AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 02 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00142 – N° Portalis DBZJ-W-B7J-LHR2

Minute JCP n°

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. 3F GRAND EST

dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par M^e François JAQUET, avocat au barreau de NANCY

PARTIE DÉFENDERESSE :

Madame [H] [B]

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Lisa KIBANGUI

GREFFIER LORS DES DEBATS : Nathalie ARNAULD

GREFFIER LORS DU PRONONCE : Hélène PLANTON

Débats à l’audience publique de référé du 03 juillet 2025

Délivrance de copies :

— clause exécutoire délivrée le à M^e JAQUET [Localité 5]

— copie certifiée conforme délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 mai 2021, la S.A. 3F GRAND EST a consenti à Madame [H] [B] un bail portant sur un appartement ainsi qu’un emplacement de stationnement L289P-0008 situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 412,30 euros outre une avance de 161,61 euros pour les charges, et 12 euros pour l’emplacement de stationnement.

En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la S.A. 3F GRAND EST a fait signifier à Madame [H] [B] le 25 novembre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 1 786,82 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2025 remis à étude, la S.A. 3F GRAND EST a fait assigner Madame [H] [B] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire, sa condamnation au paiement des arriérés de loyers à titre de provision et la fixation d’une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 03 juillet 2025.

Aux termes de son assignation, la S.A. 3F GRAND EST demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment :

Constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ;Ordonner l’expulsion de Madame [H] [B] ;Condamner Madame [H] [B] à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 3 116,31 euros suivant décompte du 02 juillet 2025; une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au loyer et à l’avance sur charges (hors APL), révisable selon le bail et la réglementation HLM, soit actuellement 673,30 euros par mois, somme à actualiser le cas échéant au jour de l’audience ; Dire que cette indemnité d’occupation comprendra une somme de 216,89 euros à actualiser le cas échéant au jour de l’audience à valoir sur la liquidation des charges récupérables dûment justifiées, comme si le bail s’était poursuivi, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ; Dire que cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois et au prorata temporis le dernier mois ; Condamner Madame [H] [B] à payer à la S.A. 3F GRAND EST la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Madame [H] [B] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer en date du 25 novembre 2024.

À l’audience, la S.A. 3F GRAND EST, représentée par son conseil précise qu’elle renonce aux demandes principales en résiliation de bail, en expulsion et au titre de l’indemnité d’occupation, mais qu’elle maintient ses demandes concernant l’arriéré locatif de 3 116,31 euros suivant décompte du 02 juillet 2025, la condamnation d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et les dépens. Elle précise que la locataire a volontairement quitté le logement le 06 février 2025.

En défense, Madame [H] [B], quoique régulièrement assignée, n’était ni présente ni représentée, sans avoir fait connaître les motifs de son absence.

L’affaire était mise en délibéré au 02 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même code, l’ordonnance, dans la mesure où elle est susceptible d’appel conformément à l’article R213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, sera réputée contradictoire.

Sur le désistement :

L’article 394 du Code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, S.A. 3F GRAND EST a indiqué à l’audience se désister de ses demandes principales en résiliation du bail, expulsion du locataire et fixation d’une indemnité d’occupation, compte tenu du départ de la locataire du logement le 06 février 2025.

Il lui en sera donné acte.

Sur la recevabilité des demandes:

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire le 25 novembre 2024, et la situation de l’impayé locatif a été notifiée par courrier émis le 29 septembre 2024 et reçue le 30 septembre 2024 à la Caisse d’Allocations Familiales, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 27 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La saisine de la CCAPEX est réputée constituée lorsqu’une saisine des organismes payeurs des aides au logement a été préalablement effectuée afin de maintenir les aides au logement, ce qui a été fait en l’espèce.

L’assignation a été notifiée le 28 février 2025 à l’autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 03 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

Par conséquent, les demandes en constat d’acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d’une indemnité d’occupation, doivent être déclarées recevables.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile que le juge du contentieux de la protection, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier.

La S.A. 3F GRAND EST produit un décompte actualisé au 02 juillet 2025 aux termes duquel Madame [H] [B] lui doit la somme de 3 116,31 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois de février 2025.

Madame [H] [B], qui n’a pas comparu à l’audience, ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette.

En conséquence, Madame [H] [B] sera condamnée, à titre provisionnel, à payer à la S.A. 3F GRAND EST la somme de 3 116,31 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 786,82 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil et de l’article 5 du code de procédure civile.

Sur l’octroi de délais de paiement et l’acquisition de la clause résolutoire:

Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il est rappelé qu’en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d’elles-mêmes ou à l’initiative du juge, tout au long de l’instance et qu’elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation.

Dans la mesure où Madame [H] [B] n’a pas comparu à l’audience, de sorte que sa situation et ses capacités contributives ne peuvent être déterminées, le juge n’est pas mis en mesure d’accorder des délais de paiement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Madame [H] [B] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens:

En application de l’article 696 du code de procédure civile et de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [H] [B], partie perdante, supportera la condamnation aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024, de l’assignation du 27 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 28 février 2025, sans qu’il y ait lieu de répartir autrement ces dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile:

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [H] [B], supportant la condamnation aux dépens, recevra également condamnation à payer à la S.A. 3F GRAND EST la somme de 250 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l’équité et de la situation économique de Madame [H] [B].

Sur l’exécution provisoire:

En vertu de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile, la présente décision rendue en référé est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Lisa KIBANGUI, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que la S.A. 3F GRAND EST s’est désistée de ses demandes principales en résiliation du bail, en expulsion de la locataire et au titre de la fixation d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS, à titre provisionnel, Madame [H] [B] à payer à la S.A. 3F GRAND EST la somme de 3 116,31 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance de février 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2024 sur la somme de 1 786,82 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder d’office les délais de paiement prévus à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ;

CONDAMNONS Madame [H] [B] à payer à la S.A. 3F GRAND EST la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [B] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 25 novembre 2024, de l’assignation en référé du 27 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale du 28 février 2025 ;

REJETONS toute autre demande ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ;

Ainsi prononcé et jugé le 02 septembre 2025.

La greffière La juge