TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01627

N° Portalis DBX4-W-B7J-UD7V

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE

C/

[J] [O]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à la SCP LARRAT

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 18/09/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffier, lors des débats et Alyssa BENMIHOUB Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. [Adresse 10], agissant poursuites et diligences de son représentant légal,

dont le siège social est sis [Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par la SCP LARRAT, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [J] [O],

[Adresse 8]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 22 novembre 2012, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a donné à bail à Mme [J] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 384,33 € et 133,06 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 novembre 2024 pour un montant de 1.501,63 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 21 février 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE a ensuite fait assigner Mme [J] [O] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de Mme [J] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et l’évacuation de tous les biens meubles des lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— de constater la mauvaise foi de Mme [J] [O] et en conséquence de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— et de la condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 2.724,93 € avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 5.753,54 euros. Elle expose que la locataire n’a pas repris l’intégralité du paiement du loyer courant au jour de l’audience, qu’elle a réalisé deux paiements partiels de 400 € en avril 2025 et 444€ au mois de mai 2025, et que le dernier règlement invoqué en date du 26 juin 2025 ne figure pas au décompte locatif produit de sorte qu’elle sollicite de produire en délibéré autorisé un décompte actualisé.

Mme [J] [O] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative sauf à prendre en considération son dernier règlement de 450 euros, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle expose exercer un emploi d’agent technique et percevoir un revenu mensuel de 1500€, qu’elle a deux enfants à charge pour lesquels elle perçoit des prestations familiales à hauteur de 464€, et qu’elle rembourse un crédit voiture selon des mensualités de 210 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

En délibéré autorisé, la demanderesse a fait parvenir au greffe par courriel du 1er juillet 2025 un décompte locatif actualisé, indiquant que sa demande en paiement est ainsi ramenée à la somme de 5.303,54 euros.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 24 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE justifie avoir préalablement avisé le 31 octobre 2024 la Caisse d’allocations familiales de la situation d’impayés locatifs de Mme [J] [O], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

En effet, si elle ne justifie pas la preuve de l’envoi de ce courrier par un accusé de réception, elle transmet un courrier de la CAF du 10 novembre 2024 laquelle indique avoir été informée de la situation d’impayés de loyers de Mme [J] [O], ce qui confirme l’envoi et la réception du courrier de la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE dans les délais requis.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 novembre 2012 contient une clause résolutoire (article 6.2) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 18 novembre 2024 pour la somme en principal de 1.501,63 €, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 janvier 2025.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE produit un décompte démontrant que Mme [J] [O] reste lui devoir la somme de 5.303,54 € à la date du 30 juin 2025, incluant la mensualité de juin 2025 et étant pris en compte le versement de 450 euros invoqué par la locataire lors de l’audience.

Mme [J] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette telle qu’arrêtée, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience en son principe.

Elle sera donc condamnée à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE cette somme de 5.303,54 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le loyer résiduel de Mme [J] [O] s’élevait avant suspension de ses droits à APL et RLS à la somme de 470,22€. Or le décompte locatif fait état d’un versement de 450 euros le 26 juin 2025. Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que Mme [J] [O] a satisfait à la condition de reprise du paiement du loyer courant d’autant qu’elle a réglé la somme de 444 euros en mai 2025 et celle de 400 euros en avril 2025.

Par ailleurs, ses revenus déclarés établissent qu’elle est en capacité de régler sa dette locative, en plus du règlement du loyer courant.

En conséquence, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 150 €, soit 35 mensualités de 150 € et une 36ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, la demande de Mme [J] [O] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Mme [J] [O], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [J] [O] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [J] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE, Mme [J] [O] sera condamnée à lui payer une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 novembre 2012 entre la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE et Mme [J] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 7], sont réunies à la date du 19 janvier 2025;

CONDAMNONS Mme [J] [O] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE à titre provisionnel la somme de 5.303,54 € (décompte arrêté au 30 juin 2025, incluant le mois de juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS Mme [J] [O] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 150 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [J] [O] soit condamnée à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement à la bailleresse ;

CONDAMNONS Mme [J] [O] à payer à la SA PATRIMOINE LANGUEDOCIENNE une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [J] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente