TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 1]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/04713 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZP2G

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 16 Février 2026

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[J] [B]

[T] [G]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [B], demeurant [Adresse 2]

M. [T] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 01 Décembre 2025

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé avec effet au 1er novembre 2021, M. [O] [N] et Mme [Y] [W] ont donné à bail à Mme [J] [B] et M. [T] [G], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation (lot n°17) et un parking situés au [Adresse 2] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 690 euros, outre une provision sur charges de 60 euros.

Par acte sous seing privé du 2 novembre 2021, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution du règlement de l’intégralité des échéances impayées par les locataires dans le cadre du dispositif VISALE.

A la suite d’incidents de paiement, le cautionnement ainsi donné par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES au titre du dispositif VISALE a été mobilisé afin d’obtenir le règlement des échéances impayées.

Par exploit d’huissier de justice en date du 13 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, se prévalant du non-paiement des loyers, a fait délivrer à Mme [J] [B] et M. [T] [G], un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme en principal de 1 360,25 euros. Ce commandement a été notifié par voie électronique à la Ccapex le 17 mai 2024.

Par exploit d’huissier de justice en date du 11 avril 2025 (notifié le 15 avril 2025 au Représentant de l’Etat dans le Département), la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait citer Mme [J] [B] et M. [T] [G] à l’audience du Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de LILLE du 1er décembre 2025, afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sur le fondement des articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, des articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire insérée au bail et, à titre subsidiaire, le prononcé de la résiliation du bail aux torts et griefs des preneurs ;

— leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef ;

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 2 002,59 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 360,25 euros et pour le surplus à compter de l’assignation;

— leur condamnation solidaire à lui payer une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges, sous réserve que ces sommes soient justifiées par une quittance subrogative ;

— leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— leur condamnation in solidum aux dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu avant l’audience.

A l’audience du 1er décembre 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a comparu représentée par son conseil. Elle a réitéré ses demandes introductives d’instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 7 739,40 euros.

Mme [J] [B] et M. [T] [G], assignés par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

A l’issue des débats en audience publique, la décision a été mise en délibéré à la date du 16 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non – comparution du défendeur:

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 474 du code de procédure civile, en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, le jugement est réputé contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

En l’espèce, aucun des défendeurs ne comparaît et la décision est susceptible d’appel.

En conséquence, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la loi applicable :

Le contrat liant les parties est un contrat de louage d’immeuble ou d’occupation d’un logement. Il est, dès lors, soumis aux principes issus de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée dont les dispositions sont d’ordre public et doivent donc être appliquées d’office par le juge.

Sur la recevabilité de la demande tendant au constat de la résiliation du bail formée par la caution :

Sur l’existence d’un contrat de location écrit :

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’article 1361 du code civil prévoit qu’il peut être suppléé à l’écrit par l’aveu judiciaire, le serment décisoire ou un commencement de preuve par écrit corroboré par un autre moyen de preuve.

L’article 1362 précise que constitue un commencement de preuve par écrit tout écrit qui, émanant de celui qui conteste un acte ou de celui qu’il représente, rend vraisemblable ce qui est allégué.

En l’espèce, le contrat de bail produit par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avec effet au 1er novembre 2021 aurait été signé par voie électronique mais la liasse de preuve de signature électronique du contrat n’est pas produite et les mentions de signatures électroniques qui figurent sur le contrat de bail ne sont pas horodatées.

Pour autant, il ressort du décompte produit par la SAS ACTIONS LOGEMENT SERVICES que les défendeurs se sont acquittés du montant du dépôt de garantie et ont procédé à plusieurs règlements de loyers.

Il y a donc lieu de considérer qu’un contrat de bail écrit avec effet au 1er novembre 2021 a bien été conclu entre M. [O] [N] et Mme [Y] [W], d’une part, et Mme [J] [B] et M. [T] [G], d’autre part.

Sur la subrogation de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans les droits des bailleurs :

Selon l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Il ressort de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale du 2 décembre 2015, telle que modifiée par l’avenant n°2 du 16 janvier 2018, que « en vertu de l’article 2306 du Code civil, la caution, c’est-à-dire le CIL, recueille de la part du Bailleur ou son représentant tous les droits que ce dernier possédait à l’encontre du Locataire avant la mise en jeu de la caution. En qualité de caution qui désintéresse le Bailleur, le CIL est alors subrogé dans les droits du Bailleur (article 2306 du code civil). La subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du Bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».

Il résulte en outre de l’article 8 du contrat de cautionnement que « sans préjudice des autres recours légaux, conformément à l’article 2309 du Code civil, dès lors que la Caution aura payé au Bailleur les sommes impayées par le Locataire, la Caution, sera subrogée au Bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la Caution d’agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation judiciaire du bail, ainsi qu’en fixation de l’indemnité d’occupation. Le Bailleur renonce par ailleurs à se prévaloir des dispositions de l’article 1346-3 du Code civil instituant un droit de préférence au profit du subrogeant ».

