MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 06 Juin 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02599 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S5QT

NAC : 72A

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

JUGEMENT DU 06 Juin 2025

PRESIDENT

Madame GABINAUD, Vice-Président

Statuant à juge unique conformément aux dispositions des

articles R 212-9 et 213-7 du Code de l’Organisation judiciaire

Assisté(e) de

Madame GIRAUD, greffier lors des débats

Madame RIQUOIR, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS

à l’audience publique du 04 Avril 2025, les débats étant clos, le jugement a été mis en délibéré à l’audience de ce jour.

JUGEMENT

Réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe.

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE “[Adresse 5]”, représenté par son syndic en exercice la SARL SCSB (CITYA [K] JAURES), RCS [Localité 7] 409 140 050., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Christophe DULON, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant/postulant, vestiaire : 112

DEFENDERESSE

S.C.I. SCI HAXEL SCI HAXEL, RCS [Localité 7] 499 778 652, prise en la personne de son gérant Mr [I] [M]., dont le siège social est sis [Adresse 2]

défaillant

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI Haxel est propriétaire de 24 bureaux, 31 parkings et 2 débarras au sein de l’immeuble dénommé résidence centre commercial [4], sis [Adresse 3], le tout représentant 1797 / 9500ème de la propriété du sol et des parties communes.

Le 14 août 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence centre commercial [4], représenté par son syndic a mis en demeure la SCI Haxel de payer la somme de 39 577, 70 € au titre de charges impayées.

Le 18 octobre 2023, elle lui a fait sommation par voie de commissaire de justice de payer une somme de 46 044, 35 €.

Suivant acte de commissaire de justice du 24 mai 2024, délivré à étude, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par la SARL SCSB exerçant sous le nom commercial de Citya [K] Jaurès, son syndic, a fait assigner la SCI Haxel devant ce tribunal, auquel elle demande, au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de la loi n°2015-342 du 26 mars 2015, de bien vouloir :

— Condamner la SCI Haxel à lui payer la somme de 39 717, 43 €, selon décompte arrêté au 1er avril 2024, sauf à parfaire au jour de l’audience, majoré des intérêts légaux à compter de la mise en demeure reçue le 14 août 2023 pour 39 577, 70 € et de l’assignation pour le surplus,

— Condamner la SCI Haxel à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— Condamner la SCI Haxel à lui payer la somme 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires exposait qu’il a fait assigner plusieurs fois la SCI Haxel pour obtenir le paiement de ses charges de copropriété, instances éteintes par son désistement suite au paiement par la défenderesse des sommes réclamées.

Il rappelait que la SCI Haxel est redevable de charges de copropriété, dont elle ne s’est pas acquittée malgré une mise en demeure et une sommation de payer, et qu’il s’agit d’un comportement récurrent.

Il soulignait qu’il est contraint d’engager des frais une nouvelle fois pour obtenir l’exécution de ses obligations par la SCI Haxel , laquelle perturbe le bon fonctionnement de la copropriété, exposant que le montant de sa dette équivaut à la moitié de son budget de fonctionnement pour l’année 2023, et que de ce fait les travaux de mise en sécurité du bâtiment votés en février 2023 ne pouvaient être réalisés.

La SCI Haxel, régulièrement assignée n’a pas constitué avocat, malgré un courrier du greffe lui rappelant l’assignation en date du 18 juin 2024.

La présente décision sera donc réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Suivant jugement du 7 janvier 2025, prenant acte de ce que les échanges entre les parties avaient modifié les termes du litige, de sorte que le syndicat des copropriétaires entendait réactualiser ses demandes, ce qui imposait la signification de nouvelles conclusions à la défenderesse, non comparante, le tribunal a ordonné la réouverture des débats et renvoyé l’affaire à la mise en état pour signification des conclusions, clôture immédiate, et fixation de l’audience au fond au 4 avril 2025.

Suivant conclusions signifiées le 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence centre commercial [4], sis [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires) demande au tribunal de bien vouloir :

— Condamner la SCI Haxel à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 34 519, 54 € en règlement des charges de copropriété impayées au 29 janvier 2025, sauf à parfaire au jour de l’audience, et assortie des intérêts légaux à compter de la lettre recommandée avec accusé de réception de mise en demeure reçue le 14 août 2023 pour 39 577, 67 € jusqu’au 21 juin 2024 date de règlement de cette somme, et sur la nouvelle dette de 34 519, 54 à compter de la signification des présentes conclusions ;

— Condamner la SCI Haxel à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 5000€ à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive perturbant le budget de la copropriété ;

— Condamner la SCI Haxel à payer au syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI Haxel aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires reprend les moyens développés dans l’assignation, précisant qu’en 2022, la SCI Haxel a acquis quatre nouveaux lots de la copropriété, pour un prix de 70 000 €, alors qu’elle était débitrice de charges à hauteur d’environ 10 000 €.

Il indique en outre avoir inscrit une hypothèque légale publiée le 8 août 2024.

La clôture de l’instruction est intervenue par ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 4 mars 2025, fixant l’affaire à plaider à l’audience du 4 avril 2025, à laquelle la décision a été mise en délibéré au 6 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement de charges de copropriété

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 font obligation aux copropriétaires de participer aux charges de l’immeuble en réglant leur quote-part de celles-ci lorsque les comptes de la copropriété ont été régulièrement approuvés par les assemblées générales des copropriétaires et qu’ils n’ont pas formé de recours sur celles-ci.

Par ailleurs, ils sont tenus de régler chaque année une provision sur lesdites charges après le vote par l’assemblée générale d’un budget prévisionnel.

Il appartient donc au syndicat qui poursuit un copropriétaire d’apporter la preuve que celui-ci est effectivement débiteur en établissant que sa créance est certaine, liquide et exigible.

En l’occurrence, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, étant observé que les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par les assemblées générales et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Par conséquent, la demande en paiement des charges de copropriété formée contre un copropriétaire impose au syndicat des copropriétaires de produire les procès-verbaux des assemblées générales portant approbation de l’arrêté de comptes des exercices précédents et adoptant le budget prévisionnel pour le nouvel exercice, et le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement, le syndicat des copropriétaires produit :

— la matrice cadastrale, faisant apparaître que la SCI Haxel est copropriétaire des lots et des tantièmes suivants :

0024 (14 / 9500 ème), 0025 (14 / 9500 ème), 0039 (29 / 9500 ème), 0040 (8 / 9500 ème), 0042 (100 / 9500 ème), 0043 (100 / 9500 ème), 0044 (103 / 9500 ème), 0045 (60 / 9500 ème), 0046 (55 / 9500 ème), 0047 (55 / 9500 ème), 0049 (58 / 9500 ème), 0050 (60 / 9500 ème), 0051 (65 / 9500 ème),

0065 (58 / 9500 ème), 0066 (55 / 9500 ème), 0067 (55 / 9500 ème), 0068 (60 / 9500 ème), 0069 (65 / 9500 ème), 0070 (60 / 9500 ème), 0071 (95 / 9500 ème), 0072 (91 / 9500 ème), 0077 (31 / 9500 ème), 0078 (62 / 9500 ème),

0136 (31 / 9500 ème), 0137 (31 / 9500 ème), 0138 (66 / 9500 ème), 0139 (62 / 9500 ème), 0140 (62 / 9500 ème),

0232 (6 / 9500 ème, 0233 (6 / 9500 ème), 0237 (6 / 9500 ème), 0244 (6 / 9500 ème), 0245 (6 / 9500 ème), 0246 (6 / 9500 ème), 0247 (6 / 9500 ème), 0249 (8 / 9500 ème), 0250 (8 / 9500 ème);

— les contrats de syndic donnant mandat à la SARL Citya [K] Jaurès, désignée par les assemblées générales des 9 juillet 2021 (conclu pour une durée allant jusqu’au 30 juin 2022), 28 février 2023 (conclu pour une durée allant jusqu’au 30 juin 2024), et 24 juillet 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales qui se sont tenues les 9 juillet 2021, 28 février 2023 et 8 août 2024, relatifs à l’approbation des comptes des exercices des années 2020, 2021, 2022 et 2023, et des budgets prévisionnels jusqu’au 31 décembre 2024 ;

— les appels de fonds à compter du 1er janvier 2021 et jusqu’au 31 mars 2025, comportant la répartition des charges de copropriété,

— des décomptes annuels de charges afférents aux lots appartenant à la défenderesse pour les années 2021, 2022, 2023 arrêtés au 30 septembre 2024 ;

— un relevé de compte débutant au 1er janvier 2022 et arrêté au 29 janvier 2025 ;

— six factures entre octobre 2023 et janvier 2025 établies par le syndic pour des actes réalisés dans le cadre du contentieux (transmission auxiliaire de justice, vacation temps passé, inscription hypothèque) ;

— l’assignation du 7 septembre 2020, qui portait sur les charges arrêtées au 1er octobre 2020, et le jugement du 8 avril 2021 constatant le désistement d’instance ;

— deux courriers de mise en demeure en date du 21 juillet et 10 août 2023 envoyés par lettre recommandée avec accusé de réception, et une sommation de payer par voie d’huissier signifiée le 18 octobre 2023.

Il ressort néanmoins de ce décompte qu’une somme totale de 2 342, 49 € a été inscrite au débit du compte entre le 1er janvier 2022 et le 20 février 2025, au titre de frais de mise en demeure et de factures relatives à la procédure contentieuse (transmission auxiliaire de justice, vacation temps passé, inscription hypothèque), qui ne s’analysent pas en des charges de copropriété au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Toutefois, l’article 10-1 de cette loi dispose que son imputables au copropriétaire concerné “les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur”.

A ce titre, il est justifié de mettre à la charge de la SCI Haxel les frais qui ont été nécessaires au recouvrement de la créance.

Tel est le cas de la mise en demeure faite par lettre recommandée avec accusé de réception, des frais de sommation par voie d’huissier (292, 09 €) et de l’inscription d’hypothèque (200 €).

Toutefois, la multiplication de mises en demeure n’apparaît pas nécessaire, ni les rappels consécutifs à chacune, de sorte qu’il sera retenu à ce titre une somme totale de 45, 60 € par an, soit 136, 80 €.

La SCI Haxel sera donc condamnée à payer une somme de 628, 89 € (136, 80 + 292, 09 + 200) au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, concernant les “vacations temps passé alur” et “trans auxil.justice alur” facturés par le syndic, le syndicat des copropriétaires se prévaut des articles 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et de l’article 9 du contrat type prévu par le décret du 17 mars 1967.

Le contrat de syndic prévoit que ces prestations ne sont pas incluses dans le forfait (article 7.1.1), et sont donc rémunérées conformément à l’article 7.2 du contrat (article 7 dernière phrase introductive).

Au regard des termes contractuels (article 9.1), la somme facturée à hauteur de 480 € pour la constitution et transmission du dossier à l’auxiliaire de justice apparaît fondée, de sorte qu’elle sera retenue. En revanche, il n’est pas justifié de la nécessité de procéder à ce travail à deux reprises en 2023 et 2024, de sorte que ce coût ne sera validé qu’une fois, le surplus étant rejeté.

Ensuite, les facturations “vacations temps passé alur” correspondent à l’article 7.2.1 du contrat, à savoir un coût horaire de 108 € TTC, lequel vise, pour justifier ce prix, des “prestations particulières”. A la lecture de l’article 9.1 du contrat, il apparaît qu’en l’espèce, il s’agit de rémunérer le suivi du dossier transmis à avocat. Cependant, cette clause précise bien qu’il s’agit de prendre en compte le temps passé “uniquement en cas de diligences exceptionnelles”.

En l’occurrence, il n’est pas explicité dans les factures quelles tâches ont été accomplies au titre de ces vacations, étant observé que la nature de l’affaire n’induit pas, par nature, une fois le dossier constitué en plusieurs heures au regard du prix contractuellement prévu, et l’avocat saisi, la nécessité de mettre en oeuvre des diligences exceptionnelles.

Par conséquent, les sommes ainsi facturées seront rejetées.

Enfin, il n’est pas produit aux débats d’élément sur l’approbation des comptes de l’année 2025, y compris à titre provisionnel, de sorte que le décompte des sommes dues sera arrêté au 31 décembre 2024. Il en sera donc évincé le premier appel de fonds de l’année 2025, soit 6 320, 07 €.

La SCI Haxel , qui est défaillante à l’instance, ne rapporte pas la preuve du paiement de ses charges telles que visées par ces différentes pièces, étant observé qu’il résulte de ces dernières qu’elle reste à devoir la somme de 25 856, 98 € (soit 34 519, 54 – 2 342, 49 – 6 320, 07) au titre des charges dues jusqu’au 31 décembre 2024 inclus.

La SCI Haxel sera donc condamnée à payer la somme de 26 965, 87 € (25 856, 98 + 628, 89 + 480) au syndicat des copropriétaires au titre de ses charges et des frais afférents à leur recouvrement entre le 1er janvier 2021 et le 31 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 août 2023 (articles 1344 et 1344-1 du code civil).

Sur la demande en dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

La défaillance prolongée du défendeur dans son obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges sans justifier de motifs valables expliquant sa carence, est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier et certain, distinct de celui pouvant être compensé par les intérêts moratoires.

Par conséquent, la demande du syndicat des copropriétaires sera accueillie à hauteur de 2 000 €.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI Haxel , qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile.

La solution du litige conduit à accorder au syndicat des copropriétaires une indemnité pour frais de procès à la charge de la SCI Haxel qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

CONDAMNE la SCI Haxel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence centre commercial [4], sis [Adresse 3], représenté par la SARL SCSB exerçant sous le nom commercial de Citya [K] Jaurès, son syndic, la somme de 26 965, 87 € au titre des charges impayées et des frais afférents au recouvrement de celles-ci suivant décompte arrêté au 31 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 août 2023 ;

CONDAMNE la SCI Haxel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence centre commercial [4], sis [Adresse 3], représenté par la SARL SCSB exerçant sous le nom commercial de Citya [K] [Adresse 6], son syndic, la somme de 2 000 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI Haxel aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE la SCI Haxel à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé résidence centre commercial [4], sis [Adresse 3], représenté par la SARL SCSB exerçant sous le nom commercial de Citya [K] Jaurès, son syndic, la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire par provision.

La Greffière La Présidente