TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 15]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/12355 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CYEAA

N° MINUTE : 3

Assignation du :

10 Octobre 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e BERNAT et M^e COHEN

JUGEMENT

rendu le 01 Décembre 2025

DEMANDERESSES

Madame [O] [V] épouse [B]

[Adresse 5]

[Localité 10]

Madame [X] [V] épouse [F]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentés par Maître Laurine BERNAT de la SELARL JLLB AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #G0153

DEFENDERESSE

S.A.R.L. LE PETIT VERSAILLES

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentée par Maître Richard ruben COHEN de la SELASU SELASU RICHARD R. COHEN, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1887

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Elisette ALVES, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Manon PLURIEL, Greffière

DEBATS

A l’audience du 07 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 février 2001, Mme [D] [V] ès qualités d’usufruitière, Mme [X] [V] épouse [F] et Mme [O] [V] épouse [B] ès qualités de nues-propriétaires, ont donné à bail commercial à la société LE VERSEINE, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2001, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 16], afin qu’elle y exploite une activité de « commerce de vins, liqueurs, restaurant et brasserie », moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 23.856 Frs (3.636,82 euros) en principal.

Les locaux se composent comme suit aux termes du bail:

— au rez-de-chaussée d’une boutique avec dépendances comprenant une salle de café restaurant avec accès à la cave par un escalier intérieur, une pièce à usage de wc, lavabos, une cuisine et une porte d’accès à la cour ;

— en sous-sol d’une cave.

A l’échéance, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par jugement en date du 23 octobre 2013, le tribunal de commerce de Paris a prononcé la liquidation judiciaire de la société LE VERSEINE et désigné la SELAFA MJA en la personne de Maître [U] [S] aux fonctions de liquidateur.

Suivant acte sous seing privé du 11 mars 2014, la société LE PETIT VERSAILLES a acquis le fonds de commerce de la société LE VERSEINE dans le cadre de la liquidation judiciaire de cette dernière, en ce compris le droit au bail portant sur les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 16].

Par acte extrajudiciaire du 22 juin 2021, Mme [X] [V] et Mme [O] [V], désormais seules propriétaires indivises, ont fait signifier à la société LE PETIT VERSAILLES un congé pour le 31 décembre 2021, avec offre de renouvellement de son bail à compter du 1er janvier 2022, sollicitant que le loyer annuel du bail renouvelé soit fixé à la somme de 33.000 euros en principal.

Par courrier du 14 septembre 2021, la société LE PETIT VERSAILLES a accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 2022, mais s’est opposée au loyer demandé.

Faisant suite à leur mémoire préalable notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 12 novembre 2021, Mme [X] [V] épouse [F] et Mme [O] [V] épouse [B] ont fait assigner la société LE PETIT VERSAILLES devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris le 10 octobre 2022, aux fins essentiellement de voir fixer le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2022 à la somme de 33.000 euros en principal, correspondant selon elles à la valeur locative des locaux, applicable en raison de la durée effective du bail expirée, supérieure à douze ans, et, si le juge des loyers commerciaux s’estimait insuffisamment informé, de voir désigner un expert judiciaire chargé de donner son avis sur la valeur locative des locaux à la date du renouvellement.

Par jugement réputé contradictoire en date du 25 avril 2023, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment :

— constaté que par l’effet du congé avec offre de renouvellement délivré le 22 juin 2021 par Mme [X] [V] épouse [F] et Mme [O] [V] épouse [B] à la société LE PETIT VERSAILLES, le bail portant sur les locaux situés [Adresse 9] à [Localité 16] s’est trouvé renouvelé à compter du 1er janvier 2022,

— désigné, avant dire-droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, Mme [L] [J] en qualité d’expert judiciaire chargé de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er janvier 2022 au regard des dispositions des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce ainsi que R145-3 à R145-8 du même code,

— fixé le loyer provisionnel dû par la société LE PETIT VERSAILLES pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges.

Mme [J] a établi son rapport le 23 avril 2024. Elle est d’avis que la valeur locative annuelle des locaux ressort à la somme de 24.281 euros au 1er janvier 2022, correspondant à une surface pondérée de 44,15 m²p, à un prix unitaire de 550 euros/m²p/an, à une majoration de 5% pour droit de terrasses et à un abattement de 5% au titre des travaux de mise en conformité imputés au preneur par le bail.

