Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 2 avril 2025, n° 25/00023

TJ Toulouse 2 avril 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
Le tribunal a constaté que le commandement de payer avait été signifié et que Monsieur [J] [B] n'avait pas réglé la somme due dans le délai imparti, rendant ainsi la résiliation du bail effective.
Accepté
Obligation de paiement du locataire
Le tribunal a jugé que Monsieur [J] [B] n'a pas contesté le montant de la dette et a ordonné son paiement.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
Le tribunal a reconnu le droit à une indemnité d'occupation pour compenser l'occupation des lieux sans titre.
Accepté
Frais engagés pour la procédure
Le tribunal a condamné Monsieur [J] [B] à rembourser les frais de justice engagés par la S.A. CDC HABITAT.

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 2 avr. 2025, n° 25/00023
Numéro(s) :	25/00023
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	16 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Etienne DURAND-RAUCHER
Cabinet(s) :	CABINET MERCIE - SCP D'AVOCATS
Parties :	La S.A. CDC HABITAT

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00023

N° Portalis DBX4-W-B7J-TVHP

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

La S.A. CDC HABITAT

[J] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e DURAND RAUCHER

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CDC HABITAT,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par Maître Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [B],

demeurant [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement les 10 et 11 mars 2023, prenant effet au 14 mars 2023, la SA CDC HABITAT a donné à bail à Monsieur [J] [B] un appartement à usage d’habitation (porte n°D09) ainsi qu’un emplacement de parking (n°D09) situés [Adresse 11] à [Adresse 14] [Localité 1] pour un loyer mensuel de 488,95 euros et une provision sur charges mensuelle de 79,45 euros.

La SA CDC HABITAT a prévenu les organismes payeurs des aides au logement d’impayés de loyer le 9 septembre 2024.

Le 17 septembre 2024, la SA CDC HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de Commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SA CDC HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion sans délai et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 1.403,92 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 19 novembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit la somme de 573,98 révisable selon stipulations contractuelles, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 960 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que sa dénonce.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, la SA CDC HABITAT, représentée par la SCP Cabinet MERCIE, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.781,65 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2025 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 16 décembre 2024, Monsieur [J] [B] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA CDC HABITAT justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 9 septembre 2024, situation ayant perduré depuis, et est donc réputée avoir saisi de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu les 10 et 11 mars 2023 prenant effet au 14 mars 2023 contient une clause résolutoire (article 7) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 659,96 euros a été signifié le 17 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [J] [B] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 novembre 2024.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 18 novembre 2024 et Monsieur [J] [B] est depuis occupant sans droit ni titre.

Aucun motif ne justifie de supprimer le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [J] [B] pour organiser son départ et assurer son relogement. L’expulsion de Monsieur [J] [B] sera ordonnée à défaut de départ volontaire après ce délai de deux mois, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA CDC HABITAT produit un décompte du 13 février 2025 démontrant que Monsieur [J] [B] reste devoir la somme de 2.714,44 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite et de la somme de 67,20 euros, correspondant à la somme de 9,60 euros facturée mensuellement de juillet 2024 à janvier 2025, sans que le juge ne parvienne à déterminer le fondement de cette dette à partir des documents fournis à la cause.

Monsieur [J] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette pour le surplus.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.714,44 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 640,76 euros (après déduction des mensualités de 9,60 euros), du 16 décembre 2024 sur la somme de 1.365,52 euros (après déduction des mensualités de 9,60 euros non-justifiées) et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [J] [B] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 18 novembre 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 573,98 révisable selon stipulations contractuelles.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA CDC HABITAT, Monsieur [J] [B] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 10 et 11 mars 2023 prenant effet au 14 mars 2023 entre la SA CDC HABITAT et Monsieur [J] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation (n°D09) ainsi que l’emplacement de parking (n° D09) situés [Adresse 10], à [Localité 15] sont réunies à la date du 18 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS la SA CDC HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA CDC HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à verser à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel la somme de 2.714,44 euros (décompte arrêté au 13 février 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 septembre 2024 sur la somme de 640,76 euros, du 16 décembre 2024 sur la somme de 1.365,52 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à payer à la SA CDC HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 573,98 euros révisable selon stipulations contractuelles ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] à verser à la SA CDC HABITAT une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,