TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 3]

NAC: 5AZ

N° RG 25/00838 – N° Portalis DBX4-W-B7J-T4AJ

JUGEMENT

N° B

DU : 24 Juin 2025

[W] [M]

C/

[C] [H]

[J] [U], ès qualité de curateur de Monsieur [C] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Juin 2025

à ME PEDAILLE

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Mardi 24 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 03 Avril 2025, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [W] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Pierre-andré PEDAILLE de la SELARL SELARL PEDAILLE, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

M. [C] [H], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Mme [J] [U], ès qualité de curateur de Monsieur [C] [H], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [W] [M] a donné à bail à Monsieur [C] [H] et à Madame [I] [T] un appartement à usage d’habitation (n°14), un garage (n°114) et une cave (n°51) situés [Adresse 1] à [Localité 10], par contrat en date du 12 septembre 2015, moyennant le versement d’un loyer initial de 500 euros outre une provision pour charges de 52 euros.

Le bailleur précise que Madame [I] [T] a quitté le logement depuis plusieurs années et qu’il n’est plus occupé que par Monsieur [C] [H] et que ce dernier fait l’objet d’une mesure de curatelle renforcée confiée à Madame [J] [U], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, suite à un jugement du juge des tutelles en date du

29 novembre 2022.

Monsieur [W] [M] déplore l’absence d’entretien des locaux par le locataire, les dégradations du logement et précise en outre que les voisins et copropriétaires de l’immeuble sont impactés par les manquements de Monsieur [C] [H] aux règles d’hygiène, générant la présence d’insectes nuisibles et d’odeurs nauséabondes.

Il indique que les voisins et copropriétaires subissent également les incivilités réitérées de Monsieur [C] [H] (musique à fond, jets de cannettes sur le voisins ..) et précise que ces problèmes existent depuis plusieurs années, se renouvellent et perdurent et qu’un arrêté préfectoral a été pris le 27 mai 2021 portant mise en demeure d’éliminer tout risque imminent pour la santé concernant le logement litigieux.

Monsieur [W] [M] précise à ce sujet que le coût de la remise en état s’est élevé à la somme de 4020,50 euros et qu’il a de nouveau été confronté à la même situation en février 2024 ayant été alerté par des voisins des odeurs nauséabondes émanant des locaux litigieux ainsi que de la présence d’insectes nuisibles, photos à l’appui démontrant l’état de saleté important des locaux.

Monsieur [W] [M] a dû à nouveau faire face au nettoyage et à la désinfection des locaux litigieux qui n’ont pu être menés à terme compte tenu du retour prématuré dans les locaux de Monsieur [H], sorti plus tôt d’hospitalisation, et en interdisant tout accès.

Monsieur [W] [M] indique par ailleurs avoir été alerté en mars 2024 par une voisine, Madame [X], faisant état des incivilités de Monsieur [H] et de problèmes d’hygiène, décrivant une situation apocalyptique, situation dont font également état Madame [E] et Madame [Z] dans le courrier qu’elles lui ont adressé respectivement.

C’est dans ces conditions qu’autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection en date du 18 octobre 2024, un constat a été établi par un commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 confirmant que l’appartement est totalement dégradé et insalubre.

La mise en demeure de remettre les lieux en état adressée à Monsieur [H] en date du

30 janvier 2025, dont sa curatrice a été informée, est restée sans effet et Monsieur [M] soutient que la situation perdure avec des tapages diurnes et nocturnes, la présence d’odeurs nauséabondes, de coups dans les murs, de hurlements toutes les nuits avec en outre des comportements menaçants.

Il indique enfin que le syndic l’a informé de la volonté des copropriétaires de l’assigner compte tenu des agissements de son locataire.

En conséquence, compte tenu des manquements graves et renouvelés de Monsieur [C] [H] à ses obligations en qualité de locataire, Monsieur [W] [M] a fait assigner Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Toulouse et Madame [J] [U], en sa qualité de curatrice de Monsieur [H], par acte en date du 4 mars 2025, aux fins de voir :

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec Monsieur [C] [H] le 12 décembre 2015 ;

— ordonner sans délai l’expulsion de Monsieur [C] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec l’assistance d’un serrurier et le concours de la force publique ;

— ordonner la suppression du délai de 2 mois prévu par l’article L412-1 alinéa 2 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu de la mauvaise foi de Monsieur [C] [H],

— condamner Monsieur [C] [H] à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant au moins égal au montant des loyers et des charges, soit la somme mensuelle de 552 euros, pour la période entre la date de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [C] [H] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’état des lieux établi le 13 novembre 2024 ;

— ordonner l’exécution provisoire.

A l’audience du 3 avril 2025, Monsieur [W] [M] a comparu représenté par son conseil et a maintenu les demandes reprises dans son exploit introductif d’instance et a été invité à adresser en cours de délibéré le justificatif de la signification de l’ordonnance sur requête.

Monsieur [C] [H], assigné par acte délivré par commissaire de justice en son étude le 4 mars 2025, n’a pas comparu à l’audience et n’était pas représenté.

Madame [J] [U], en sa qualité de curatrice de Monsieur [C] [H], a comparu en personne et a indiqué que ce dernier était en rupture de soins et qu’elle avait demandé une hospitalisation par son médecin psychiatre.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025.

Le conseil de Monsieur [M] a fait parvenir à la présente juridiction, par courriel en date du 3 avril 2025, le justificatif de la signification de l’ordonnance sur requête à Monsieur [H] et à sa curatrice Madame [U] en date du 13 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

— d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

— de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 du même code dispose que : « Si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

Enfin, l’article 7 b) de la loin°89-642 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

La jouissance paisible du logement par le locataire constitue en conséquence une obligation essentielle du contrat.

En l’espèce, Monsieur [W] [M] produit notamment des courriels, des courriers, un procès verbal de constat en date du 13 novembre 2024 et des photos qui démontrent que Monsieur [C] [H] provoque des troubles du voisinage notamment sonores au sein de l’immeuble et que les locaux sont dans un état déplorable.

Ainsi Madame [X] indique dans le courrier en date du 17 mars 2024 adressé à Monsieur [M] :

“J’habite la résidence depuis mars 2020. Pendant une période Monsieur [C] [H] il sonnait à toutes les portes pour demander des allumettes, prêter un réveil …[C] s’en allait hurlant des insultes et menaces. D’autres fois, tôt les matins ou tard le soir, il passait en boucle les chansons de [B] [L] brandissant le drapeau tricolore. La nuit il vidait les cendres du barbecue par le balcon, lançait des projectiles de cannettes de bière, beaucoup s’en plaignait.

Madame [R] [F] et Monsieur [N] [P] étaient intervenus auprès de la gendarmerie après une course poursuite dans les rues de [Localité 9], [C] en état d’ébriété poursuivait Monsieur [N]… Les autres propriétaires et voisins proches se plaignent des odeurs, des écoulements qui se déversent de la benne … s’ajoute à cela la peur de croiser [C] peu d’entre eux ont trouvé le sommeil de crainte de subir son comportement ingérable … Depuis [C] persiste à faire du bruit la nuit, les odeurs nauséabondes persistent dans les escaliers, il course des gens lorsqu’ils montent et il leur fait un doigt d’honneur. Nous attendons désespérément un retour au calme et la sécurité pour tous” .

Madame [E] relate la même situation dans son courrier adressé à Monsieur [M] et précise qu’elle habite au 1er étage, Madame [Z] au 2ème étage et Monsieur [H] au 3ème étage et lui rapporte les faits suivants en les imputant à Monsieur [H] :

— tapage nocturne très fréquents

— il tape la nuit sur je ne sais quoi portes, murs, fenêtres

— des seringues sous nos fenêtres

— venir frapper à la porte de jour comme de nuit

— cracher sur ma porte

…………..

— des odeurs nauséabondes qui ont nécessité plusieurs interventions d’une entreprise de nettoyage

…..

— des insultes dans la cage d’escalier

….

— recevoir des projectiles de cannette de bière métallique

— invasion de mouches sont apparues pendant un été

— récemment j’ai fait intervenir mon assurance suite à des dégradations, des fuites nécessitant des travaux

J’ai 75 ans, mon compagnon 83 ans … je ne me sens plus en sécurité je suis inquiète ..”

Madame [Z] a également écrit à Monsieur [M] pour se plaindre du comportement de Monsieur [H] en faisant état des mêmes nuisances et précisant qu’elle est âgée de 82 ans et qu’elle ne se sent plus en sécurité chez elle.

Par ailleurs le constat de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024 établit l’état de délabrement des locaux litigieux : “je peux constater que la porte d’entrée est défoncée ; elle ne ferme pas, la vitre dormante est cassée, un voile de tissu a été installé à la place.”

Le commissaire de justice précise encore :

“Je note que le sol est très encrassé, très sale et que de nombreuses poubelles sont jetées par terre ; je dénombre également de très nombreuses canettes de bière jetées au sol ainsi que de nombreuses boites de médicaments ; les murs sont sales et dégradés ; il flotte une forte odeur de déchets ; un four à micro-ondes est posé à même le sol ; j’ai pu noter la présence d’insectes volants de type mouches ou moucherons et des insectes rampants de type cafards”.

Le commissaire de justice indique également que Monsieur [H], présent lors de ses constatations, lui avait indiqué qu’il avait des problèmes de drogue.

Par ailleurs les photos jointes au constat illustrent l’état de dégradation avancée des locaux et les traces sans doute de dégâts des eaux voire d’incendie.

Il convient en outre de rappeler qu’un arrêté préfectoral en date du 27 mai 2021 avait déjà mis en demeure Monsieur [H], compte tenu d’un encombrement par des déchets fermentescibles et de détritus, une odeur nauséabonde ainsi que la présence d’insectes présentant un danger imminent pour la santé de l’occupant et du voisinage, de déblayer, nettoyer, désinfecter et de désinsectiser son logement dans le délai de 7 jours de la notification de l’arrêté, diligences qui ont été effectuées en définitive par le bailleur selon facture en date du 7 juin 2021 indiquant comme libellé :

“Evacuation et nettoyage intérieur d’un logement T3 insalubre. Evacuation- Nettoyage , désinfection, évacuation à la déchetterie”.

Par ailleurs de nouveaux courriers ont été adressés en février 2025 à Monsieur [M] émanant de Madame [Y], de Madame [K], de Madame [Z], de Madame [E] et de Monsieur [N] faisant étant de la persistance des nuisances, des insultes, des odeurs nauséabondes et de nouveaux dégâts des eaux chez Madame [Z] provenant du logement de Monsieur [H].

Enfin, il est produit aux débats le courriel en date du 6 février 2025 de Monsieur [A], gestionnaire de la copropriété, faisant état du souhait des copropriétaires d’obtenir l’expulsion de Monsieur [H] et d’avoir été, en sa qualité de syndic, mandaté par l’assemblée générale du 3 octobre 2024 afin d’assigner.

Aussi, au vu de tout ce qui précède, il est incontestable que le comportement de Monsieur [C] [H] a provoqué notamment des nuisances sonores, des troubles du voisinage et la dégradation avancée des locaux litigieux de nature à violer ses obligations légales et contractuelles de jouissance paisible du logement pris à bail.

Ces manquements constituent une violation grave et renouvelée des obligations contractuelles nées du bail.

En conséquence, la résiliation judiciaire du contrat de bail liant Monsieur [W] [M] à Monsieur [C] [H] sera prononcée à ses torts exclusifs.

L’expulsion de Monsieur [C] [H] sera dès lors ordonnée et ce dernier sera déclaré occupant sans droit ni titre à compter de la présente décision.

Par ailleurs, aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Monsieur [C] [H], en dépit d’un arrêté préfectoral en date du 27 mai 2021 et d’une mise en demeure par lettre recommandée en date du 30 janvier 2025 reçue par lui le 4 février 2025, n’a pas modifié son comportement.

Il y a lieu en conséquence de constater sa mauvaise foi, de sorte qu’il convient de supprimer le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux avant de procéder à son expulsion prévu par les dispositions de l’article précité.

Il pourra donc être procédé à l’expulsion du locataire, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, s’il n’a pas quitté les lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision.

Monsieur [C] [H] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la date de la résiliation judiciaire du bail, soit à compter du 24 juin 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [C] [H], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du constat d’état des lieux établi le 13 novembre 2024.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [W] [M] afin d’assurer la défense de ses intérêts, Monsieur [C] [H] sera condamné à lui verser la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort :

PRONONCE à compter de la présente décision la résiliation judiciaire du bail en date du

12 septembre 2015 conclu entre Monsieur [W] [M] d’une part et Monsieur [C] [H] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°14), un garage (n°114) et une cave (n°51) situés [Adresse 1] à [Localité 10], aux torts exclusifs de Monsieur [C] [H] ;

DIT en conséquence que Monsieur [C] [H] est occupant sans droit ni titre à compter de la présente décision ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [C] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

SUPPRIME les délais prévus par les dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution compte tenu de la mauvaise foi de Monsieur [C] [H] ;

DIT par conséquent qu’à défaut pour Monsieur [C] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les 15 jours à compter de la signification de la présente décision, Monsieur [W] [M] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer à Monsieur [W] [M] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 24 juin 2025, date de la résiliation judiciaire du bail et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] à payer à Monsieur [W] [M] la somme de 1.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [C] [H] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût du constat d’état des lieux établi le 13 novembre 2024 ;

DEBOUTE Monsieur [W] [M] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente