TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/00447

N° Portalis DBX4-W-B7I-TZDZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

E.P.I.C. TOULOUSE METROPLE HABITAT, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège.

C/

[D] [J]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à L’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier, chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’E.P.I.C. TOULOUSE METROPLE HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine, anciennement dénommé HABITAT TOULOUSE, pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Mme [P] [M] (Chargée Judiciaire Contentieux) munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [D] [J],

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 juillet 2020, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [J] un appartement à usage d’habitation (n°D06) situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 384,69 euros, provision sur charges comprise.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 27 septembre 2024 pour un montant de 3.042,94 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail, conformément à la clause résolutoire qui y est insérée,

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [D] [J] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— d’autoriser l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ;

— de condamner le requis par application des dispositions de l’article 835 du CPC alinéa 2 à payer au requérant :

* la somme provisionnelle de 4.224,76 euros, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges jusqu’à libération complète des lieux ;

* de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024.

A l’audience du 13 mai 2025, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, valablement représenté, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.933,28 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle d’avril 2025 comprise, précisant que le règlement des loyers n’a été repris que partiellement par le versement d’un acompte.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 16 décembre 2024, Monsieur [D] [J] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT justifie avoir préalablement avisé le 27 septembre 2022 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Monsieur [D] [J], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 16 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 juillet 2020 contient une clause résolutoire (article 9.1 La résiliation du contrat pour défaut de paiement) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.042,94 euros a été signifié le 27 septembre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [D] [J] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

Monsieur [D] [J] est depuis occupant sans droit ni titre.

L’expulsion de Monsieur [D] [J] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Pour autant, aucun motif ne justifie de supprimer, ni même de réduire, le délai de deux mois laissé au défendeur pour partir volontairement après la délivrance du commandement de quitter les lieux. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à Monsieur [D] [J] pour organiser son départ et assurer son relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT produit un décompte du 13 mai 2025 démontrant que Monsieur [D] [J] reste devoir la somme de 4.732,16 euros,incluant le quittancement d’avril 2025, après soustraction des frais d’assurance de l’année 2023 (79,2 euros) ainsi que les pénalités d’enquête biennale (121,92 euros = 16 x 7,62) non justifiés par une mise en demeure préalable.

Monsieur [D] [J], absent à la procédure, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.732,16 euros.

Monsieur [D] [J] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 28 novembre 2024 au 30 avril 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [D] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens..

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT, Monsieur [D] [J] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juillet 2020 entre l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT et Monsieur [D] [J] concernant un appartement à usage d’habitation (n°D06) situé [Adresse 3] à [Localité 4] sont réunies à la date du 28 novembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DEBOUTONS l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT de sa demande de suppression et de réduction du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] à verser à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à titre provisionnel la somme de 4.732,16 euros (décompte arrêté au 13 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois d’avril 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] à payer à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] à verser à l’EPIC TOULOUSE METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [J] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,