TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/02021 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S6HM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Décembre 2024

[C] [O]

C/

[Z] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Décembre 2024

à M^e Anne MARIN

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Décembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 22 Octobre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [C] [O], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Anne MARIN, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Z] [D], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 20 mars 2022, Monsieur [C] [O] a donné en location à Monsieur [Z] [D] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Adresse 10]), moyennant un loyer actuel de 500€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer et mise en demeure de justifier de l’occupaiton du logement visant la clause résolutoire a été délivré le 28 février 2024, en vain.

Par acte du 3 mai 2024, dénoncé le 7 mai 2024, par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [C] [O] a fait assigner en référé Monsieur [Z] [D] afin d’obtenir :

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 2.500€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 2 avril 2024,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charge,

‒ l’allocation de 1.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation du locataire aux dépens.

L’affaire était appelée à l’audience du 25 juillet 2024 et mise en délibéré au 17 septembre 2024, le conseil du bailleur s’étant engagé à produire un décompte actualisé avant le

10 septembre 2024.

Faute de production d’un décompte actualisé, la réouverture des débats était ordonnée à l’audience du 22 octobre 2024.

Monsieur [C] [O] , valablement représenté, maintien ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4.336€, seul le paiement des allocations logement ayant repris depuis 4 mois, mais le locataire n’a pas repris le paiement des loyers résiduels.

Monsieur [Z] [D], comparant en personne, indique avoir repris le travail au mois de septembre et ne pas avoir pu régler le loyer mais s’engage à le faire.

La décision est mise en délibéré au 12 décembre 2024.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 7 mai 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 26 avril 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [C] [O] fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 20 mars 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le

28 février 2024 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 28 février 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 mais pas applicable aux contrat antérieurs, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 28 avril 2024.

Sur la demande de délai :

Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs que “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”.

Dans le cas présent, le locataire n’a repris le paiement des échéances courantes malgré la réouverture des débats, il n’est donc pas éligible à l’octroi de délais. Sa demande sera rejetée.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être expulsé des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique, conformément aux dispositions des articles

L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et

R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par le locataire :

Monsieur [Z] [D] sera condamné au paiement de la somme de 4.336€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 22 octobre 2024 avec intérêt à taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Il a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [C] [O] l’intégralité des sommes avancées par elle et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Monsieur [Z] [D] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens :

Monsieur [Z] [D] , succombant au principal, supportera les dépens, en ce compris les frais de commandement de payer.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

Constate la résiliation du bail à compter du 28 avril 2024,

Condamne à titre provisionnel Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur [C] [O] la somme de 4.336€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 22 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 28 avril 2024, fixe au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [C] [O] par Monsieur [Z] [D] et l’y condamne, jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

Ordonne l’expulsion de Monsieur [Z] [D] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 11], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Ordonne que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles

L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

Condamne Monsieur [Z] [D] à payer à Monsieur [C] [O] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Monsieur [Z] [D] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier Le Juge