Enfin, la quittance subrogative versée au dossier par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES se fonde sur l’article 2306 du Code civil précité pour stipuler : « Cette subrogation, visant le recouvrement des loyers impayés, peut s’exercer dans le cadre d’une action en paiement des loyers impayés et/ou dans le cadre d’une action en résiliation du bail et/ou de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire engagée par Action Logement Services ».

Il résulte des éléments ci-dessus exposés que la caution peut, dans la mesure où elle est subrogée dans les droits du créancier désintéressé, exercer l’action en résiliation du bail.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie, par la production de la quittance subrogative du 12 novembre 2025, avoir payé aux bailleurs les loyers impayés entre décembre 2023 et novembre 2025, pour un montant total de 7 539,70 euros.

En application de l’article 24, III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées pour établir le diagnostic social et financier.

En l’espèce, l’assignation du 11 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le Département, par voie électronique, le 15 avril 2025, soit au moins six semaines avant l’audience du 1er décembre 2025.

L’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande tendant au constat de la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la troisième chambre civile de la Cour de Cassation est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (avis Civ 3eme n°24-70.002 du 13 juin 2024).

Le bail conclu entre M. [O] [N] et Mme [Y] [W], d’une part, et Mme [J] [B] et M. [T] [G], d’autre part, contient une clause n°VII intitulée « clause résolutoire » prévoyant la résiliation de plein droit du contrat deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges prévus au contrat.

Le bail prévoit, dans sa clause relative aux modalités de paiement du loyer, un paiement des échéances entre le 1er et le 5 de chaque mois.

Un commandement de payer portant sur la somme de 1 360,25 euros pour les loyers et charges impayés de novembre 2023 et décembre 2023 et janvier 2024 et février 2024 a été signifié aux locataires le 13 mai 2024. Ce commandement de payer vise la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, outre l’adresse du Fonds de Solidarité pour le Logement.

Il ressort de l’historique de compte locatif que l’intégralité des causes visées dans le commandement n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de celui-ci.

Le commandement de payer ainsi délivré est donc resté infructueux pendant plus de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 15 juillet 2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Mme [J] [B] et de M. [T] [G].

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Il résulte de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention État-UESL pour la mise en œuvre du dispositif Visale, et de l’article 8 du contrat de cautionnement que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, en application de l’article 1240 du code civil, l’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sollicite la condamnation solidaire des défendeurs à lui payer la somme de 7 539,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés entre décembre 2023 et novembre 2025.

Elle produit la quittance subrogative du 12 novembre 2025 qui met en évidence qu’elle a réglé aux bailleurs la somme de 7 857,80 euros pour les échéances impayées précitées et il ressort du décompte produit que les défendeurs ont effectué un règlement de 318 euros en février 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES établit d’une part, qu’elle a réglé aux bailleurs la somme de 7 857,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour les mois de décembre 2023 à novembre 2025, et d’autre part, qu’elle est subrogée dans les droits et actions de la bailleresse à l’encontre des locataires à hauteur de cette somme.

Par ailleurs, le contrat de bail stipule une clause de solidarité entre les preneurs y compris en ce qui concerne les indemnités d’occupation.

En conséquence, compte tenu du règlement de la somme de 318 euros intervenu en février 2024 et faute de justifier d’un paiement libératoire pour le surplus, Mme [J] [B] et M. [T] [G] seront solidairement condamnés au paiement de la somme de 7 539,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés entre décembre 2023 et novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 360,25 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Dans la mesure où la SASU ACTION LOGEMENT SERVICES ne justifie pas avoir réglé d’autre somme et que l’indemnité d’occupation répare un préjudice causé au bailleur, le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Par ailleurs, il ressort de l’article 700 du même code que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au regard des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Mme [J] [B] et M. [T] [G] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 13 mai 2024.

Par ailleurs, Mme [J] [B] et M. [T] [G] seront condamnés in solidum à payer la somme de 800 euros à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort :

DECLARE l’action de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES recevable ;

CONSTATE la résiliation du bail avec effet au 1er novembre 2021 conclu entre Monsieur [O] [N] et Madame [Y] [W], d’une part, et Madame [J] [B] et Monsieur [T] [G], d’autre part et portant sur un local à usage d’habitation (lot n°17) et un parking situés au [Adresse 2] à [Localité 2], à compter du 15 juillet 2024 ;

ORDONNE, à défaut pour Madame [J] [B] et Monsieur [T] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, leur expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE solidairement Madame [J] [B] et Monsieur [T] [G] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 7 539,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés entre décembre 2023 et novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 360,25 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE à Madame [J] [B] et Monsieur [T] [G] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE L’EMPLOI, DU TRAVAIL ET DES SOLIDARITES

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE le surplus des demandes principales présentées par la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [B] et Monsieur [T] [G] à payer à la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [J] [B] et Monsieur [T] [G] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 13 mai 2024 ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé à LILLE, le 16 février 2026

LA GREFFIERE, LE JUGE

S. DEHAUDT M. KOVALEVSKY