TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01177 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T73C

JUGEMENT

N° B

DU : 22 Septembre 2025

S.A. [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

C/

[O] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 22 Septembre 2025

à Me [Localité 8]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Lundi 22 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Noël TORRES, Magistrat à titre temporaire au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection statuant en matière civile, assisté de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 02 Juin 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. HLM DES CHALETS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [O] [E], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27/06/2011 avec effet au 28/06/2011, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [E] [O] et à Monsieur [R] [H] [B] un local à usage d’habitation sis

[Adresse 4] pour un loyer mensuel toutes charges comprises de 583,59€.

A la suite d’incidents de paiement, la SA HLM DES CHALETS a délivré à Madame [E] [O] divers commandements de payer dont le dernier en date du 23/08/2024 portant sur la somme de 1 566,23€ représentant les loyers et charges impayées au mois de juillet 2024.

La somme visée par ce commandement de payer n’a pas été réglée dans les deux mois ayant suivi sa délivrance.

Par acte de commissaire de justice du 3/02/2025, la SA [Adresse 7] a assigné Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE, afin de :

A TITRE PRINCIPAL,

Constater l’application du jeu de la clause résolutoire et la résiliation du bail susvisé, au visa des dispositions de l’article 24 ( non paiement des loyers et charges) de la loi du 6/07/1989 ,En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [E] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, Voir condamner Madame [E] [O] au paiement de la somme de 3 085,65€ correspondant aux loyers et charges et/ou indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 21/01/2025, quittancement du mois décembre 2024 inclus,Juger et ordonner que la dette locative sera réactualisée au jour de l’audience, y rajoutant les mois de janvier à mai 2025, et prenant en compte les versements éventuellement effectués par l’occupante,La condamner au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail,Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23/08/2024,

A TITRE SUBSIDIAIRE,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation susvisé à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Madame [E] [O] pour défaut de paiements de loyers et charges sans motif fondé,En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [E] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Voir condamner Madame [E] [O] au paiement des loyers et charges impayés au 21/01/2025 soit la somme de 3 085,65€, quittancement du mois décembre 2024 inclus,La voir condamner à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail,Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23/08/2024,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE , Si par impossible, la juridiction ne devait pas prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’assignation telle que sollicitée au visa de l’article 1229 du code civil,

Prononcer la résiliation judiciaire du bail d’habitation susvisé aux torts exclusifs de Madame [E] [O] pour défaut de paiement de loyers et charges sans motif fondé,En conséquence,

Ordonner sans délai l’expulsion de Madame [E] [O] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, Voir condamner Madame [E] [O] au paiement des loyers et charges impayés au mois de janvier 2025 soit la somme de 3 085,65€, quittancement du mois décembre 2024 inclus, dette qui sera réactualisée au jour de l’audience prenant en compte les quittancements de janvier à mai 2025 et les règlements effectués par l’occupant,La voir condamner au paiement en derniers ou quittances des loyers et charges sur la base du quittancement courant à compter de l’audience jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,La voir condamner à compter du prononcé de la décision au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux,Juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail,Juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 23/08/2024,

DANS TOUS LES CAS,

La condamner au paiement d’une somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais des commandements de payer conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Il est renvoyé pour le surplus au texte de l’assignation.

A l’audience du 2/06/2025, représentée par son avocat, modifiant et réactualisant ses demandes initiales, la SA HLM DES CHALETS demande donc :

La condamnation de la locataire au paiement de la dette locative de 2 860,37€ avril 2025 inclus.

Elle indique que Madame [E] a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré irrecevable et elle a formé un recours contre cette décision.

Elle informe le tribunal que Madame [E] a signé un plan d’apurement de la dette avec son bailleur.

Elle maintient ses demandes et sollicite la production d’une note en délibéré pour fournir une copie du plan d’apurement et adapter ses demandes.

Elle indique que le loyer en cours est réglé.

Madame [E] [O], présente à la même audience, expose :

Qu’elle reconnaît la dette.

Qu’elle souhaite rester dans les lieux, étant à jour du loyer courant, et qu’elle demande la suspension des effets de la clause résolutoire.

Qu’elle vit avec sa fille de 15 ans et a demandé un logement plus petit car paie un loyer de 729€ avec les charges pour un T4.

Qu’elle est fonctionnaire, travaillant dans les cantines scolaires, en arrêt maladie depuis septembre 2024 et percevant actuellement 1 350€ mensuels après compensation par sa mutuelle.

Une note en délibéré est accordée à la SA [Adresse 7] afin de pouvoir vérifier la nature du plan d’apurement, en transmettre copie au tribunal et adapter sa demande.

La décision a été mise en délibéré au 22/09/2025.

Par note en délibéré reçue le 4/06/2025 au greffe du tribunal par voie électronique la SA HLM DES CHALETS a transmis une copie du plan d’apurement précisant que Madame [E] [O] et la SA [Adresse 7] ont signé un plan d’apurement de la dette le 31/03/2025 par lequel Madame [E] [O] reconnaît être débitrice de la somme de 2 955,01€ au titre des loyers et charges impayés et s’engage à régler à compter du mois d’avril 2025 la somme de 50€ sur

35 mensualités et une 36è réglant le solde jusqu’à avril 2028, en sus des loyers courants.

Elle demande par cette même note en délibéré :

— L’homologation de ce plan d’apurement et l’octroi de délais de paiement à Madame [E], ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire la concernant.

