TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03292 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TIAY

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 24 Janvier 2025

[J] [R]

[Y] [R]

C/

[Z] [S]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Janvier 2025

à SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 24 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sylvie SALIBA, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Novembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [J] [R], demeurant [Adresse 3]

représenté par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [Y] [R], demeurant [Adresse 3]

représentée par la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Jérôme MOMAS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [Z] [S], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat prenant effet au 02 décembre 2019, les époux [R] ont donné à bail à [Z] [S] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6]) à [Localité 7] assorti de deux places de parking (n°43 et 44), d’une surface habitable de 43.31 m², moyennant un loyer mensuel de 510 euros et une provision sur charges mensuelle de 53 euros.

Invoquant un arriéré locatif, les époux [R] ont fait signifier à [Z] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 mai 2024.

Par exploit du 1er août 2024, les époux [R] ont finalement fait assigner [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé afin d’obtenir :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, donc la résiliation de plein droit du bail,

— l’expulsion sans délai de [Z] [S], de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— la condamnation de [Z] [S] aux entiers dépens ainsi qu’à lui payer :

* la somme provisionnelle de 3 275 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 juillet 2024, mensualité de juillet 2024 incluse, somme à parfaire au jour de l’audience,

* une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges prévus par le contrat résilié, revalorisable dans les mêmes conditions que le loyer, et ce jusqu’à la libération effective du logement,

* 765 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et des dépens.

les intérêts sur les loyers et accessoires étant calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et, pour le surplus des sommes réclamées, courrant au taux légal à compter de l’assignation.

A l’audience du 29 novembre 2024 lors de laquelle ils étaient représentés par leur conseil, les époux [R] ont maintenu leurs demandes dans les termes de l’assignation, sous réserve d’actualisation de la dette locative à hauteur de 5 688.12 euros.

Convoqué par assignation à étude, [Z] [S] n’a pas comparu à l’audience et ne s’y est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail :

— Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 06 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail prenant effet le 02 décembre 2019 contient une clause résolutoire (article 2.11) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 23 mai 2024 pour la somme en principal de 1 912.69 euros.

Cependant, c’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois, soit au plus tard le 23 juillet 2024 inclus.

Si l’arriéré locatif s’élevait alors en réalité à 1 760.30 euros (déduction faite de la somme de 152.39 euros facturée le 10 janvier 2024 au titre d’un commandement de payer), le commandement susvisé est toutefois demeuré non régularisé dans le délai imparti, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies depuis le 24 juillet 2024.

Le contrat de bail est donc résilié depuis cette date.

Sur l’expulsion :

— Sur le principe de l’expulsion :

Compte-tenu de la résolution de plein droit du bail depuis le 24 juillet 2024, le défendeur doit être considéré comme occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de [Z] [S] sera donc ordonnée.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

— Sur la demande de concours de la force publique :

Compte-tenu de l’aggravation de l’arriéré locatif et de son montant élevé malgré la délivrance du commandement de payer puis de l’assignation, il n’y a pas lieu de s’opposer à la demande de concours de la force publique si nécessaire.

— Sur les délais pour quitter les lieux :

L’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […]

Le délai […] ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Aux termes de l’article L412-6 du même code, “il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante […].

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis […] lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

Cependant, l’existence d’une voie de fait ne saurait résulter de la simple occupation sans droit ni titre des locaux, de sorte qu’elle suppose la démonstration d’actes matériels positifs imputables à l’occupant, tels que des actes de violences ou d’effraction.

Or, en l’espèce, [Z] [S] a pris possession des lieux en vertu d’un bail dont les époux [R] se prévalent eux-mêmes dans le cadre de la présente instance, de sorte que le défendeur ne s’est pas introduit dans les lieux à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Par ailleurs, aux termes de l’article 2274 du Code civil, “la bonne foi est toujours présumée, et c’est à celui qui allègue la mauvaise foi à la prouver”. Or, en l’occurence, les demandeurs n’invoquent ni ne démontrent la mauvaise foi de [Z] [S].

Les articles L412-1 et L412-6 susvisés sont donc applicables au présent litige, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de suppression desdits délais légaux formulée par la propriétaire.

Sur les demandes de condamnation au paiement :

— Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Les époux [R] produisent un décompte du 22 novembre 2024 selon lequel [Z] [S] restait alors leur devoir la somme de 5 688.12 euros.

N’ayant pas comparu, le défendeur n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Cependant, il convient toutefois de déduire la somme de 308.14 euros au titre des frais d’huissier facturés les 10 janvier puis 31 mai 2024, ces derniers ne constituant pas un arriéré locatif au sens de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

Ainsi, l’arriéré locatif sera ramené à la somme de 5 379.98 euros.

[Z] [S] sera ainsi condamné à verser aux époux [R] cette somme provisionnelle de 5 379.98 euros.

A défaut de stipulations contractuelles sur ce point, ladite somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 3 275 euros à compter du 1er août 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

— Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation :

[Z] [S] sera également condamné au paiement d’une indemnité provisionnelle d’occupation pour la période courant depuis la résiliation du bail.

L’arriéré concernant la période entre la résiliation de plein droit du bail et le 22 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 incluse, est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant audit montant provisionnel courront donc à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et charges prévus par le contrat résilié et revalorisable dans les mêmes conditions que le loyer.

En application de l’article 1231-7 du Code civil, elle produira intérêts au taux légal à chaque échéance.

Sur les demandes accessoires :

Partie perdante, [Z] [S] supportera la charge des dépens de l’instance.

Compte-tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager les époux [R], [Z] [S] sera condamné à leur verser 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail prenant effet le 02 décembre 2019 entre les époux [R] et [Z] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation sis [Adresse 6]) à [Localité 7] assorti de deux places de parking (n°43 et 44) sont réunies depuis le 24 juillet 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à [Z] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision ;

DEBOUTONS les époux [R] de leur demande de suppression des délais légaux prévus aux articles L412-1 alinéa 1 et L412-6 alinéa 1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’à défaut pour [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les quinze jours de la signification de la présente décision, les époux [R] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera réglé selon les articles L433-1 et suivants ainsi que R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion ;

CONDAMNONS [Z] [S] à verser aux époux [R] à titre provisionnel la somme de 5 379.98 euros (décompte arrêté au 22 novembre 2024, mensualité de novembre 2024 comprise), et ce avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 275 euros à compter du 1er août 2024 et sur le surplus à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS [Z] [S] à payer aux époux [R] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, et ce avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et charges prévus par le contrat résilié, revalorisable dans les mêmes conditions que le loyer ;

CONDAMNONS [Z] [S] à verser aux époux [R] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS [Z] [S] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier, Le juge,