TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/03528 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TKDD

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[D] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 06 Février 2025

à SCP LARRAT

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 06 Février 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Décembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [D] [H], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 novembre 2016, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Mme [D] [H] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 383,09 € et 172,36 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mai 2024 pour un montant de 2325,99 € en principal.

La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Mme [D] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse par un acte de commissaire de Justice du 22 juillet 2024 afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin;

— de constater sa mauvaise foi et de supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— et de la condamner au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1251,12 € arrêtée au 15 juillet 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de la saine de la Ccapex.

A l’audience du 10 décembre 2024, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1459,52 euros. La SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE précise que les parties sont en accord pour la suspension des effets de la clause résolutoire et un échelonnement du paiement de la dette locative par mensualités de 100 €, en plus du loyer et des charges courantes.

Mme [D] [H] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, sauf à déduire une somme de 200 euros qu’elle déclare avoir réglé et qui n’a pas été prise en compte. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique exercer un emploi d’infirmière pour lequel elle perçoit un revenu variant de 1500 euros à 2500 euros par mois.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 février 2025, par mise à disposition au greffe.

La demanderesse a été autorisée à produire en délibéré et avant le 18 décembre 2024, un décompte actualisé afin de vérifier le versement invoqué par la locataire. Ce document a été transmis contradictoirement par mail du 11 décembre 2024, le versement invoqué n’ étant pas réceptionné.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 16 novembre 2016 contient une clause résolutoire (article 6.2) et un commandement de payer visant cette clause, et reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, a été signifié le 14 mai 2024, pour la somme en principal de 2325,99 €.

Il ressort du décompte versé en procédure que la locataire a réglé une partie des loyers visés dans le commandement avant l’expiration du délai de deux mois susvisé, en réalisant un versement de 603,45 euros le 13 mai 2024,et deux versements de 705 euros les 11 juin et 11 juillet 2024. Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire. Ce commandement est donc demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte en délibéré autorisé démontrant que Mme [D] [H] reste lui devoir la somme de 1459,82 € à la date du 10 décembre 2024, incluant le loyer de novembre 2024.

Mme [D] [H] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette dès lors qu’elle ne justifie pas du versement effectif de la somme de 200 euros invoquée lors de l’audience, somme que le bailleur indique ne pas avoir reçu.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE cette somme de 1459,82 €, à titre provisionnel, en deniers et quittance, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2325,99 € à compter de la date du commandement de payer (14 mai 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que Mme [D] [H] a repris le règlement du loyer courant au jour de l’audience, de ses ressources et du montant de la dette, ainsi que de l’accord du bailleur, elle sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 100 €, soit 14 mensualités de 100 € et une 15ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de Mme [D] [H] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme [D] [H], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [D] [H] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [D] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Mme [D] [H] sera condamnée à lui payer une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 novembre 2016 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Mme [D] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 15 juillet 2024;

CONDAMNE Mme [D] [H] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel et en deniers et quittance, la somme de 1459,82 € (décompte arrêté au 10 décembre 2024, incluant novembre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024 sur la somme de 2325,99 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Mme [D] [H] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 14 mensualités de 100 € chacune et une 15ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [D] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Mme [D] [H] soit condamnée à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNE Mme [D] [H] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [D] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente