TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00981

N° Portalis DBX4-W-B7J-T57K

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 01 août 2025

[X] [E]

C/

[F] [K]

[C] [K]

[Z] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

Me [S]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le vendredi 01 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 23 mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [E],

demeurant [Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [F] [K],

demeurant [Adresse 9]

[Localité 6]

Comparant en personne

Monsieur [C] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

Non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [I],

demeurant [Adresse 8]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 04 novembre 2020, Monsieur [X] [E] a donné à bail à Monsieur [F] [K] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement n°28 situés [Adresse 10] pour un loyer mensuel de 605 euros et une provision sur charges mensuelle de 90 euros.

Par actes distincts du 02 novembre 2020, Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I] se sont portés caution solidaire de Monsieur [F] [K] pour le bail du 04 novembre 2020.

Le 11 décembre 2024, Monsieur [X] [E] a fait signifier à Monsieur [F] [K] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [C] [K] le 18 décembre 2024 et à Monsieur [Z] [I] le 17 décembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice en date du 05 mars 2025, Monsieur [X] [E] a ensuite fait assigner Monsieur [F] [K], Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 13] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 12 février 2025, l’expulsion du locataire et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 3.368,55 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— des loyers du jour du commandement de payer au jour du jugement, avec les intérêts,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières le cas échéant.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 mars 2025.

A l’audience du 23 mai 2025, Monsieur [X] [E], représenté par Maître [P] [S], maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.889,47 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise.

Monsieur [F] [K], comparant en personne, demande l’octroi de délai de paiement en plus du loyer et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées. Il indique que la dette s’est constituée à la suite d’un problème informatique et qu’il ne s’est pas aperçu que les versements lui revenaient. Il fait valoir un paiement de 2.500 euros en mai 2025 et un paiement de 1.000 euros en juin 2025, qui permettra d’apurer sa dette. Il déclare qu’il a 2.300 euros de salaire comme mécanicien aéronautique, en CDI chez Airbus, qu’il n’a plus de dette et qu’il a deux enfants en garde alternée et deux enfants qu’il reçoit un week-end sur deux, pour lesquels il verse une pension alimentaire de 360 euros par mois.

Monsieur [Z] [I], comparant en personne, explique qu’il n’a pas pu aider son ami à régler l’arriéré de loyers et de charges, ayant fait une reconversion professionnelle avec une baisse de revenus.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile (pli revenu avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse ») le 05 mars 2025, Monsieur [C] [K] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 août 2025.

Autorisé à produire une note en délibéré pour établir la réalité des versements allégués par Monsieur [F] [K], Monsieur [X] [E] a produit un décompte du 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 04 novembre 2020 contient une clause résolutoire (article VIII – Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.543,17 euros a été signifié le 11 décembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [F] [K] n’a rien réglé dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 12 février 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [X] [E] produit un décompte du 27 juin 2025 démontrant que Monsieur [F] [K] reste devoir la somme de 2.502,05 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite et des paiements qu’il a réalisés, qui couvrent ses deux derniers loyers de mai 2025 et juin 2025 et une partie de l’arriéré.

Monsieur [F] [K] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause le principe ou le montant de la dette.

Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I], s’étant engagés en qualité de caution solidaire, sont tenus de l’arriéré locatif et n’en contestent ni le principe, ni le montant.

Ainsi, Monsieur [F] [K], Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 2.502,05 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025 sur la somme de 3.368,55 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT SUSPENSIFS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Si Monsieur [F] [K] n’a pu justifier de la réalité du versement de 2.500 euros allégué à l’audience, il apparaît sur le décompte un versement de 2.500 euros enregistré le 27 mai 2025, soit quelques jours après l’audience. Il a également tenu son engagement de verser 1.000 euros en juin 2025. Il apparaît ainsi qu’il a repris le versement de ses loyers et charges courants concomitamment à l’audience, de sorte qu’il s’est responsabilisé, comme l’exigeait le législateur en imposant la reprise du paiement des loyers courants pour l’octroi de délais de paiement.

Il a par ailleurs fait des versements plus importants que son loyer, qui ont permis de diminuer sa dette de plus de la moitié.

Dans cette mesure, et compte-tenu du fait que Monsieur [F] [K] dispose de ressources lui permettant de régler progressivement sa dette, il convient de l’autoriser à se libérer du montant de la dette par le paiement de 12 mensualités de 200 euros chacune et d’une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Monsieur [F] [K], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Monsieur [F] [K] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, Monsieur [F] [K], Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I] seront alors condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [F] [K], Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Toutefois, Monsieur [X] [E] sera débouté de sa demande concernant les dépens au titre des actes conservatoires, hypothétiques et non-justifiés à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [E], Monsieur [F] [K], Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 04 novembre 2020 entre Monsieur [X] [E] et Monsieur [F] [K] concernant un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement n°28 situés [Adresse 10] sont réunies à la date du 12 février 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [F] [K], Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I] à verser à Monsieur [X] [E] à titre provisionnel la somme de 2.502,05 euros (décompte arrêté au 27 juin 2025, incluant une dernière facture de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025 sur la somme de 3.368,55 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Monsieur [F] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 200 euros chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois avant le 30 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [F] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [E] puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [F] [K], Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [X] [E] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [K], Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I] à verser à Monsieur [X] [E] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [F] [K], Monsieur [C] [K] et Monsieur [Z] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [X] [E] de sa demande aux titres des actes conservatoires non-justifiés ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 01 août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,