TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 25/00694 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23FL

Minute : 25/

S.A. ADOMA

Représentant : Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0226

C/

Monsieur [X] [F] [N]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Sylvie JOUAN

Copies certifiées conformes délivrées à :

Monsieur [X] [F] [N]

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Juin 2025

Ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. ADOMA

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Sylvie JOUAN de la SCP JOUAN WATELET, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [F] [N]

Chez ADOMA

[Adresse 2]

[Localité 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 23 mai 2024, la SA ADOMA a donné à bail à Monsieur [X] [F] [N] un logement n°209 situé au [Adresse 2].

Par courrier signifié par commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, la SA ADOMA a adressé à Monsieur [X] [F] [N], une mise en demeure de payer la somme de 2.301,78 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, arrêté à la date du 6 janvier 2025.

Par acte d’huissier en date du 7 mars 2025, la SA ADOMA a fait assigner en référé Monsieur [X] [F] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater que Monsieur [X] [F] [N] est devenu occupant sans droit ni titre,

ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [F] [N] et de toute personne occupant les lieux de son chef du logement qu’il occupe au [Adresse 2] avec l’assistance en cas de besoin de la force publique,

condamner Monsieur [X] [F] [N] à payer la SA ADOMA la somme de 2.320,34 euros avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure selon compte arrêté au 28 février 2025

condamner Monsieur [X] [F] [N] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente à la redevance mensuelle due et ce à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à complète libération des locaux loués,

condamner Monsieur [X] [F] [N] à verser à la SA ADOMA la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

condamner Monsieur [X] [F] [N] aux dépens de l’instance.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 avril 2025.

La SA ADOMA, représentée par son avocat, actualise sa créance à la somme de 1.688,58 euros au 28 avril 2025, loyer de mars 2025 inclut. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiements.

Monsieur [X] [F] [N], comparait et est assisté par Madame [T] [B], assistance sociale. Il expose sa situation économique et financière.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire sur le statut juridique applicable au titre d’occupation litigieux, il convient de rappeler que le logement occupé par Monsieur [X] [F] [N] est soumis à la législation des logements-foyers résultant des articles L.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

Ainsi, il est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du titre d’occupation

L’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 exclut expressément de son champ d’application les logements-foyers, lesquels sont régis par les articles L. 633-1 et suivants et R. 633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

L’article L. 633-2 du code de la construction et de l’habitation dispose que le contrat est conclu pour une durée d’un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans trois cas listés à cet article, parmi lesquels figure l’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

En l’espèce, la convention litigieuse prévoit à son article 11 que « Le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. ».

En date du 8 janvier 2025, la SA ADOMA a envoyé, par courrier recommandé avec accusé de réception, à Monsieur [X] [F] [N] une mise en demeure de lui payer la somme de 2.301,78 euros reproduisant cet article du contrat.

Il est en outre établi que cette mise en demeure et restée au moins partiellement infructueuse pendant au moins un mois.

En conséquence, le contrat litigieux est résilié de plein droit à compter du 8 février 2025 et Monsieur [X] [F] [N] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [X] [F] [N] est redevable des redevances impayées jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA ADOMA produit un décompte démontrant que Monsieur [X] [F] [N] reste lui devoir la somme de 1.688,58 euros à la date du 28 avril 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, mois de mars 2025 inclus.

Il sera donc condamné à titre de provision au paiement de la somme de 1.688,58 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision.

Monsieur [X] [F] [N] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 28 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des redevances et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur la demande de délai de paiement

Peuvent ici être envisagés des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Monsieur [X] [F] [N] a réalisé des versements permettant de réduire sa dette. Il indique qu’il va avoir un rappel d’APL à hauteur de 1.779 euros.. Il est actuellement en formation et ajoute qu’il va pouvoir payer une partie de la dette.

Cette situation ainsi que le montant de la dette locative justifient que lui soient accordés des délais de paiement, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [X] [F] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort contradictoire,

CONSTATONS que la résiliation du contrat de location conclu le 23 mai 2024 entre la SA ADOMA et Monsieur [X] [F] [N] concernant le logement n°209 situé [Adresse 2], et ce à compter du 8 février 2025 ;

CONSTATONS que Monsieur [X] [F] [N] occupe sans droit ni titre les locaux susmentionnés depuis cette date,

CONDAMNONS Monsieur [X] [F] [N] à verser à la SA ADOMA la somme provisionnelle de 1.688,58 euros (décompte arrêté au 28 avril 2025, incluant la mensualité de mars 2025), correspondant à l’arriéré de redevances, charges et indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [X] [F] [N] à s’acquitter de la dette par 23 versements mensuels de 70 euros, payables en plus de la redevance courante et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette,

SUSPENDONS les effets de la résiliation pendant le cours de ces délais et disons qu’en cas de respect de ces délais, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’un seul versement à son échéance, 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse,

la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

qu’à défaut par Monsieur [X] [F] [N] d’avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la SA ADOMA pourra procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique si besoin est, et RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Monsieur [X] [F] [N] devra payer à la SA ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans la résidence mois par mois, jusqu’au départ effectif des lieux (volontaire ou forcé),

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [F] [N] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection.