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REPUBLIQUE FRANCAISE – AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

1ERE CHAMBRE

AFFAIRE N° RG 23/01164 – N° Portalis DB3Z-W-B7H-GJMP

NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL

DU 23 SEPTEMBRE 2025

DEMANDERESSE

S.C.I Y. [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Xavier BELLIARD, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Mme [S] [M] épouse [G]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Rep/assistant : Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS, substitué par M^e Isabelle SIMON-LEBON, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

Copie exécutoire délivrée le :

Expédition délivrée le :

à Maître Alexandre ALQUIER de la SELARL ALQUIER & ASSOCIÉS

M^e Xavier BELLIARD

COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS :

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente

Madame Patricia BERTRAND, Juge,

Madame Dominique BOERAEVE, Juge,

assistées de M^me Dévi POUNIANDY, Greffier

Le Juge de la mise en état a présenté le rapport conformément à l’article 785 du C.P.C.

Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 24 Juin 2025.

MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le

jugement serait mis à leur disposition le 23 Septembre 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire

du 23 Septembre 2025,

en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de M^me Dévi POUNIANDY, Greffière

En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Suivant bail commercial authentique en date du 16 juin 2021, la SASU LFCJ DISTRIBUTION SERVICES a pris un local à la SCI Y.[X], moyennant paiement d’un loyer de 2.011 €HT charges comprises.

L’acte stipule un loyer dérogatoire pour la période du 15 août 2021 au 15 août 2022 au prix de 1.794 €HT mensuels charge comprises, un assujettissement à la TVA à charge du preneur étant prévue par ailleurs.

Madame [M] épouse [G] s’est portée caution solidaire à l’acte authentique.

La SASU LFCJ DISTRIBUTION SERVICES a été placée en redressement judiciaire puis en liquidation judiciaire par jugements du Tribunal mixte de commerce de Saint-Denis en date, respectivement, des 27 avril et 26 octobre 2022.

Par exploit délivré le 3 avril 2023, la SCI [X] a assigné Madame [G] en sa qualité de caution solidaire de la SASU LFCJ DISTRIBUTION SERVICES devant le Tribunal judiciaire de Saint-Denis aux fins de voir :

CONDAMNER Madame [G] à lui payer la somme de 10.353,61 euros en remboursement de créance ;La CONDAMNER au payement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa signification.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées électroniquement le 7 mars 2025, la demanderesse réitère ses prétentions. Elle expose que la SASU LFCJ DISTRIBUTION SERVICES, preneuse et cautionnée, a cessé le paiement de ses loyers en janvier 2022. En réponse aux conclusions adversaires, la SCI Y.[X] fait valoir un loyer dérogatoire de 1.941,56€TTC et se prévaut des avis d’impôts locaux.

Madame [G] a constitué avocat sur cette assignation. En l’état de ses conclusions notifiées électroniquement le 6 décembre 2024, elle demande au tribunal de :

À titre principal,

DÉBOUTER la société Y.[X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, À titre subsidiaire,

RAMENER à de plus justes proportions le montant des sommes dues par elle en sa qualité de caution, et la FIXER à la somme de totale de 3.081,60 euros ;REJETER la demande de la SCI Y.[X] au titre des frais d’huissier de justice à hauteur de 300 euros ;REJETER la demande de la SCI Y.[X] au titre de la quote-part de la TEOM 2022 ;REJETER la demande de la SCI Y.[X] au titre du commandement de payer et de sa signification ;En tout état de cause,

CONDAMNER la SCI Y.[X] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Réserver les dépens.

À titre principal, elle entend faire valoir ce que le décompte serait erroné, si bien que le bailleur devrait être débouté purement et simplement de ses demandes.

Subsidiairement, elle expose que les parties à l’acte auraient mis fin au bail le 7 avril 2022 et qu’un état des lieux de sortie aurait été dressé pour l’occasion par un huissier de justice. Elle se prévaut ainsi d’un accord du gérant de la SCI Y.[X] pour une résiliation amiable anticipée moyennant paiement d’une somme de 5.992,08 euros.

Ce faisant, elle fait valoir ce que les sommes exigibles au titre des loyers impayés ne pourraient concerner les mois suivants le départ effectif. Elle fait ainsi grief au bailleur de réclamer le loyer jusqu’en juin 2022.

De même, la caution entend faire valoir un abandon du dépôt de garantie pour un montant de 3.588 euros contre 2.691 euros retenu par le bailleur.

En outre, elle lui fait grief de ne pas produire la TEOM 2022 et soutient avoir consigné par avances au bailleur la somme de 869 euros sur la TEOM 2021.

Elle fait finalement valoir ce que le bail authentique stipulerait un partage par moitié des frais d’un état des lieux se sortie par huissier de justice.

Conformément aux termes de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour le surplus des moyens développés au soutien de leurs prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 juin 2025, fixant la date de plaidoirie au 24 juin 2025. Lors de cette audience, les parties ont été informées de la mise à disposition du jugement au 23 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

À titre liminaire, il convient de rappeler les dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, aux termes duquel les conclusions des parties doivent formuler expressément leurs prétentions ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, il résulte de l’article 9 du même code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Sur la créance locative cautionnée

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1224 de ce code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Quant au régime spécifique des baux à loyer, l’article 1728 du même code dispose que, le preneur est tenu aux obligations principales d’user de la chose louée raisonnablement suivant sa destination et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. Son régime est disposé aux articles 2288 à 2320 du Code civil. En application de l’article 2298, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur.

En l’espèce, Madame [G] s’est portée caution solidaire de la SASU LFCJ DISTRIBUTION SERVICES, par intervention à titre personnel directement au bail authentique conclu le 16 juin 2021 avec la SCI Y.[X].

Elle ne conteste pas le principe de son cautionnement, seulement le quantum de la dette principale.

Contestant le décompte, elle soutient toutefois que son caractère erroné serait rédhibitoire à l’action du preneur. Elle n’étaye cependant pas son moyen en droit et il n’apparaît pas de règle d’ordre public qu’il incombe à l’office du tribunal de céans de relever.

Elle échoue donc à ce stade et son moyen principal de défense ne peut pas prospérer davantage.

Sur le quantum de la créance locative

Le preneur produit sa déclaration de créance au passif de la SASU LFCJ DISTRIBUTION SERVICES pour un montant de 10.555,61 euros composés de :

-1.941,56 euros au titre du loyer du mois de janvier 2022 ;

-1.942,56 euros au titre du loyer du mois de février 2022 ;

-1.943,56 pour chacun des mois de mars à juin 2022 ;

-869 euros au titre de la TEOM 2021 ;

-217,25 euros au prorata de la TEOM 2022 ;

-300 euros de frais d’huissier ;

— (- 2.691) euros au titre de l’abandon du dépôt de garantie.

En réplique, Madame [G] produit un échange courriers intervenu les 22 et 27 avril 2023 entre bailleur et preneur. Cet échange contient sans équivoque un accord de résiliation amiable. Sa teneur n’est pas contestée par la SCI Y.[X].

Il en s’en dégage les conditions suivantes :

— règlement des loyers jusqu’au 2 avril 2022 ;

— règlement de la TEOM 2021 et le prorata 2022 ;

— abandon de deux climatiseurs à titre d’indemnité de rupture ;

— déduction du dépôt de garantie ;

— état des lieux à faire par huissier à charge du preneur.

L’acte d’état des lieux de sortie date du 7 avril 2022.

Les avis de taxes foncières pour 2021 et 2022 sur le bien sont produits.

Il s’en dégage une cotisation au titre de la taxe ordure ménagère pour montant de 2.389 euros pour 2021. Le bien ayant été pris à bail le 16 juin 2021, de sorte que le prorata dû est de 1.294 euros. Il ressort toutefois de l’accord de résolution amiable que Madame [G] s’est acquittée d’un paiement de 869 euros à titre d’avance à ce titre, somme qu’il convient donc de retrancher du poste TEOM 2021.

Madame [G] ne conteste pas le quantum du prorata de la TEOM 2022, seul le principe en étant discuté sur le fondement d’une non-production de l’avis. Toutefois, l’avis est produit et ce poste de demande sera admis dans son principe et son quantum.

Concernant le dépôt de caution, il s’évince des échanges de courriers en date des 22-27 mars 2022, constituant l’accord de résiliation amiable du bail, que le bailleur conteste l’encaissement d’un chèque de caution sur trois. Madame [G] lui répond qu’il aurait été encaissé le 17 décembre 2021. Elle n’en verse toutefois pas la preuve à la procédure, de sorte que sa contestation échoue en fait.

Finalement, quant l’état des lieux de sortie, et bien que Madame [G] entende excepter la clause générale stipulée au bail authentique, force est de constater que l’accord de résiliation amiable prévoit la mise des frais d’huissier à la charge du preneur. La clause spéciale prime la clause générale et ce poste de demande sera donc admis dans son quantum.

Dès lors, il convient de retenir que la créance exigible porte sur une somme de 3.780,81 euros constituée de :

-5.529,56 euros au titre de trois loyers à 1941,56 euros TTC pour taux de TVA à 8,5% ;

-425 euros au titre du prorata de la TEOM 2021 ;

-217,25 euros au titre du prorata de la TEOM 2022 ;

-300 euros au titre des frais d’huissier pour l’état des lieux de sortie ;

— après déduction d’une somme de 2.691 euros au titre du dépôt de garantie encaissé par le bailleur.

Madame [G] sera condamnée à payer cette somme au bailleur en sa qualité de caution solidaire du preneur.

L’issue du litige et l’équité commandent également de la condamner au payement d’une juste somme au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de sa signification, l’engagement de la caution étant soumis à cette condition de forme obligation.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame [S] [M] épouse [G] à payer à la SCI Y.[X] une somme de 3.780,81 € (trois mille sept cents quatre-vingt euros et quatre-vingt un centimes) ès qualité de caution de la SASU LFCJ DISTRIBUTION SERVICES au bail commercial reçu en la forme authentique le 16 juin 2021 ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [S] [M] épouse [G] à payer à la SCI Y.[X] une somme de 500 (cinq cents) euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Madame [S] [M] épouse [G] aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer et de sa signification ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Et le présent jugement a été signé par Brigitte LAGIERE, Présidente et Dévi POUNIANDY, Greffière.

La Greffière La Présidente