— D’ordonner qu’à défaut de règlement d’une seule mensualité, la clause résolutoire reprendra effet, le bail sera résilié, l’expulsion de Madame [E] sera ordonnée, l’intégralité de la dette sera exigible, et Madame [E] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

MOTIFS

Vu l’article 1728 du Code Civil,

Vu l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986,

Vu les pièces produites,

Sur la demande de résiliation du bail

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 5/02/2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA HLM DES CHALETS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27/08/2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3/02/2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoyait dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023 « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate a modifié ces dispositions et prévoit que le locataire dispose désormais d’un délai de six semaines à compter de la date de délivrance du commandement de payer pour s’acquitter de sa dette.

Or, ce délai de six semaines n’est pas celui indiqué sur le commandement de payer délivré le 23/08/2024 à la locataire qui mentionne un délai de deux mois.

Le commandement litigieux ne saurait cependant encourir la nullité, ce délai de deux mois restant applicable au locataire le bail ayant été signé avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 (cf : Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), et étant en outre plus favorable à ce dernier.

Le bail signé le 27/06/2011 avec effet au 28/06/2011 contient une clause résolutoire (article 8) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23/08/2024 pour la somme de

1 566,23€ en principal.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24/10/2024.

Sur la demande de condamnation à paiement :

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, concernant les obligations locatives, le locataire est obligé :

de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus … L’article 1728 du code civil dispose :

« Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

Un plan d’apurement (contrat n°L/36578 CTX-CM) est intervenu entre les parties le 31/03/2025 prévoyant le règlement de la somme de 2 955,01€ par mensualités de 50€ en sus des loyers courants à compter du mois d’avril 2025.Ce plan est subordonné au respect des dates fixées et ne constitue pas une renonciation de la part de la SA [Adresse 7] à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire contenue dans le contrat.

Selon les justificatifs produits, et notamment le relevé de comptes en date du 28/05/2025, Madame [E] [O] doit à la SA HLM DES CHALETS la somme de 2 860,37€ mois d’avril 2025 inclus.

Elle ne conteste pas sa dette locative.

Madame [E] [O] a payé le dernier loyer d’avril 2025 quittancé à 729,68€ versant 670€ en sus des prestations sociales représentant la somme de 112€ soit 782€ au total et donc plus de 50€ supplémentaires sur le mois considéré.

Madame [E] [O] sera condamnée au paiement de la somme de 2 860,37€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28/05/2025, quittancement du mois d’avril 2025 inclus avec intérêts sur le montant des loyers et accessoires calculés conformément au contrat de bail et pour le surplus des sommes, au taux légal à compter du commandement de payer du 23/08/2024.

Sur les délais de paiement à la suite de l’homologation du plan d’apurement, la demande d’expulsion, et d’indemnité d’occupation :

Compte tenu de la situation de la locataire et du plan d’apurement signé le 31/03/2025, il y aura lieu d’homologuer le plan d’apurement et d’autoriser Madame [E] [O] à payer la somme de 2 860,37€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte du 28/05/2025 par le versement mensuel de la somme de 50€ en sus des loyers courants, à compter d’avril 2025.

En conséquence, le tribunal :

Suspendra les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et convenus aux termes du plan d’apurementDira que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquiseDira que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :*que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

*que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

*qu’à défaut pour Madame [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA [Adresse 7] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

*que Madame [E] [O] soit condamnée à payer à la SA HLM DES CHALETS une indemnité mensuelle d’occupation, au moins égale au montant du loyer et des charges en cours, annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail, jusqu’à son départ effectif,

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, la demande d’expulsion est devenue sans objet

Sur les demandes accessoires :

Madame [E] [O], partie perdante devra supporter la charge des dépens de l’instance en ce compris les frais des commandements de payer.

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas allouer d’indemnité à ce titre.

Ainsi, la SA [Adresse 7] sera déboutée de sa demande de condamnation de Madame [E] [O] au paiement d’une somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27/06/2011 avec effet au 28/06/2011 entre Madame [E] [O] et Monsieur [R] [H] [B] d’une part et la SA HLM DES CHALETS d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 24/10/2024 ;

CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de

2 860,37€ au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 28/05/2025, quittancement du mois d’avril 2025 inclus avec intérêts sur le montant des loyers et accessoires calculés conformément au contrat de bail et pour le surplus des sommes, au taux légal à compter du commandement de payer du 23/08/2024 ;

HOMOLOGUE le plan d’apurement (contrat n°L/36578 CTX-CM) conclu le 31/03/2025 entre la SA HLM DES CHALETS et Madame [E] [O] ;

AUTORISE Madame [E] [O], en application du plan d’apurement signé le 31/03/2025, à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 2 860,37€, en sus des loyers courants, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à avril 2028, par 35 mensualités de 50€ et une 36è réglant le solde ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et convenus aux termes du plan d’apurement ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre ecommandée avec avis de réception justifiera :

que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;qu’à défaut pour Madame [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA HLM DES CHALETS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;que Madame [E] [O] soit condamnée à verser à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation, au moins égale au montant du loyer et des charges en cours, annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionné dans le cadre du contrat de bail, jusqu’à son départ effectif ;

DIT n’y avoir lieu à indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SA HLM DES CHALETS de sa demande de condamnation de Madame [E] [O] au paiement d’une somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [E] [O] aux dépens de l’instance en ce compris les frais des commandements de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT