TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 13]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04419

N° Portalis DBX4-W-B7I-TRGA

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 02 Avril 2025

[T] [N] [B]

[H] [D] [M]

C/

[X] [A]

[J] [S]

[W] [A]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

en LRAR

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 02 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 février 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [N] [B],

demeurant [Adresse 10]

[Localité 1]

Représenté par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [H] [D] [M],

demeurant [Adresse 10]

[Localité 1]

Représentée par Maître Sandra HEIL-NUEZ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [X] [A],

demeurant [Adresse 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

Madame [J] [S],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparante, ni représentée

Monsieur [W] [A],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 6]

Non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 18 janvier 2022, Monsieur [B] et Madame [I], par l’intermédiaire de leur mandataire CONCEPT IMMOBILIER DU MIDI OCCITANIE, ont donné à bail à Monsieur [X] [A] un appartement à usage d’habitation (n°A09) ainsi qu’une place de parking en sous-sol situés [Adresse 12] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 483 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Par actes séparés du 07 janvier 2022, Madame [J] [S] et Monsieur [W] [A] se sont portés caution solidaire des engagements pris par Monsieur [X] [A] au titre du bail signé le 18 janvier 2022.

Les 6 septembre 2024, Monsieur [T] [N] [B] et Madame [H] [D] [M] ont fait signifier à Monsieur [X] [A] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ils ont dénoncé ce commandement de payer à Madame [J] [S] le 11 septembre 2024.

Par actes de Commissaire de justice le 21 novembre 2024, Monsieur [T] [N] [B] et Madame [H] [D] [M] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [A], Monsieur [W] [A] et Madame [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 15] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de [X] [A] de corps et de meubles et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.742,33 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 700 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et de tous les dépens et aux frais de mise à exécution.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 22 novembre 2024.

A l’audience du 21 février 2025, Monsieur [T] [N] [B] et Madame [H] [D] [M], représentés par Maître Sandra HEIL-NUEZ, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 596,89 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de février 2025 comprise.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à l’étude du Commissaire de justice le 21 novembre 2024, Monsieur [X] [A] n’est ni présent ni représenté.

Convoqué par acte de Commissaire de justice signifié par remise à domicile le 21 novembre 2024, Monsieur [W] [A] n’est ni présent ni représenté.

Convoquée par acte de Commissaire de justice signifié par remise à personne le 21 novembre 2024, Madame [J] [S] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 444 du Code de procédure civile, le président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

Aux termes de l’article 446-3 du Code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’éclairer, faute de quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

En application de l’article 184 du Code de procédure civile, le juge peut, en toute matière, faire comparaître personnellement les parties ou l’une d’elles.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 V. prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 VII. ajoute que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension permet au locataire d’éviter son expulsion, s’il se conforme aux délais et continue de payer son loyer.

En l’espèce, le bail produit indique que les bailleurs sont « Monsieur [B] et Madame [I] », sans indication complémentaire permettant de les identifier, telles que leur prénom, leur date de naissance et leur adresse. Or, l’action est intentée par Monsieur [R] [B] et Madame [H] [M], qui ne justifient pas d’un titre de propriété ou d’un élément permettant d’établir leur qualité de bailleur en dehors du bail insuffisamment précis et éventuellement erronée quant au nom de Madame [I]. Ainsi, ceux-ci ne justifient pas de leur qualité à agir, de sorte qu’il convient de rouvrir les débats pour recueillir leurs observations sur ce point et leur permettre éventuellement de justifier de leur qualité à agir.

En outre, il ressort des décomptes du 03 septembre 2024, du 06 novembre 2024 et du 17 février 2025 que Monsieur [X] [A] a payé intégralement ses loyers, jusqu’à ce que son loyer soit indexé, sans que les bailleurs ne justifient avoir procédé à la notification de l’indexation du loyer. En outre, il apparaît qu’il a ensuite fait des règlements permettant le règlement intégral de ses loyers ainsi que des pénalités et les frais de procédure qui ont été mis sur son décompte locataire par l’agence immobilière jusqu’au mois de janvier 2025 et que seul le loyer de février 2025 reste impayé.

Le juge entend mettre dans les débats le caractère injustifié et éventuellement indu des pénalités réclamées par les demandeurs, en ce que le bail ne prévoit aucunement ces pénalités et que l’article 4i) et p) de la loi du 06 juillet 1989 interdit les clauses prévoyant la perception de ce type de frais. Il convient ainsi pour les demandeurs de justifier des raisons pour lesquelles ils ont réclamés ces sommes au locataire.

Par ailleurs, compte-tenu du paiement de la dette locative le jour de la réception de l’assignation, des règlements de loyers intervenus ensuite et de la somme peu élevée de la dette, voire de la possibilité que le locataire ait procédé à son règlement avant février 2025, l’octroi de délais de paiement, y compris d’office sur le fondement de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, pourrait être opportun, mais le juge ne dispose d’aucun élément sur la situation du locataire. Il est rappelé en outre qu’en l’absence de demande du bailleur ou du locataire, le juge ne peut plus accorder des délais suspensifs de la clause résolutoire et de l’expulsion.

Il convient ainsi de rouvrir les débats pour permettre aux demandeurs de justifier de leur qualité à agir, des sommes réclamées au titre de l’indexation et des frais de relance et d’un décompte actualisé à la date de l’audience. Il convient également d’ordonner la comparution personnelle de Monsieur [X] [A] à l’audience du 23 mai 2025, afin que celui-ci puisse apporter toute explication utile sur sa situation financière et sur l’octroi d’éventuels délais de paiement, et ce même s’il règle sa dette entre temps.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et avant-dire-droit,

ORDONNONS la réouverture des débats à l’audience du vendredi 23 mai 2025 à 10h30 du juge des contentieux de la protection de [Localité 15], [Adresse 14], afin de permettre aux demandeurs de justifier de leur qualité à agir, des sommes réclamées au titre de l’indexation et des frais de relance et d’un décompte actualisé à la date de l’audience ;

ORDONNONS à Monsieur [X] [A] de comparaître personnellement à l’audience du vendredi 23 mai 2025 à 10h30 du juge des contentieux de la protection de [Localité 15], [Adresse 14], afin de produire des justificatifs du paiement des loyers et de sa situation financière ;

DISONS que la présente décision vaut convocation à l’audience de toutes les parties, qui peuvent se faire se faire assister ou représenter à l’audience par :

— un avocat ;

— leur conjoint, leur concubin ou la personne avec laquelle elles ont conclu un pacte civil de solidarité ;

— leurs parents ou alliés en ligne directe ;

— leurs parents ou alliés en ligne collatérale jusqu’au troisième degré inclus ;

— les personnes exclusivement attachées à leur service personnel ou à leur entreprise.

Le représentant, s’il n’est avocat, doit justifier d’un pouvoir spécial.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Aurélie BLANC, greffière.

La greffière, Le juge,