TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 3 juin 2024 prorogé au 15 Juillet 2024

Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente

Greffier : SCANNAPIECO,

Débats en audience publique le : 11 Mars 2024

GROSSE :

Le 15/07/24

à M^e GRENIER

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 15/07/24

à M^e COUSTEIX

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 23/06830 – N° Portalis DBW3-W-B7H-4DMN

PARTIES :

DEMANDERESSE

Association ADRIM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christelle GRENIER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [O] [X]

née le 10 Mars 1982 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Laure COUSTEIX, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 juin 2017, l’association Logements étudiants Méditerranée (LEM) qui avait signé avec le bailleur social Habitat [Localité 5] Provence le 1er septembre 1999 une convention cadre de location de logements, garages et locaux communs résidentiels et de locaux techniques a transféré avec l’accord de ce bailleur à l’association pour le développement des relations intracommunautaires méditerranéennes (l’ADRIM) la gestion de certaines résidences dont la Résidence [3], située [Adresse 2] et notamment les contrats de bail consentis, les cautions des locataires à jour de leurs loyer et taxes et les états des lieux d’entrée des locataires.

Se prévalant d’un contrat de sous location meublée d’un appartement de type 1 situé dans la [Adresse 9], consenti le 1er novembre 2020 à Mme [O] [X], pour une durée d’une année, non renouvelable par tacite reconduction, et non renouvelé par les parties, l’ADRIM a, par acte de commissaire de justice du 24 octobre 2023 dénoncé à la préfecture des Bouches du Rhône le 26 octobre 2023, fait assigner Mme [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille en demandant de :

Constater que le contrat de sous location meublée du 1er novembre 2020 est arrivé à terme le 31 octobre 2021 et que Mme [O] [X] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date,et subsidiairement, si l’existence de ce contrat de bail ne devait pas être retenu,

Constater l’existence d’un bail verbal liant les parties et prononcer sa résiliation en raison des manquements graves de la locataire à ses obligations pour ne pas avoir payé les loyers depuis plusieurs mois, En tout état de cause,

Ordonner l’expulsion immédiate, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, de Mme [O] [X],Condamner Mme [O] [X] à lui payer la somme de 13 204 euros avec intérêts au taux légal depuis la mise en demeure, Condamner Mme [O] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu’à son départ volontaire ou son expulsion ou si les biens sont séquestrés sur place jusqu’à leur déménagement par l’expulsé,Condamner Mme [O] [X] à lui payer la somme de 900 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’ADRIM indique avoir donné à bail ce logement à Mme [O] [X] selon contrat de sous-location meublée signé le 1er novembre 2020, pour un loyer de 436,56 euros et une provision sur charges de 54 euros. Elle précise que ce contrat n’est pas soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation à usage de résidence principale mais au code civil, qu’il est à durée déterminée d’une année non renouvelable par tacite reconduction et que Mme [O] [X] n’a pas demandé le renouvellement du bail, qu’elle ne paye plus les loyers depuis de nombreux mois et se maintient dans les lieux sans droit ni titre.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 18 décembre 2023 et renvoyée à celle du 11 mars 2024.

A cette audience, l’ADRIM, représentée par son conseil, réitère ses demandes initiales, sauf à actualiser la dette à la somme de 20 072,56 euros au 8 mars 2024, à s’opposer la demande de délais pour quitter les lieux formée par Mme [O] [X] et à porter sa demande au titre de l’article 700 à la somme de 1 500 euros.

En réponse aux écritures adverses, elle maintient que le bail litigieux est bien signé par Mme [O] [X], que celle-ci est de mauvaise foi pour ne pas avoir quitté les lieux à échéance du terme du bail en laissant la dette augmenter de sorte qu’aucun délai ne doit lui être accordé. L’ADRIM retient que Mme [O] [X] ne conteste pas occuper les lieux ni être redevable d’un loyer de sorte que l’existence d’un bail verbal devra être retenu à titre subsidiaire.

Mme [O] [X], représentée par son conseil, demande aux termes de conclusions oralement soutenues à l’audience de :

Constater que la signature présente sur le contrat de sous-location du 1er novembre 2020 par l’ADRIM diffère de tous les exemplaires de sa signature présents sur les pièces produites (carte nationale d’identité, passeport, précédents baux),Dire que ce contrat ne lui est pas opposable,Prendre acte de ce qu’elle donne son accord pour se soumettre à une expertise ou une vérification d’écriture,Débouter l’ADRIM de l’ensemble de ses demandes fondées sur ce contrat, A titre subsidiaire,

Lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux sur le fondement des articles L.412-2 et L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, Constater qu’elle a déposé un dossier de surendettement mentionnant la dette locative et que par lettre du 1er février 2024, la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a imposé un effacement total des dettes dont la dette locative,Dire n’y avoir lieu à l’article 700 du code de procédure civile,Laisser la charge à chaque partie de ses dépens.Au soutien de ses prétentions, Mme [O] [X] expose que si elle a conclu des baux successifs de sous location de l’appartement qu’elle occupe résidence [Adresse 4] avec l’association LEM tous les ans à compter du 1er septembre 2013, elle n’a en revanche signé aucun bail avec l’ADRIM qui ne produit d’ailleurs pas de contrat au titre des années 2018 et 2019 et elle conteste avoir signé comme apposé son paraphe sur le contrat de sous location meublée du 1er novembre 2020 dont se prévaut l’ADRIM. Elle estime que ce contrat ne lui est pas opposable et indique que l’ADRIM qui l’avait assignée dans un premier temps en référé en vue de son expulsion s’est vue déboutée de sa demande par ordonnance en date du 29 juin 2023, le juge des référés ayant retenu l’existence de contestations sérieuses et ayant relevé dans une première décision du 15 décembre 2022 de réouverture des débats que l’ADRIM ne produisait pas la mise en demeure de la locataire dont elle se prévalait ni un décompte détaillant la dette réclamée depuis son origine, celui-ci commençant au 17 juillet 2019 avec un débit de 1 908 euros. Elle ajoute que le logement est humide et infesté par des nuisibles, qu’elle souhaite le quitter et a d’ailleurs fait des demandes de relogement auprès des bailleurs sociaux. Elle explique qu’elle est au chômage depuis juillet 2020 et que se ressources sont limitées à l’allocation solidarité spécifique et à l’allocation d’aide au retour à l’emploi ne lui ont pas permis d’honorer les loyers. Elle précise enfin que la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône a déclaré recevable son dossier et que par courrier du 1er février 2024 celle-ci a décidé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire emportant un effacement de la dette locative à hauteur de 18 600 euros.

A l’audience du 11 mars 2024, la juge des contentieux de la protection demandé à Mme [O] [X] de réaliser quelques lignes d’écritures et ainsi que trois exemplaires de son paraphe et quatre exemplaires de sa signature sur une feuille qui a été jointe à la note d’audience et a demandé à l’ADRIM de produire le contrat de sous location meublée du 1er novembre 2020 en original afin de procéder à une vérification d’écriture.

Les parties n’ont pas formulé d’observations à la suite de la réalisation de ces spécimens d’écriture et de signature.

La décision a été mise en délibéré au 3 juin 2024, par mise à disposition au greffe, prorogé au 15 juillet 2024.

MOTIFS

A titre liminaire, l’ADRIM n’étant pas un établissement public d’habitation à loyer modéré tel que défini aux articles L 421-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation et le contrat invoqué étant une sous location, la loi du 6 juillet 1989 n’est pas applicable.

Sur l’existence d’un bail

En application de l’article 287 alinéa 1 du code de procédure civile, si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres.

L’article 288 du même code précise qu’il appartient au juge de procéder à la vérification d’écriture au vu des éléments dont il dispose après avoir, s’il y a lieu, enjoint aux parties de produire tous documents à lui comparer et fait composer, sous sa dictée, des échantillons d’écriture.

Si, à l’audience du 11 mars 2024, Mme [O] [X] a établi sur une feuille jointe à la note d’audience des spécimens de son écritures, paraphe et signature, et a communiqué des pièces de comparaison tenant à des copies de sa carte nationale d’identité, de son passeport et des baux conclus avec l’association LEM, force est de constater que l’ADRIM ne produit pas, comme demandé par le juge à l’audience l’original du contrat de sous location meublée du 1er novembre 2020.

Or, il est de principe que la vérification d’écriture doit être faite au vu de l’original.

Par conséquent, l’ADRIM ne mettant pas le juge en mesure de vérifier la signature contestée et de l’attribuer ou pas à Mme [O] [X], il doit être constaté qu’elle ne rapporte pas la preuve du contrat de bail invoqué.

En application de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

En l’espèce, Mme [O] [X] ne conteste pas l’occupation des lieux ni avoir cessé de payer un loyer depuis plusieurs mois.

Elle produit en outre aux débats un courrier adressé à l’ADRIM le 11 avril 2021 dans lequel elle se plaint de l’état du logement et la met en demeure d’entretenir les locaux en sa qualité de bailleur.

Il résulte de ces éléments que les parties sont liées par un bail verbal portant sur la sous location meublée du logement n°1106 dont la date remonte au transfert de la gestion de la résidence [3] et de ses locataires par l’association LEM le 29 juin 2017 et dont la durée est indéterminée.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’ADRIM demande au tribunal de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Le paiement du loyer et des charges étant une obligation essentielle du contrat de location, le défaut de paiement est de nature à justifier la résiliation du contrat aux torts du locataire en application des articles 1224 et suivants du code civil, à condition toutefois que le manquement apprécié à la date de l’audience soit considéré comme suffisamment grave.

En l’espèce, le décompte produit par l’ADRIM indique l’arrêt du versement des loyers à compter du mois de juin 2021, le versement des allocations logement par la CAF ayant cessé en février 2022. Mme [O] [X] ne conteste pas ne pas avoir réglé de loyer depuis près de trois années.

La gravité du manquement aux obligations découlant du bail verbal de sous location meublée en date du 29 juin 20217 est ainsi suffisamment caractérisée et de nature à entraîner la résiliation du contrat aux torts exclusifs de la défenderesse.

Concernant la dette locative, il résulte des décomptes fournis, dont le dernier est arrêté au 1er mars 2024 que l’ADRIM réclame une somme de 20 072,56 euros, terme de mars inclus.

Alors que Mme [O] [X] conteste l’application du contrat de bail du 1er novembre 2020 fixant un loyer de 436,56 euros et 54 euros au titre de la provision sur charges, il convient de relever d’une part, que malgré la demande du juge des référés l’ADRIM ne justifie pas du solde antérieur débiteur de la locataire pour un montant de 1 908 euros mentionné en début de décompte à la date du 17 juillet 2019 et, d’autre part, qu’aux termes des décisions de recevabilité du 7 décembre 2023 et de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire du 1er février 2024 de la commission de surendettement des particuliers des Bouches du Rhône, non contestées par l’ADRIM, Mme [O] [X] a déclaré un loyer de 437 euros et la dette locative effacée à concurrence de 18 600 euros.

Dans ces conditions, force est de constater que l’ADRIM ne justifie pas d’une dette qui serait encore exigible (20 072,56 – 18 600 – 1 908 ).

Par ailleurs, il convient de condamner Mme [O] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 437 euros à compter de ce jour et jusqu’à la date de libération effective des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire.

Sur la demande reconventionnelle de délais pour quitter les lieux

L’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, alors que l’ADRIM n’a pas rapporté la preuve du contrat écrit dont il se prévalait, la mauvaise foi de MME [O] [X] n’est pas établie.

L’article L .412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés »

En l’espèce, il ressort des pièces que Mme [O] [X] a versé aux débats qu’elle a sollicité un relogement auprès de plusieurs bailleurs sociaux depuis juillet 2022, qu’elle a été licenciée le 30 juin 2020, qu’elle ne perçoit depuis février 2023 que l’allocation de solidarité spécifique d’un montant mensuel de 554,90 euros et qu’elle ne perçoit plus aucune aide personnalisée au logement depuis février 2022.

Compte tenu de la situation de l’ADRIM, association d’intérêt général mettant à disposition des logements dans le cadre de sous-locations meublées temporaires, au profit de personnes en situation précaire en vue de leur réinsertion, il convient d’accorder à Mme [O] [X] un délai d’un mois pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [X] succombant, elle sera condamnée à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter la demande formée par l’ADRIM en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DIT que l’ADRIM et MME [O] [X] sont liées par un bail verbal depuis le 29 juin 2017 portant sur la sous location du logement n°1106 situé [Adresse 8] ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail verbal portant sur la sous location meublée du logement n°1106 situé [Adresse 8] ;

ORDONNE à Mme [O] [X] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son fait dans un délai d’ UN MOIS à compter de la signification de la présente décision et à défaut ;

AUTORISE l’ADRIM, faute pour Mme [O] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion de l’appartement n°1106 situé [Adresse 7], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Mme [O] [X] à verser à l’ADRIM une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 437 euros à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE l’ADRIM de sa demande en paiement d’une dette locative ;

CONDAMNE Mme [O] [X] aux dépens ;

REJETTE la demande de l’ADRIM fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION