TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00415 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZA7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 16 Juillet 2025

S.A. PROMOLOGIS, Société Anonyme d’HLM, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social

C/

[L] [O] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 16 Juillet 2025

à PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 16 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Olga ROUGEOT Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, Société Anonyme d’HLM, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 7]

représenté par Mme [N] [M] munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDEUR

M. [L] [O] [P], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé le 3 décembre 2021, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Monsieur [L] [O] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 274,95€ outre 50,65€ de provision sur charges.

Le 30 août 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Monsieur [L] [O] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Monsieur [L] [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 1761,17€, représentant les arriérés de charges et de loyers au 17 décembre 2024, avec les intérêts à taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire à l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charges actuels, jusqu’à la libération effective des lieux,

— d’une somme de 400€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 27 mai 2025, la SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [N] [M], munie d’un pouvoir, actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1565,02€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise. Elle indique être d’accord avec les délais de paiement sollicités en défense et indique qu’il a repris le paiement des loyers courants. S’agissant de l’article 700, la demande est réévaluée à la somme de 150€.

Monsieur [L] [O] [P], comparant, reconnaît la dette et explique avoir perdu son travail et avoir eu des problèmes d’addiction aux paris sportifs. Il précise être en CDI depuis janvier 2025 et percevoir environ 1500€ de salaire. Il indique avoir une autre dette d’EDF d’environ 2000€. Il demande à rester dans les lieux et à bénéficier d’un échéancier avec un paiement de la dette en 4 mensualités.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 2 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 4 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 3 décembre 2021 contient une clause résolutoire (clause 4-7-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1344,35€ en principal a été signifié le 30 août 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [L] [O] [P] n’a fait aucun règlement dans le délai de deux mois.

A défaut de paiement de la somme totale visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 octobre 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 27 mai 2025 démontrant que Monsieur [L] [O] [P] reste devoir, déduction faite des frais de procédure (146,86+73,24) la somme de 1344,92€, mensualité de mai 2025 comprise.

Monsieur [L] [O] [P] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’il reconnait à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1344,92€ avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement des loyers courants avant l’audience, de ses ressources stables, des propositions d’apurement de la dette faites par Monsieur [L] [O] [P] et acceptées par son bailleur, il apparaît en capacité de régler la dette locative dans des délais raisonnables au regard des intérêts du créancier et il sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

En outre, conformément à la demande de Monsieur [L] [O] [P] à laquelle ne s’oppose par le bailleur et ce dernier ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Monsieur [L] [O] [P] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [L] [O] [P] pourra alors être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 6] Publique et d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [L] [O] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa dénonce à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Monsieur [L] [O] [P] sera condamné à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 décembre 2021 entre la SA PROMOLOGIS et Monsieur [L] [O] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 31 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [O] [P] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1344,92€ (décompte arrêté au 27 mai 2025, comprenant les loyers et charges impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise) avec intérêts à taux légal à compter du 27 décembre 2024 ;

AUTORISONS Monsieur [L] [O] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 4 mensualités de 270 € chacune et une 5ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts sauf meilleur accord du bailleur ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [O] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Monsieur [L] [O] [P] soit condamné à verser à la SA PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [O] [P] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [O] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier, La Vice-Présidente,