TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

NAC: 5AZ

N° RG 24/04695 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUNQ

JUGEMENT

N° B

DU : 14 Mars 2025

S.A. MILA ASSURANCES, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES, dont le siège est au [Adresse 2].

C/

[Z] [F] [V] [P]

[Y] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 14 Mars 2025

à SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Vendredi 14 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée de la protection statuant en matière civile, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 16 Janvier 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. MILA ASSURANCES

prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES, dont le siège est au [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSES

Mme [Z] [F] [V] [P], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Mme [Y] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [K] et Monsieur [L] [K], par l’intermédiaire de leur mandataire, la SARL AUDITIA GESTION, ont donné à bail à Madame [Z] [F] [V] [P] et à Madame [Y] [U], des locaux à usage d’habitation, situés [Adresse 9] à [Localité 7] par contrat signé électroniquement prenant effet au 22 décembre 2017 moyennant un loyer initial de 692€ outre 40€ de provisions sur charges.

Un contrat d’assurance loyers impayés et dégradations locatives a par ailleurs été souscrit pour le compte de Madame [O] [K] et Monsieur [L] [K] auprès de la SA MILA ASSURANCES prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été réalisé le 15 septembre 2023.

Des dégradations locatives étant relevées, les bailleurs ont déclaré le sinistre et la SA MILA ASSURANCES a procédé à leur indemnisation à hauteur de 3.226,48€ dont 290,12€ au titre de la perte pécuniaire due à l’indemnisation des loyers durant la période de réalisation des travaux.

Par courriers en date du 13 juin 2024, la SA MILA ASSURANCES prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES a mis en demeure Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] de lui payer la somme de 2.936,36€, sans succès.

C’est dans ces conditions que la SA MILA ASSURANCES, prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES, a en conséquence par assignations en date du 10 et du 15 octobre 2024, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant au fond aux fins de :

— déclarer que Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] ont commis une faute en ne réglant pas les sommes dues au titre du décompte de sortie définitif,

— déclarer qu’elle est subrogée dans les droits des propriétaires, les consorts [K], du bien loué à Madame [Z] [F] [V] [P] et à Madame [Y] [U],

— condamner solidairement Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à lui payer la somme de 2936,36€ au titre de la quittance subrogatoire déduction faite de la perte pécuniaire de 290,12€,

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

A l’audience du 16 janvier 2025, la SA MILA ASSURANCES a comparu représentée par son conseil et a maintenu ses demandes.

Madame [Z] [F] [V] [P] assignée par acte délivré en l’étude de commissaire de justice le 10 octobre 2024 n’a pas comparu à l’audience.

Madame [Y] [U] assignée par acte de commissaire de justice, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, en date du 15 octobre 2024, n’a pas comparu à l’audience.

Il est justifié de la lettre recommandée avec accusé de réception adressée à cette dernière par le commissaire de justice en application des dispositions de l’article précité, la procédure est en conséquence régulière.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 mars 2025.

La SA MILA ASSURANCES dûment autorisée a communiqué par note en délibéré du 16 janvier 2025 l’état des lieux d’entrée dans le logement.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la subrogation de la SA MILA ASSURANCES dans les droits des bailleurs

Aux termes de l’article L121-12 du Code des assurance, « L’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur. »

En l’espèce la SA MILA ASSURANCES prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES verse aux débats le bulletin d’adhésion au contrat d’assurance collective de dommages « assurance loyers impayés » (pièce 2 MILA) ainsi qu’une quittance subrogative attestant de l’indemnisation des bailleurs à hauteur de 3226,48€ au titre notamment des détériorations locatives en date du 3 mai 2024 (pièce 6 MILA).

Il convient donc de constater que la SA MILA ASSURANCES prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES est en conséquence subrogée dans les droits des bailleurs à l’encontre des locataires sortants dans la limite de la somme acquittée.

II- Sur la tentative préalable de résolution amiable

Aux termes de l’article 750-1 du code de procédure civile : « A peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire….”

La SA MILA ASSURANCES (pièce 8 MILA) produit une attestation en date du 23 septembre 2024 d’une médiatrice du Centre de Médiation [Localité 11]-Pyrénées justifiant d’une tentative de médiation.

L’action diligentée par la SA MILA ASSURANCES est donc recevable.

