TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04514

N° Portalis DBX4-W-B7I-TSUV

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[T] [I] [Y]

C/

[J] [E]

[O] [P] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 30 Avril 2025

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [I] [Y]

demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Jérôme MOMAS de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Madame [J] [E]

demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

Monsieur [O] [P] [U]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat et avenant en date des 7,8 et 9 juillet 2021, signés électroniquement, Mme [T] [Y], par l’intérmédiaire de son mandataire ELYADE GERANCE, a donné à bail à Mme [J] [E] et M. [O] [U] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec emplacement de stationnement n°31, pour un loyer mensuel de 480 € et 55 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] [Y] a fait signifier un premier commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 mai 2024 pour un montant de 1232,27€ en principal et la somme a été réglée dans le délai imparti.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, Mme [T] [Y] a fait signifier un second commandement de payer visant la clause résolutoire le 26 août 2024 pour un montant de 1827,02 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 novembre 2024, Mme [T] [Y] a ensuite fait assigner Mme [J] [E] et M. [O] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés ;

— d’ordonner l’expulsion sans délai de Mme [J] [E] et M. [O] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— et de les condamner solidairement au paiement :

* de l’arriéré locatif arrêté au 06 novembre 2024 à la somme de 3730,56 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation, avec actualisation de la somme au jour de l’audience,

* d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels, soit 581,89 € jusqu’à libération complète des lieux, et avec indexation,

* de 765 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Après un renvoi contradictoire, l’affaire a été retenue à l’audience du 07 mars 2025, à laquelle, Mme [T] [Y], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 6058,12 euros. Elle précise qu’un règlement aurait été réalisé le 06 mars 2025 mais qu’il ne figure pas à son décompte, lequel est arrêté au 04 mars 2025.

Mme [J] [E] et M. [O] [U] comparaissent en personne et reconnaissent la dette locative en son principe, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre une somme comprise entre 250 et 300 euros par mois par mois en règlement de l’arriéré. Ils affirment avoir procédé un versement le 06 mars 2025, lequel n’a pas été pris en compte. Ils précisent que Mme perçoit un revenu mensuel et 1000 euros qualité d’aide à domicile et M. un revenu de 1800 euros en tant que chauffeur/de poids lourd, ajoutant toutefois qu’il est en maladie et dans l’attente de son dossier MDPH.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

La demanderesse a été autorisée à produire en délibéré un décompte actualisé au 06 mars 2025, afin de vérifier le versement invoqué par les défendeurs. Ce document, transmis par mail le 11 mars 2025, confirme leurs dires et sera pris en considération.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

Par ailleurs, Mme [T] [Y] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 août 2024.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date des 7,8 et 9 juillet 2021 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 26 août 2024 pour la somme en principal de 1827,02 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun règlement n’ayant été réalisé, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Mme [T] [Y] produit en délibéré autorisé un décompte démontrant que Mme [J] [E] et M. [O] [U] restent lui devoir, après soustraction des frais de poursuite pour un montant total de 911,77 € qui ne relèvent pas des loyers et charges, la somme de 4558,23 € à la date du 06 mars 2025, incluant le mois de mars 2025, et le versement du 06 mars 2025 invoqué par les locataires ayant été pris en compte pour un montant de 588,12€.

Mme [J] [E] et M. [O] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette actualisée.

Par ailleurs, le contrat de bail comporte une clause de solidarité en son article 2.16 (page11).

Ils seront donc solidairement condamnés à payer à Mme [T] [Y] cette somme de 4558,23 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3730,56€ à compter de la date de l’assignation (18 novembre 2024) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que Mme [J] [E] et M. [O] [U] ont repris le règlement du loyer courant, du montant de la dette et de leurs ressources, ils seront autorisés à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 250 €, soit 18 mensualités de 250 € et une 19ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

La demande de Mme [J] [E] et M. [O] [U] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme [J] [E] et M. [O] [U], et ceux-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [J] [E] et M. [O] [U] ainsi que leur condamnation in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [J] [E] et M. [O] [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [T] [Y], Mme [J] [E] et M. [O] [U] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu les 7,8 et 9 juillet 2021 entre Mme [T] [Y], d’une part, et Mme [J] [E] et M. [O] [U], d’autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], avec emplacement de stationnement n°31, sont réunies à la date du 27 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [J] [E] et M. [O] [U] à payer à Mme [T] [Y] à titre provisionnel la somme de 4558,23 € (décompte arrêté au 06 mars 2025, incluant le mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3730,56€ à compter du 18 novembre 2024 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISE Mme [J] [E] et M. [O] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 18 mensualités de 250 € chacune et une 19ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [J] [E] et M. [O] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [T] [Y] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [J] [E] et M. [O] [U] soient condamnés in solidum à payer à Mme [T] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [E] et M. [O] [U] à payer à Mme [T] [Y] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [J] [E] et M. [O] [U] aux dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente