévus entre la SCI et le CREDIT AGRICOLE, établissement bancaire très bien établi depuis plusieurs décennies.

Dans un tel contexte, le contrat de prêt du 17 octobre 2013 dispose au chapitre “exigibilité du présent prêt” :

“En cas de survenance de l’un quelconque des cas de déchéance du terme visés ci-après, le Prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité judiciaire et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours”.

C’est ainsi que la lecture du contrat de prêt confirme que les termes de la clause résolutoire permettant la déchéance du prêt n’est pas conforme à l’esprit de la Loi selon lequel l’équilibre doit être rétabli entre les parties.

Très précisemment, non seulement la qualité de chacun des contractants permet de s’assurer qu’aucune négociation n’est intervenue s’agissant des conditions régissant la clause résolutoire, mais en outre, le délai de 15 jours présent en toutes lettres au contrat suffit à lui seul à qualifier la clause résolutoire d’abusive.

Le fait que la mise en demeure vise un délai différent est inopérant dans la mesure où l’article 1171 vise les termes du contrat, et non ceux de la mise en demeure.

Le moyen de la banque sera rejeté.

Le CREDIT AGRICOLE fait valoir que le déséquilibre du contrat ne saurait être retenu dans la mesure où la SCI LA VIÇOISE s’est révélée défaillante dans le remboursement du crédit, n’a jamais tenté de résolution à l’amiable de la situation, et n’est jamais allée retirer les courriers recommandés qui lui étaient adressés.

Toutefois, la mauvaise foi de la SCI n’apparait pas démontrée.

En effet, la vente du bien était également souhaitée par la SCI défenderesse qui démontre avoir engagé des démarches en ce sens, mais aucune vente n’était envisageable dans de bonnes conditions en cas d’occupation du bien, ce qui est le cas en l’espèce.

Or, la SCI LA VIÇOISE est en cours de procédure parallèlement pour faire libérer le bien de toute occupation.

Par ailleurs, il convient de rappeler que le montant des impayés s’élève à la somme de 2.277,28€, soit moins de trois mensualités, sur un crédit prévu sur 240 mensualités.

Ainsi, s’il ne saurait être reproché à un établissement bancaire de vouloir recupérer les fonds prêtés, le choix de procédure privilégié par la banque illustre le déséquilibre entre les parties, et une certaine précipitation manifestée par le CREDIT AGRICOLE.

En conséquence, le contrat de prêt du 17 octobre 2013 doit être considéré comme un contrat d’adhésion en ce que la SCI LA VIÇOISE n’avait aucune marge de négociation face à la force économique de la banque.

Ainsi, la clause résolutoire doit être réputée non écrite, comme causant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Il découle de ces développements que le CREDIT AGRICOLE ne peut valablement se fonder sur une clause réputée non écrite pour prononcer la déchéance du terme, aussi le prononcé de la déchéance sera t-il déclaré irrégulier.

Sur la validité du commandement pour les échéances impayées

LE CREDIT AGRICOLE sollicite à titre subsidiaire que la procédure de saisie immobilière soit maintenue et déclarée régulière sur le montant des impayés, soit sur la somme de 2.277,28€.

En d’autres termes, en réclamant initialement la totalité des sommes dues au titre du prêt, puis, soupçonnant la fragilité de sa position s’agissant des délais de régularisation accordés à l’emprunteur, la banque modifie ses demandes et sa position, pour tenter de contourner la difficulté.

Toutefois, l’argument de la banque selon lequel la SCI n’a pas régularisé sa créance et s’est rendue coupable de manquements dans le paiement des échéances du prêt ne saurait être retenu dans un tel contexte.

En effet, la SCI s’est vue mettre en demeure de rembourser 143.043,67 €, et non la somme de 2.277,28 €.

Or, la différence entre ces deux sommes modifie totalement les perspectives de remboursement à brefs délai pour le débiteur mis en demeure.

De surcroît, la révision à la baisse de la créance réclamée met en exergue la disproportion de la procédure de saisie immobilière engagée par la créancière, cette dernière ne démontrant pas que la SCI était dans l’impossibilité de faire face dans un délai raisonnable, à une créance de 2.277,28 €.

En conséquence, la nullité du commandement de payer sera prononcée ainsi que celle de tous les actes subséquents.

La radiation du commandement de payer sera également ordonnée.

Sur la demande concernant l’indemnité d’exigibilité anticipée

La déchéance ayant été déclarée irrégulière, ce point est devenu sans objet.

Sur les demandes annexes

Au regard de la nature de l’affaire, de son contexte et de la durée du contentieux, il convient de condamner le CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENNES GASCOGNE à la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La banque sera tenue des entiers dépens, en ce compris les frais de commissaire de justice.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE le caractère non écrit de la clause résolutoire du terme insérée au contrat de prêt immobilier signé le 17 octobre 2013 entre la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE et la SCI LA VIÇOISE ;

PRONONCE la nullité du commandement de payer valant saisie immobilière signifié à la SCI LA VIÇOISE le 20 décembre 2024 à l’initiative de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENEES GASCOGNE, ainsi que celle de tous les actes subséquents ;

ORDONNE la mainlevée de la procédure immobilière en découlant ;

ORDONNE la radiation et la mainlevée du commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 20 décembre 2024 à la SCI LA VIÇOISE, publié le 10 février 2025 sous les références [Immatriculation 2] auprès du Service de Publicité Foncière de Toulouse 3 portant sur les lots 649 et 747 dans un ensemble en co-propriété situé à [Adresse 11] cadastré SECTION BR [Cadastre 3] ;

CONDAMNE la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL PYRENES GASCOGNE à verser à la SCI LA VIÇOISE la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ainsi rédigé et jugé par M^me Sophie SÉLOSSE, Juge de l’Exécution, assistée de M^me Cristelle DOUSSIN GALY, Greffier

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 9 Octobre 2025, et suivent les signatures.

Le Greffier Le Juge de l’Exécution