III- Sur les demandes de condamnation

La SA MILA ASSURANCES, subrogée dans les droits des bailleurs suivant quittance subrogative en date du 3 mai 2024, sollicite la condamnation solidaire de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à lui payer la somme de 2936,36€ au titre de la dette locative, déduction faite de la somme de 290,12€ correspondant à l’indemnisation de la perte de loyer durant la période de réalisation des travaux.

Elle verse aux débats un décompte en date du 19 octobre 2023 d’un montant de 3046,42 euros outre le détail des sommes correspondant à l’indemnisation des bailleurs à hauteur de 2936,36 euros et correspondant à la dette locative et aux réparations locatives, dépôt de garantie déduit.

Elle produit par ailleurs des devis et des factures concernant les réparations locatives.

A- Sur les charges

Le décompte fait apparaître que les sommes de 91€ et 138€ ont été mises à la charge de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à titre de provision concernant la taxe d’ordures ménagères de l’année 2023 et à titre de provisions pour charges supplémentaires.

Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] n’ayant pas comparu ne contestent par définition ni le principe ni le montant de ces sommes.

La somme de 229€ est donc due par Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à ce titre.

B- Sur les dégradations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « le locataire est obligé (…) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement. ».

L’article 1755 du code civil précise par ailleurs qu’aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

En l’espèce, la SA MILA ASSURANCES verse aux débats les états des lieux d’entrée et de sortie du logement réalisés de manière contradictoire (pièce 3 et note en délibéré MILA) ainsi que les devis et factures de reprise des dégradations (pièce 4 MILA).

— concernant l’émetteur

Il apparaît que les locataires n’ont pas remis un émetteur en fin de bail.

La somme de 65 euros est donc due par Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à ce titre.

— concernant la reprise de la porte de garage

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie justifie la reprise de la peinture de la porte du garage pour un montant de 181,12€ tel que relevé sur le devis K-470 de la société KAK31.

La somme de 181,12€ est donc due par Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à ce titre.

— concernant les petites réparations et bricolage

Il ressort de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que les réparations reprises sur le devis K-467 de la société KAK31-EI produit par la SA MILA ASSURANCES apparaissent justifiées pour la somme de 647,95€.

En effet, le remplacement du détecteur de fumée du hall d’entrée n’apparaît pas justifié dès lors que, si l’état des lieux d’entrée fait référence à une alarme dans ledit hall, celle-ci était indiquée « non testée, code usine » de sorte que son caractère fonctionnel initial n’est pas établi.

La somme de 49.55€ HT sollicitée à ce titre ne peut donc être mise à la charge des locataires sortantes.

La pose de cache douille, vis de fixation et fiche DCL au plafond de la chambre de gauche n’apparaît pas plus justifiée dès lors que l’état des lieux de sortie indique au titre du point lumineux “applique un bon état mais pas d’ampoule”.

La somme de 38,99€ sollicitée à ce titre ne peut donc être mise à la charge des locataires sortantes.

Par ailleurs, si le remplacement du pommeau de douche apparaît justifié, la somme de 24,55€ HT apparaît excessive, de sorte qu’il ne sera retenu à l’encontre de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] que la somme de 10€ à ce titre.

Il convient de relever en outre que si les portes des chambres de gauche et de droite étaient en “état neuf” à l’entrée dans les lieux, elles présentent deux trous pour la chambre de gauche (photo 58, état des lieux de sortie, pièce 3 MILA) un trou pour la chambre de droite (photo 67, état des lieux de sortie, pièce 3 MILA) et une reprise desdites portes apparaît en conséquence justifiée.

Cependant, un remplacement à neuf tel qu’indiqué sur le devis K-467 à la charge exclusive des locataires n’apparaît pas justifié après 6 années d’occupation, de sorte qu’il ne sera retenu que la somme de 120€ (60€ x 2 portes) à la charge de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à ce titre.

La somme de 777,95€ (647,95€ autres réparations + 10€ pommeau de douche + 120€ reprise portes) est donc due Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] au titre des petites réparations et bricolage suivant le devis K-467.

— concernant la fourniture de cylindre et de clés volts

La demanderesse produit à ce titre une facture proforma de la société TAN (pièce 4 MILA) pour le remplacement des cylindres des portes d’entrée, du garage, de service garage/maison ainsi que les frais de port [12] pour une somme totale de 370,38€.

Il ressort cependant de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie que le remplacement du cylindre et des clés de la porte du garage n’apparaît pas justifié dès lors qu’aucune dégradation n’est relevée à ce titre, ni celui de la porte d’entrée pour laquelle le réglage fixation du barillet a déjà été mis à la charge des locataires sortantes suivant le devis K-467.

Il en va de même de la porte de service garage/maison dont il n’est fait aucune référence dans l’état des lieux de sortie.

La somme de 370,38€ sollicitée à ce titre ne peut en conséquence être mise à la charge de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U].

— concernant la reprise de peinture du mur et de la porte du hall d’entrée

Il ressort de la comparaison des états des lieux que la peinture des murs du hall d’entrée initialement neuve présente 2 trous au-dessus des interrupteurs et un trou rebouché sous interrupteur extérieur contour de la porte et des taches sur tous les pans de mur.

La remise en peinture complète ne saurait être mise à la charge exclusive des locataires après une occupation du logement pendant six années.

Il sera retenu à leur charge la somme de 66,33€ correspondant au tiers de la somme demandée (198,99€) dès lors qu’une somme complémentaire est sollicitée pour le rebouchage des trous et fissures, ponçage et lessivage des murs.

Le remise en peinture de la porte palière apparaît justifiée dès lors que celle-ci présente des traces de griffures et un trou coté intérieur pour la somme de 50,87 € tel que prévu par le devis K-469, somme qui sera mise à la charge de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U].

— concernant la reprise de peinture du séjour et de la cuisine

La reprise des murs du séjour apparaît justifiée dès lors qu’ils sont en « mauvais état » par rapport au reste du logement, comportent des trous rebouchés sur tous les murs et des taches partout.

La reprise des murs de la cuisine n’apparaît pas justifiée dès lors que ceux-ci sont en état d’usage résultant d’une usure normale après six années d’occupation du logement.

Il convient en conséquence de réduire la somme sollicitée (834,08€) au titre des deux pièces à la somme de 400€.

Cette somme est donc due par Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à ce titre.

— concernant la reprise de peinture de la chambre gauche

Il apparaît que les murs initialement neufs comportaient des impacts (4) sur le mur de droite, un défaut de peinture en rentrant en bas du mur et une marque de couche de peinture sur le mur de gauche.

Si ces derniers présentent deux trous rebouchés, des taches sur tous les pans et une trace de reprise de peinture, ces éléments qui ne résultent pas d’une usure anormale des lieux ne justifient pas une reprise de la peinture des murs à la charge des locataires sortantes après six années d’occupation.

— concernant la reprise de la chambre de droite et placard

S’il était indiqué à l’entrée dans les lieux que la peinture était neuve, il était relevé un défaut en bas du mur du fond sous prise, surcouche de matière, peinture fissurée dans angle de gauche en rentrant et le tour de la fenêtre.

En sortie de bail, les murs sont en mauvais état, peinture arrachée, tâches sur tous les pans et trace de reprise de peinture.

Le mur de l’armoire comporte des taches et la peinture est usagée alors qu’il était initialement en “état neuf”.

Il convient néanmoins de tenir compte de l’usure résultant d’une occupation du logement pendant six ans.

Aussi la moitié de la somme sollicitée à ce titre soit la somme de 231 € sera retenue à ce titre dont Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] sont donc redevables.

— concernant la reprise de la salle de bain

Les murs de la salle de bain en “état neuf” initialement sont indiqués en mauvais état en sortie de bail, de sorte qu’il y a lieu de retenir la somme de 218,24 € telle que prévue par le devis k-469 produit par la SA MILA ASSURANCES à la charge de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U].

— concernant la reprise du WC

La peinture des murs du WC initialement en “état neuf” présente en fin de bail des fissures, des marques sous arrivée d’eau, des taches sur tous les pans, 4 trous à gauche du WC, des éclats/impacts à gauche du miroir et des griffures sous l’interrupteur.

Si la somme de 143,22 € a été sollicitée à ce titre, il y a lieu tenir compte de la vétusté après six années d’occupation.

La somme de 71,61€ sera donc mise à la charge de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à ce titre.

— concernant la reprise de l’escalier d’accès à l’étage et le petit hall

La peinture des murs de la cage d’escalier neuve à l’entrée dans les lieux sauf “retouche de peinture très visible et impact sur ceinture bois” présente en fin de bail une fissure et des taches, correspondant à une usure normale après six années d’occupation.

Il en va de même du petit hall de distribution étage initialement neuf qui présente en sortie de bail des tâches qui sont la conséquence d’une usure normale après plusieurs années d’occupation.

Les frais sollicités en conséquence à ce titre ne peuvent être mis à la charge de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U].

— concernant la préparation des supports avant mise en peinture

La somme de 222,80€ est sollicitée pour la préparation des supports avant mise en peinture notamment le rebouchage des trous et fissures, le ponçage, le lessivage des murs gras, l’approvisionnement, l’aménagement du chantier et sa protection.

Cette somme apparaît excessive dès lors que seules quelques reprises de peinture apparaissent justifiées à la charge des locataires.

Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] seront en conséquence redevables de la somme de 75€ à ce titre.

— concernant les frais de déplacements peintures

Une somme de 50€ au titre des frais de déplacement sera mise à la charge de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à ce titre, la somme de 116,49€ apparaissant excessive.

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Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] seront en conséquence solidairement condamnées au paiement de la somme de 1 163,05 € (66,33€ +50,87 € +400€ +231 € +218,24 € +71,61€ +75€ +50€) au titre des reprises de peinture.

— concernant le nettoyage du logement

La SA MILA ASSURANCES verse aux débats une facture K-876 concernant le nettoyage de l’appartement pour une somme totale de 598,32€ (pièce 4 MILA).

La comparaison des états des lieux permet de relever que le nettoyage de l’entrée du logement n’apparaît pas justifié en l’absence de mention dans l’état des lieux de sortie.

Concernant le WC seul le nettoyage de la robinetterie et de la vasque apparaissent justifiés pour une somme évaluée à 10€.

Le nettoyage sollicité au titre du séjour, de la terrasse, des escaliers, du dégagement de l’étage et de la chambre de gauche n’apparaît pas justifié dès lors que l’état des lieux de sortie ne permet pas de relever la nécessité d’un nettoyage dans les pièces précitées.

Concernant le coin cuisine, seul apparaît justifié le nettoyage des meubles hauts et bas, de l’évier, de la robinetterie et de la hotte pour une somme évaluée à 35€.

Concernant la chambre de droite seul apparaît justifié le nettoyage du placard pour une somme évaluée à 10€.

Concernant la salle de bain, seul le nettoyage de la machine à laver apparaît justifié pour la somme de 10€ étant précisé que la robinetterie a fait précédemment l’objet d’une facturation pour remplacement au titre du devis K-467.

Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] sont en conséquence redevables de la somme de 65€ (10€ +35€ +10€ +10€) au titre des frais de nettoyage.

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Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] sont en conséquence redevables de la somme de 2 481,12 € (229€ +65€ +181,12€ +777,95€ +1163,05€ +65€) au titre des charges impayées et des dégradations locatives dont il convient de déduire le solde créditeur au 15 septembre 2023 (174,82 euros) et le dépôt de garantie (692 euros).

En conséquence Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] seront condamnées solidairement au paiement de la somme de 1 614,30€ à la SA MILA ASSURANCES, le surplus des sommes sollicité n’apparaissant pas justifié.

IV- Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la SA MILA ASSURANCES les frais qu’elle a dû engager pour assurer sa défense.

Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] seront en conséquence condamnées solidairement à lui verser une somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, rendu par défaut et en dernier ressort :

CONSTATE la subrogation de la SA MILA ASSURANCES prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES dans les droits de Madame et Monsieur [O] et [L] [K] à l’encontre de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] suivant quittance subrogative en date du 03 mai 2024 ;

DIT recevable l’action de la SA MILA ASSURANCE prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES subrogée dans les droits de Madame et Monsieur [O] et [L] [K] à l’encontre de Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à payer à la SA MILA ASSURANCES prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES subrogée dans les droits de Madame et Monsieur [O] et [L] [K] la somme de 1 614,30€ au titre du décompte de sortie définitif ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] à payer à la SA MILA ASSURANCES prise en la personne de son mandataire le courtier INSURED SERVICES subrogée dans les droits de Madame et Monsieur [O] et [L] [K] la somme de 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA MILA ASSURANCES de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [F] [V] [P] et Madame [Y] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE