TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 02/12/24

à : Maître Aurore FRANCELLE

Copie exécutoire délivrée

le : 02/12/24

à : Maître Alexandre SUAY

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 24/05321

N° Portalis 352J-W-B7I-C47H3

N° MINUTE :

1/2024

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 02 décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [P] [J], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Aurore FRANCELLE de L’ADONIS AVOCATS AARPI, avocat au barreau de PARIS, vestiare : #P0422

DÉFENDERESSE

S.C.I. FEDERLOG, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Alexandre SUAY de l’AARPI Delvolvé Poniatowski Suay Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #C0542 substituée par M^e Geoffrey SAULIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0542

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 02 décembre 2024 par Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 02 décembre 2024

PCP JCP référé – N° RG 24/05321 – N° Portalis 352J-W-B7I-C47H3

EXPOSE DU LITIGE

Un bail a été conclu entre M. [P] [J] et la SCI Federlog, le 1er avril 2015, pour la location d’un appartement situé : [Adresse 1] à Paris 16ème. Le bail porte sur un appartement en rez-de-jardin et au premier étage, composé de sept pièces, d’une surface habitable totale de 328,10 m2, ainsi que sur deux emplacements de stationnement n°39 et 14.

Des travaux de reprise des balcons de l’immeuble ont été entrepris, après décision d’une assemblée générale des copropriétaires du 1er février 2023, qui comprennent l’installation d’un échafaudage au droit de l’appartement donné à bail ; ils consistent en la réfection de l’étanchéité des balcons en plomb et le ravalement des seules sous faces de ces balcons. Ils ont débuté le 12 février 2024, pour se terminer le 29 avril 2024.

M. [J] a pris l’initiative de consigner 50 % du montant du loyer auprès de son conseil entre février et avril 2024, puis a cessé de le régler à partir de mai 2024. Il a donné congé le 25 juin 2024 pour le 25 juillet 2024.

Vu l’assignation en référé du 14 mai 2024, délivrée à la demande de M. [P] [J], à la SCI Federlog, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de dire qu’elle a manqué à son obligation de garantir la jouissance paisible des lieux loués, la voir condamnée à lui payer la provision de 11 113 €, à valoir sur le préjudice de jouissance subi, avec intérêts au taux légal, et 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [P] [J] reproche à son bailleur d’avoir manqué à son obligation d’assurer la jouissance paisible des locaux, contrairement aux exigences des articles 1719, 1724 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, et invoque une perte de jouissance de la terrasse, une privation de lumière, un manque d’aération, des nuisances sonores générées par les travaux, et un manque d’intimité, compte tenu du passage des ouvriers sur la terrasse.

Il évalue son préjudice à 28 % du loyer hors charges, pendant quatre mois, soit 8953 €, en se fondant sur l’expertise amiable du 4 avril 2024, de Mme [G], à laquelle il a eu recours.

Bien que disposant d’un contrat, il invoque également la responsabilité délictuelle de la SCI Federlog, en se fondant sur l’article 1240 du code civil.

La SCI Federlog objecte qu’il existe des contestations sérieuses, en raison du défaut de valeur probante du rapport de Mme [G], non contradictoire, de l’absence de trouble de jouissance sur la terrasse ou au titre de l’appartement, et en raison du caractère infondé du quantum des demandes.

A titre reconventionnel, elle sollicite le règlement des loyers et provisions pour charges impayés, à hauteur de 11 933, 97 €, à la date du 5 novembre 2024, après déduction du dépôt de garantie.

Elle sollicite 5000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS

1/ Sur les troubles anormaux subis par M. [J] ;

L’article 834 du code de procédure civile indique : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du code de procédure civile prévoit : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « : Le locataire est obligé : … e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ; … »

Si le bailleur doit assurer la jouissance paisible des locaux au preneur (article 1719 du code civil et article 6 de la loi du 6 juillet 1989), il n’en demeure pas moins que cette obligation n’est pas de nature à imposer au bailleur une obligation d’indemnisation, lorsque les travaux sont réalisés dans l’immeuble dont dépendent les locaux. Les travaux de ravalement et la présence d’échafaudages sont des désagréments nécessaires à ces travaux que le locataire doit supporter, sauf en cas de troubles anormaux.

M. [J] se fonde sur une expertise amiable qu’il a seul sollicité, réalisée par Mme [G] et rendu le 4 avril 2024, pour soutenir qu’il a subi des troubles anormaux, au titre de la terrasse, ou de l’appartement, en raison de privation de luminosité, d’un manque d’aération, de nuisances sonores, et d’un manque d’intimité.

L’article 16 du cde de procédure civile prévoit : « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement… »

Ainsi, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une partie, pour entrer en voie de condamnation à l’encontre de l’autre partie.

Le principe du contradictoire est un principe à valeur constitutionnelle ; en recourant à une expertise amiable sans donner à l’autre partie la possibilité de formuler ses observations, tout au long de la durée de l’expertise, M. [J] a gravement violé le principe du contradictoire, l’expertise perdant ainsi son caractère impartial. Dès lors celle-ci, dépourvue d’impartialité, ne peut être retenue à titre de preuve.

L’article 6 du code de procédure civile précise que : « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder ».

L’article 9 du code de procédure civile ajoute : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

M. [J] ne prouve pas, à l’évidence, qu’il a subi des troubles anormaux de voisinage ou de jouissance. Il existe une contestation sérieuse sur l’existence de ces troubles.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes en paiement d’une provision de 8953 € en indemnisation du préjudice de jouissance, et de 2238 € de coût de l’expertise amiable.

2/ Sur les loyers impayés ;

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ; … »

En l’espèce, sans autorisation de consignation du tribunal, M. [J] a pris seul, l’initiative de consigner 50 % du montant du loyer auprès de son conseil, entre février et avril 2024, puis a décidé de cesser de payer à partir de mai 2024, avant de donner congé le 25 juin 2024 pour le 25 juillet 2024.

Le bail conclu entre M. [J] et la SCI Federlog, le 1er avril 2015, pour la location d’un bien immobilier situé : [Adresse 1] à Paris 16ème, porte sur un appartement au rez-de-jardin et au premier étage, composé de sept pièces, d’une surface habitable totale de 328,10 m2, ainsi que sur deux emplacements de stationnement n°39 et 14, au loyer mensuel, actualisé de 7993,99 € et de 950 € de provisions pour charges.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été délivré à M. [J] le 5 juin 2024, qui portait sur une somme de 22 805,64 €. Il est produit un historique de compte arrêté à la date du 5 novembre 2024, déduction faite du dépôt de garantie de 7050 €, qui fait apparaître une somme restant due de 11 933, 97 €, au paiement de laquelle il convient de le condamner, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024, date du commandement de payer.

Ne sont pas soumises à l’exigence d’une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l’allocation d’une somme pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement d’une provision de 8953 € en indemnisation du préjudice de jouissance, et de règlement de 2238 €, correspondant au coût de l’expertise amiable ;

Condamnons M. [J] à payer la provision de 11.933,97 € à la SCI Federlog, en règlement des loyers et charges impayés à la date du 5 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 5 juin 2024 ;

Condamnons M. [J] à payer 3.500 € à la SCI Federlog, en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [J] aux dépens.

La greffière, Le président,