TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 12]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 7]

[Localité 11]

☎ : [XXXXXXXX02]

N° RG 25/01033

N° Portalis DB2Z-W-B7J-H6TK

JUGEMENT du 16/12/2025

Monsieur [M] [U]

Madame [O] [J] épouse [U]

C/

Monsieur [H] [Z]

Madame [F] [W] épouse [Z]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

— Maître ASSOUS-LEGRAND

— Mme [W] ép. [Z]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 DECEMBRE 2025

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [U]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Madame [O] [J] épouse [U]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représentés par Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, Avocat au Barreau de PARIS substitué par Maître Vanessa CASTANHEIRA, Avocat au Barreau de FONTAINEBLEAU

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 9]

non comparant en personne

Madame [F] [W] épouse [Z]

[Adresse 6]

[Localité 9]

comparante en personne et accompagnée de son fils M.[Z] [E]

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 23 mars 2022, Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U] ont loué à Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Adresse 13] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 680 € outre 170 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 18 novembre 2024, Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U] ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3 195,83 € au titre des loyers et charges échus au mois de novembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U] ont fait assigner Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 3 192,63 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de janvier 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3 195,83 €, et à compter de l’assignation pour le surplus,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner les locataires solidairement à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner les locataires solidairement à payer la somme de 733 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 17 février 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 29 avril 2025, lors de laquelle elle a été mise en délibéré au 21 juin 2025. Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée pour recueillir la position des défendeurs sur la suspension de la clause résolutoire et vérifier si la dette est soldée.

L’affaire a été rappelée à l’audience du 28 octobre 2025.

A cette audience, Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 465,52 €, au titre des loyers et charges échus au 24 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Ils exposent que la dette locative a été soldée dans un premier temps, mais qu’une régularisation de charges intervenue en août 2025 est à l’origine d’un nouveau solde locatif débiteur. Ils s’en rapportent sur l’octroi d’éventuels délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaires de justice, Monsieur [H] [Z] n’a pas comparu.

Madame [F] [W] épouse [Z] est présente, accompagnée de son fils. Elle ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par mensualités de 150 €. Elle sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.

Elle expose que son époux est conréputéducteur d’engins, et perçoit un salaire mensuel d’environ 2 300 €. Elle est en arrêt de travail et perçoit des indemnités journalières à hauteur de 1 000 € par mois.

L’affaire est mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

— Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 28 octobre 2025.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

— Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U] versent aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 24 octobre 2025, la dette locative de Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] s’élève à la somme de 4 446,52 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois d’octobre 2025 inclus. Il convient de condamner Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] solidairement au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 18 novembre 2024 pour la somme de 3 195,83 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

— Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le solde locatif subsistant n’ayant pas produit intérêts pour plus d’une année entière, cette demande sera rejetée.

— Sur les délais de paiement

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Compte tenu de la situation financière exposée par la locataire, de la reprise du paiement des loyers et de son engagement pris de régler la dette locative par des versements mensuels, il y a lieu d’accorder à Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] un échelonnement de la dette sur une durée de 30 mois et de les autoriser à se libérer par mensualités de 150 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989. Pour les commandements délivrés avant cette date, la clause résolutoire ne prend effet que deux mois après la délivrance dudit commandement.

Il est néanmoins constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 mars 2022 unissant les parties stipule en son article 8 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 18 novembre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 19 janvier 2025.

— Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

Par application de l’article 24-VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues au V du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de la reprise du paiement du loyer courant et de la demande de la locataire, les effets de la clause résolutoire figurant au bail seront suspendus durant les délais de paiement accordés. Si les locataires règlent chaque échéance de loyer ainsi que chaque mensualité de remboursement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et le bail se poursuivra normalement.

Il convient d’attirer l’attention de Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] seront alors tenus solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U] et de la condamnation aux dépens des défendeurs, Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] seront condamnés in solidum à verser aux demandeurs la somme de 500 € en application de l’article précité.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] à verser à Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U] la somme de 4 446,52 € (décompte arrêté au 24 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 18 novembre 2024 sur la somme de 3 195,83 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 29 mensualités de 150 € chacune et une 30e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 mars 2022 entre Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U], d’une part, et Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4]) à [Localité 14] sont réunies à la date du 19 janvier 2025 ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U] puissent faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] soient condamnés solidairement à verser à Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] in solidum à verser à Monsieur [M] [U] et Madame [O] [J] épouse [U] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [H] [Z] et Madame [F] [W] épouse [Z] in solidum aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge et par la greffière.

La greffière, Le juge,