TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

NAC: 5AA

N° RG 25/01289

N° Portalis DBX4-W-B7J-UBC3

JUGEMENT

N° B

DU 04 juillet 2025

[W] [J]

[L] [J]

[K] [J]

[R] [J]

C/

[E] [F]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e VAYSSE FONVIEILLE

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

JUGEMENT

Le vendredi 04 juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection statuant en matière civile, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [W] [J], demeurant [Adresse 8]

Représenté par Maître Joëlle VAYSSE-FONVIEILLE, avocate au barreau de TOULOUSE

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 9]

Représenté par Maître Joëlle VAYSSE-FONVIEILLE, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 6]

Représentée par Maître Joëlle VAYSSE-FONVIEILLE, avocate au barreau de TOULOUSE

Monsieur [R] [J], demeurant [Adresse 5]

Représenté par Maître Joëlle VAYSSE-FONVIEILLE, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 2]

Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale par décision du Bureau d’Aide Juridictionnelle de [Localité 14] en date du 16 avril 2025

Non comparant, ni représenté

Ayant comme conseil Maître Juliette BERGER, avocate au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par ordonnance sur requête de la Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de Toulouse en charge des contentieux de la Protection en date du 11 avril 2025, Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J] ont été autorisé à faire assigner Monsieur [E] [F] à jour fixe à l’audience du 29 avril 2025.

Par acte de Commissaire de justice en date du 18 avril 2025 remplaçant l’acte délivré le 15 avril 2025, Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J] ont fait assigner Monsieur [E] [F], sur le fondement des articles 7B de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1727,1728 et 1729 du Code civil, aux fins d’obtenir :

la résiliation du bail verbal passé entre les requérants et Monsieur [F], l’expulsion de Monsieur [E] [F] et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, la condamnation de l’assigné à leur payer les sommes suivantes :- 3.535€ au titre des arrirés de loyers et charges avec intérêts de droits à compter de la décision à intervenir,

—  5.000€ à titre de dommages et intérêts,

—  3.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire était retenue à l’audience du 29 avril 2025.

Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J], valablement représentés, maintiennent leur demandes et expliquent que l’immeuble loué situé [Adresse 3] appartenait à Monsieur [W] [J] et son épouse décédée, leur trois enfants sont devenus en conséquence, propriétaires indivis du bien.

Ils ont loué une des quatre chambre de l’immeuble à Monsieur [E] [F]. Un bail écrit a été régularisé au mois de novembre 2023 mais le bail n’est plus en leur possession. Il doit donc être considéré comme un bail verbal. Ce fait n’est pas sérieusement contestable puisqu’il a reçu des quittances de loyers et la preuve des paiements de sa part est rapportée.

Sur le fondement de la résiliation du bail, ils expliquent que tous les autres colocataires ont dû quitter les lieux face aux menaces, insultes et comportement abusif de Monsieur [F] qui se ferme l’immeuble à clefs et change les verrous pour les obliger à sonner et ils produisent témoignage en ce sens. En outre, Monsieur [F] ne cesse d’harceler Monsieur [W] [J], ce qui est très néfaste à son état de santé puisqu’il est atteint d’un cancer. Il a également harcelé le conciliateur qui a dû bloquer son numéro. Ils ne peuvent donc plus louer les autres chambres et ne passent plus d’annonces. Monsieur [W] [J] a déposé plainte du fait du harcèlement et des menaces dont il est victime de la part de son locataire.

Il est donc fondé à demander la résiliation pour un occupation non paisible des lieux loués mais également pour des impayés de loyers puisqu’il reste redevable de la 3.535€ euros.

Sur la modification du loyer, ils expliquent que suite au départ d’un locataire, il a changé de chambre et a occupé la grande chambre portant le loyer à 400€ charge comprise et non plus 350€ mais ce dernier a refusé de signer un avenant. Depuis le mois de février 2024, le montnat du loyer et charge s’élève à 450€ par mois.

Faisant fuir tous les locataires effrayés, ils ont subi un préjudice de jouissance puisqu’ils ont subis une perte de revenu et n’osent plus louer le bien. La location des trois autres chambres lui rapportait 950€ par mois donc un complément de retraite nécessaire. Ils sollicitent dont une indemnisation de 5.000€ à titre de dommages et intérêts.

Il conteste les attestations produites au motif qu’il ne connait pas tous les gens qui se sont plaints de lui mais Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J] produisent les baux à leur nom.

Sur la demande reconventionnelle pour l’indécense du logement : c’est à tort qu’il prétend que la procédure a été initiée du fait de ses démarches auprès de la mairie de [Localité 11] car une première instance au fond avait été engagée en décembre 2024 mais les délais d’audiencement les ont conduit a assigner à jour fixe, souhaitant éviter que la situaiton avec le locataire ne s’aggrave. Suite au courrier de la Mairie de [Localité 11], ils produisent la réponse apportée à cette dernière faisant état des difficultés avec le locataire et qu’ils entendaient vendre le bien. La Mairie de [Localité 11] a bien compris et leur a accordé un délai supplémentaire.

Enfin, aucun travaux ne peut être organisé du fait du coportement déséquilibré et menaçant de Monsieur [F] qui en outre, détiendrait une arme à son domicile.

Sur la demande concernant les quittances de loyers, ils rappellent qu’ils n’ont pas en délivrer quand le locataire ne s’acquitte que partiellement des loyers.

Monsieur [E] [F], valablement représenté, conclut à titre principal, au rejet des demandes de résiliation de bail et d’expulsion. A titre subsidiaire, il demande que sa bonne foi soit constater et qu’il soit autorisé à se maintenir dans les lieux et à s’acquitter de sa dette en 24 mois et suspendre le jeu de la clause résolutoire pendant le délai accordé et rejeter les demadnes indemnitaires des bailleurs.

A titre reconventionnel, qu’il soit constaté que le logement est indécent et indigne et condamner les bailleurs à lui verser la somme de 4.080€ à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En tout état de cause, il demande la condamnation des bailleurs à lui remetrre sous astreinte de 20€ par jour de retard les quittances de loyer depuis le mois de mai 2024, que soit ordonnée l’aide juridicitonnelle provisoire et lui allouer la somme de 1.100€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. Il demande que les bailleurs conservent les dépens quils ont engagé.

Au soutien de sa position, il explique avoir souscrit un bail de colocation pour une chambre meublée et les parties communes le 1er novembre 2023, qu’il produit moyennat un loyer de 300€ outre 50€ de charge. Il explique qu’il est le seul à s’impliquer dans l’entretien du logement et qu’il a dû acheter des meubles, ce qui a généré des frictions avec les locataires. Les relations avec le bailleurs se sont dégradées lorsque ce dernier, qui a conservé un jeu de clefs se permet de rentrer quand bon lui semble sans prévenir. Cette situation s’est encore dégradée lorsqu’il a dénoncé l’insalubrité et l’indécence du logement aux services d’hygiène de la commune de [Localité 14] qui a établi un rapport de constatations et adressé une mise en demeure à Monsieur [J].

Au soutien de sa position, il fait valoir :

— in limine litis que l’assignation est nulle en ce qu’elle ne présente aucun fondement juridique à l’appui des demande,

— que les motifs de résiliation invoqués ne sont pas valables en ce que Monsieur [F] est seul, malade et handicapé à 100%, il est en souffrance physique et psychologique et sa précarité l’inquiète beaucoup. Les messages qu’il a envoyé au conciliateur ne jamais été menaçant ni insultants mais le signe d’une personne en détresse et affaibli par sa situaiton économique et sanitaire. La conciliaiton n’a pu être menée du fait du refus de Monsieur [J] de s’y rendre.

— les attestations de complaisance vont à l’encontre des deux attestations qu’il produit qui témoignent de son implication dans le logement et du compoortement exemplaire de son chien, comme cela ressort des constatations du service d’hygiène de la Mairie. Ainsi, l’attestation de Monsieur [X] est sujette à caution en ce que ce dernier est alcoolique, il tenait des propos incohérents et n’est resté que 3 semaines, Monsieur [P] et Madame [S] sont inconnus de lui, Madame [B] était dans lieux avec son jeune fils lors de son installation, ele n’étit pas avenante et tenait des propos racistes et nazis, elle est partie en décemnre 2024. Compte tenu de son état général, le logement est un lieu de passage pour des personnes en grane précarité ce qui profite à Monsieur [J].

— il a déposé plainte contre son bailleur et la plainte suit toujours son cours, et ce dernier sollicite la réisiliaiton du bail car il n’a pas supporté la démarches administrative entreprise pour dénoncer l’état du logement loué.

— il fait valoir qu’il est de bonne foi et sollicite des délais de paiement,il sollicite les quittance de loyer qui lui sont refusé car il ne paie pas les sommes réclamées alors que les augmentations de loyer ne lui ont pas été notifée en bonne et due forme. Le loyer doit rester fixé au prix initial de 350€ et il va pouvoir percevoir de nouveau les APL. Il sollicite la supsnesion de la clause résolutoire pour apurer sa dette à raison de 80€ par mois.

— il formule une demande de dommages et intérêts à titre reconventionnel, pour la location d’un logement indécent, à hauteur de 80% du loyer au titre du préjudice de jouissance soit la somme de 4080€ pour 17 mois avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Le rapport de constatations de la commune de [Localité 11] qui fait état d’une installation électrique vétuste non sécurisée, de salissures et moisissures des murs, d’une tuyauterie en plombs et cuivre pour l’eau potable, d’une pression d’eau faible; de vert de gris sur les robinets des radiateurs, d’infiltrations d’eau.

La décision était mise en délibéré au 4 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la nullité de l’assignation :

L’assignation signifiée le 18 avril 2025, mentionne expressément l’article 7 B de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que les articles 1724, 1728 et 1729 du Code civil, elle est donc suffisamennet fondée en droit. Il n’y a donc pas de motif de nullité, les faits ayant été articulés autour de ces articles.

Sur la demande de résiliation du bail :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose "Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;

b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ;

(…)"

Sur le comportement du locataire :

Il est reproché à Monsieur [E] [F] de faire obstacle par son comportement au maintient des colocataire dans les lieux et il est produit un certains nombre d’attestations, qui si elles ne revêtent pas les caractères d’un témoignage en justice, éclairent le tribunal sur son comportement.

En effet, il résulte des témoignages concordants que Monsieur [E] [F] invective les autres occupants, les insulte voire les menaces de façon voilée… ou pas « il vient de sarcelle, il s’est déjà pris une balle. Il est prêt à tuer sans problème » , de dicter ses conditions et modes de vie, comme s’il était seul à décider, parce que le plus ancien dans le logement. En outre, la longueur et la répétition des messsages adressés au bailleur vient corroborer ces témoignages, soulignant le comportement revendicatif, sûr de ses droits et empreint de menaces voilées. Il résulte des témoignages et d’un propre message qu’il a envoyé qu’il volait le courrier qui ne lui était pas destiné. Ce comportement, qu’il conteste, est corroboré par les messages au conciliateurs de justice qui a dû bloquer son numéro. Les comportements décrits sont constitutifs de harcèlement et font obstacle à toute vie en communauté.

L’ensemble de ces éléments suffit à caractérier le manquement grave du locataire à l’occupation paisible des lieux loués.

Sur les arriérés de loyers et charge :

Il résulte du bail produit, que le mont at du loyer et charge a été fixé à 300€ et 50€ de charge. Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J] ne pouvaient augmenter le loyer sans préciser le mode de calcul et en ce fondant sur une indexation et non en augmentant forfaitairement de 50€. Ils ne pouvaient davantage augmenter le loyer car il occuperait une chambre plus grance car d’une part, cet fait n’est pas établi, et que d’autre part, le bail produit ne mentionne aucune chambre qui lui serait attribuée.

Le loyer doit être manintenu à 350€ . Donc des mois de février 2024 au jour de l’audience soit le mois d’avril 2025, Monsieur [E] [F] aurait dû payer la somme de 4.900€ (14x350) et il n’a versé que 2.765€, soit un solde débiteur de 2.135€ qu’il sera condamné à payer.

L’absence de règlement constitue également un manque grave et réitéré du locataire justifiant également la résiliation du bail.

Il convient en conséquence, de prononcer la résiliaiton du bail au 28 avril 2025 et d’ordonner son expulsion.

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J] :

Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J] ont décidé de vendre le bien notamment du fait du comportement de Monsieur [E] [F] mais également des travaux à engager dans l’immeuble particulièrement vétuste . Ainsi, le choix de Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J] de ne plus louer en colocation n’a pas à être supporté par Monsieur [E] [F]. Cette demande sera rejetée .

Sur la demande de délai :

L’article 1343-5 du Code civil dispose : "Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite."

Monsieur [E] [F] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clausse résolutoire. Or, il n’est pas demandé de voir constatée l’acquisition de la clause résolutoire pour non paiement des loyers mais la résiliation du bail pour manquement grave du locataire. Cette demande ne peut donc prospérer.

Sur la demande de délai, Monsieur [E] [F] justifie d’une situation financière difficile, il lui sera accordé des délais de paiement à hauteur 80€ pendant 27 mois, la dernière échénace représentant le solde de la dette.

Sur la demande indemnitaire de Monsieur [E] [F] :

Il résulte du rapport de constatation rédigé par les services d’hygiène de la Mairie de [Localité 11] que l’immeuble loué est particulièrement vétuste et présente des désordres. Aucun constat d’indécence imposant le relogement ou de nature à suspendre les allocations personnalaisée au logement n’ont été décrété. Au regard de ce rapport, le loyer exigé fixé à 300€ sans majoration correspond à l’état du logement, Monsieur [F] s’étant en outre, jamais manifesté avant janvier 2025 pour dénoncer ses conditions de vie, ce n’est qu’après l’assignation du 16 décembre 2024, qu’il a dénoncé les conditions de son logement. En outre, le constat a été sans respect du contradictoire, de nature à permettre aux bailleurs de faire valoir leur observations et notamment sur les conditions d’entretien du logement. La demande indemnitaire de monsieur [F] sera donc rejetée .

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Compte tenu des tortsd de chaque partie, chacune d’elle conservera les frais de sa défense, aucune somme ne sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens :

Monsieur [E] [F], succombant au principal, supportera les dépens qui seront recouvrés selon les modalités propre à l’aide juridictionnelle..

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Juge que l’assignation n’encourt pas la nullité,

Prononce la résiliation du bail conclu entre Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J] et Monsieur [E] [F] le 1er novembre 2023 avec effet au 28 avril 2025,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [E] [F] et dit qu’à défaut d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 1] à [Localité 12] deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais des expulsés dans tel garde-meuble désigné par eux ou à défaut par le bailleur,

Fixe le montant du loyer et charge à la somme de 350€,

Condamne Monsieur [E] [F] à payer à Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J] la somme de 2.135€ arrêtée au 28 avril 2025,

Suspend pendant le cours des délais accordés les mesures d’exécution et autorise Monsieur [E] [F] à s’acquitter de sa dette en 27 mensualités de 80€ la dernière représentant le solde de la dette, avant le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

Juge en revanche, qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme exact, la totalité de la deviendra immédiatement exigible et Monsieur [W] [J], Monsieur [L] [J], Madame [K] [J] et Monsieur [R] [J] pourront reprendre les mesures d’exécution forcée,

Déboute les parties de leur demandes indemnitaires et sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamne Monsieur [E] [F] aux dépens.

La Greffière Le Juge