Aux termes de leur dernier mémoire, notifié en lettre recommandée dont l’avis de réception a été signé le 28 février 2025, Mme [X] [V] épouse [F] et Mme [O] [V] épouse [B] (ci-après les consorts [V]) demandent au juge des loyers commerciaux, de :

REJETER la fin de non-recevoir soulevée par la société LE PETIT VERSAILLES,

FIXER à compter du 1er janvier 2022 le loyer annuel hors charges, hors taxes à la somme de 24.281 euros,

DIRE et JUGER que la société LE PETIT VERSAILLES est redevable de l’arriéré du loyer avec intérêts au taux légal en vertu des dispositions de l’article 1155 du code civil à compter de leur exigibilité,

FIXER le montant du dépôt de garantie à la somme de 12.140,50 euros,

RAPPELER que le jugement est assorti de l’exécution provisoire,

REJETER les moyens et demandes de la société LE PETIT VERSAILLES,

CONDAMNER la SARL LE PETIT VERSAILLES à verser à Madame [F] et à Madame [B] une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens dont les frais d’expertise.

Selon dernier mémoire en ouverture de rapport, notifié en lettres recommandées dont les avis de réception ont été signés les 5 et 6 mai 2025, la société LE PETIT VERSAILLES demande au juge des loyers commerciaux, de :

A TITRE PRINCIPAL :

DECLARER Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [O] [V] épouse [B] irrecevables en leur mémoire notifié le 10 novembre 2021,

DECLARER Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [O] [V] épouse [B] irrecevables en leur assignation signifiée le 10 octobre 2022,

DIRE que le bail est réputé conclu selon le prix en vigueur au jour de la date d’effet du congé, soit moyennant un loyer annuel de 5 101,52 € HT à effet du 1er janvier 2022,

DEBOUTER en conséquence Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [O] [V] épouse [B] de l’intégralité de leurs demandes,

A TITRE SUBSIDAIRE :

FIXER le loyer renouvelé à la somme annuelle en principal de 18 684,00 euros, toutes autres clauses du bail inchangées, à l’exception (i) de la durée du bail courant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2030 inclus et (ii) des adaptations imposées par les dispositions de la loi Pinel,

EN TOUTE HYPOTHESE :

REJETANT toutes fins, moyens et conclusions contraires ;

CONDAMNER Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [O] [V] épouse [B] à payer à la société LE PETIT VERSAILLES la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [X] [V] épouse [F] et Madame [O] [V] épouse [B] aux entiers dépens d’instance, y compris les frais d’expertise ;

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires précités des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 07 octobre 2025.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé qu’aux termes de l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. L’article 5 du même code précise que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

Il est constant que demandes tendant à voir « dire et juger » et « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

En l’espèce, la demande des bailleresses relative aux intérêts au taux légal dus sur l’arriéré de loyers résultant de la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé constitue une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné des termes « dire et juger » en lieu et place de « ordonner ».

De même la demande de la société LE PETIT VERSAILLES portant sur le prix du loyer en vigueur au jour de la date d’effet du congé, d’un montant de 5.101,52 euros par an en principal constitue une véritable prétention en dépit de l’emploi erroné du terme « dire » en lieu et place de « fixer ».

Il sera donc statué sur celles-ci.

I- Sur la compétence restreinte du juge des loyers commerciaux

L’article R.145-23 du code de commerce limite la compétence du juge des loyers commerciaux aux seules contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, les autres contestations étant portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes relevant de la compétence spéciale du juge des loyers commerciaux.

En application de cet article, il n’appartient pas au juge des loyers commerciaux de :

— statuer sur l’ajustement du dépôt de garantie consécutivement à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé,

— se prononcer sur la durée du bail renouvelé, ni sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des adaptations imposées par les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel.

A défaut d’accord des parties sur ces points, non établi en l’espèce, il leur appartiendra de saisir la juridiction compétente.

II- Sur la recevabilité du mémoire notifié le 10 novembre 2021 par les bailleresses

A titre principal, la société LE PETIT VERSAILLES excipe de l’irrecevabilité du mémoire préalable notifié par les bailleresses le 10 novembre 2021 pour avoir été délivré avant la date d’effet du congé. Selon elle, les consorts [V] ne justifiaient d’aucun intérêt à agir à cette date. Elle en déduit, d’une part, que l’assignation signifiée le 10 octobre 2022 est irrecevable faute de délivrance d’un mémoire préalable régulier et, d’autre part, que faute de saisine valable du juge des loyers commerciaux dans le délai de deux années prévu par l’article L145-60 du code de commerce, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2022 doit être fixé à la somme de 5.101,52 euros en principal, correspondant au loyer en vigueur à la date d’effet du congé.

Les consorts [V] résistent à cette prétention en faisant valoir qu’aucun texte n’impose que le mémoire préalable soit notifié après la date d’effet du congé, la seule exigence posée résidant dans sa délivrance au moins trente jours avant la saisine du juge des loyers commerciaux aux fins de fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Elles ajoutent qu’elles avaient intérêt à agir à la date de la notification de leur mémoire préalable, soit le 10 novembre 2021, puisque le principe du renouvellement de bail était acquis à cette date, la société LE PETIT VERSAILLES ayant acquiescé au renouvellement de bail offert par les bailleresses le 22 juin 2021, par courrier du 14 septembre 2021. Elles demandent donc le rejet de la fin de non-recevoir invoquée par la défenderesse.

Selon l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 31 du même code, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Il est constant que l’intérêt à agir s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

L’article R145-23 du code de commerce, dont les dispositions sont d’ordre public, précise quant à lui que les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble.

L’article R145-27 du même code ajoute que le juge des loyers commerciaux ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception par son destinataire du premier mémoire établi.

La partie la plus diligente remet au greffe son mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience. Elle y annexe les pièces sur lesquelles elle fonde sa demande et un plan des locaux. Elle y joint également le mémoire et les pièces reçus de l’autre partie.

Les mémoires et les pièces peuvent être remis en original ou en copie.

Par ailleurs, en application de l’article 50 du code de procédure civile, les incidents d’instance sont tranchés par la juridiction devant laquelle se déroule l’instance qu’ils affectent.

Le juge des loyers commerciaux est dès lors compétent pour statuer sur la fin de non-recevoir opposée par la défenderesse à la demande de fixation du loyer du bail renouvelé.

En l’espèce, les bailleresses opposent à bon droit à la société LE PETIT VERSAILLES qu’aucun texte n’impose que le mémoire préalable soit notifié après la date d’effet du congé.

De plus, elles établissent que, suite à la signification du congé avec offre de renouvellement de bail intervenue le 22 juin 2021, la société LE PETIT VERSAILLES a acquiescé au renouvellement de bail proposé par courrier du 14 septembre 2021. Il en résulte, qu’ainsi qu’elles le soutiennent, le principe du renouvellement était acquis à compter de cette date, de sorte qu’elles justifiaient d’un intérêt à agir à la date du 10 novembre 2021 où elles ont fait notifier leur mémoire préalable à la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé.

Ce mémoire est donc régulier et, partant, recevable.

Il n’est pas contesté que l’assignation introductive d’instance a été délivrée à la société LE PETIT VERSAILLES plus de trente jours après la réception par elle du mémoire préalable exigé par la loi, de sorte qu’elle est également régulière.

Par conséquent, la demande de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative introduite par les consorts [V] est recevable.

Il convient subséquemment de rejeter les fins de non-recevoir invoquées par la société LE PETIT VERSAILLES et sa demande subséquente tendant à voir fixer le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la somme de 5.101,52 euros en principal, correspondant au loyer en vigueur à la date d’effet du congé.

III- Sur le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022

Les consorts [V] sollicitent que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la valeur locative, telle qu’évaluée par l’expert judiciaire à la somme de 24.281 euros au 1er janvier 2022, en application des articles L145-33 et L145-34 du code de commerce en raison de la durée effective du bail expiré, supérieure à douze années.

La société LE PETIT VERSAILLES revendique quant à elle un loyer annuel fixé à la somme de 18.684,00 euros. Elle conteste tant la surface pondérée, que le prix unitaire et les majorations et abattement retenus par l’expert judiciaire.

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux à renouveler doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord entre les parties, la valeur locative est déterminée d’après :

1/ les caractéristiques du local considéré ;

2/ la destination des lieux ;

3/ les obligations respectives des parties ;

4/ les facteurs locaux de commercialité ;

5/ les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-34 du même code dispose qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’INSEE. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, le bail commercial signé le 28 février 2001, qui avait été consenti pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er janvier 2001, a pris fin au 31 décembre 2021, consécutivement à la délivrance du congé avec offre de renouvellement signifié le 22 juin 2021 à la société LE PETIT VERSAILLES.

Le bail expiré ayant eu une durée effective de plus de douze années, le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative, selon les critères définis par les articles L145-33 et R145-3 à R145-8 du code de commerce, ce qui n’est pas contesté par les parties.

L’article R145-3 du code de commerce prévoit que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° de sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° de l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° de ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° de l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; 5° de la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

L’article R145-6 du même code ajoute que les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R145-7 du même code dispose que les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R145-3 à R145-6. A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

L’article R145-8 du même code dispose que du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, il résulte du rapport d’expertise judiciaire établi par Mme [J] que les locaux donnés à bail :

— sont situés [Adresse 9] à [Adresse 14] [Localité 1], longue voie large et passante, à double sens de circulation reliant la [Adresse 17] (Maison de la Radio) à [Localité 13] [Adresse 18], au sein d’un arrondissement qui compte une population aisée, dans un secteur principalement résidentiel avec des commerces de proximité et comptant quelques immeubles de bureaux, bien desservi par la route et par les transports en commun, mais ne disposant pas de parking public à proximité ;

— sont implantés ans le second tronçon de l'[Adresse 11] (entre la [Adresse 19] et le [Adresse 12]), dont la commercialité est moyenne, voire faible par endroits, et bénéficient d’une commercialité de quartier (côté pair : cordonnier, auto-école, primeur, commerce de peinture, agence immobilière, salon de massage thaï, restaurant de sushi en plus des locaux sous expertise ; côté impair : restaurant, commerce de lavage de véhicules, institut de beauté, clinique vétérinaire, commerce de scooters, commerce de vélos électriques, laverie automatique et commerce de fournitures de bureau) ;

— dépendent d’un ensemble immobilier édifié en 1903, élevé sur caves, d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits, d’un sixième en léger retrait et d’un septième étage mansardé, à usage mixte, comprenant des logements en étages et locaux commerciaux au rez-de-chaussée, dont la façade est en pierres et parement de briques, la toiture en zinc et brisis en ardoise, les fenêtres équipées de garde-corps en fer forgé et le sixième étage est orné d’un balcon filant, le tout en bon état d’entretien apparent ;

— sont accessibles directement depuis l'[Adresse 11] (1) par une porte d’entrée vitrée à simple vantail donnant sur une terrasse fermée (4,60 mètres X 2 mètres) ainsi que (2) par une porte d’entrée à double vantaux également vitrée s’ouvrant sur le restaurant, et bénéficient d’une bonne visibilité grâce à un linéaire de façade de 4,50 mètres environ, à un auvent à l’enseigne LE PETIT VERSAILLES, outre les terrasses dont une terrasse ouverte (4,60 mètres X 0,60 mètres) sur le domaine public ;

— refaits en 2014 et en bon état d’entretien, comprennent un rez-de-chaussée composé d’une salle de restaurant avec bar de configuration rectangulaire et assez étroite, un WC avec lavabo et une cuisine moderne bien équipée disposant d’une sortie de secours sur cour (huisseries en aluminium, chauffage et système de production d’eau chaude électriques, vieille installation de climatisation, éclairage par suspension et spots néon, monte-charge, sol carrelé, murs peinture ou faïence et plafonds peints), et un sous-sol à usage de réserve, difficile d’accès par une trappe s’ouvrant sur une échelle de meunier métallique.

Sur la surface pondérée

Dans le cadre de la méthode par comparaison, Mme [J] a procédé au mesurage des surfaces, les plans dressés en 1995 par un géomètre-expert ne faisant pas apparaître les surfaces exactes, puis a appliqué les coefficients de pondération recommandés par la charte de l’expertise en évaluation immobilière pour les boutiques inférieures à 600 m² situées en centre-ville.

Elle est d’avis que la surface pondérée peut être fixée à 44,15 m²p pour une surface utile de 71,63 m²u, correspondant à :

Rez-de-chaussée :

Salle zone 1 20,24 m²u 20,24 m²p (coefficient de pondération 1)

Salle zone 2 16,84 m²u 13,47 m²p (coefficient de pondération 0,8)

WC 3,35 m²u 1,34 m²p (coefficient de pondération 0,4)

Cuisine 14,29 m²u 5,71 m²p (coefficient de pondération 0,4)

Sous-sol :

Réserve 16,91 m²u 3,38 m²p (coefficient de pondération 0,2)

Total 71,63 m²u 44,14 m²p.

Les bailleresses souscrivent à la surface pondérée calculée par l’expert judiciaire, tandis que la défenderesse critique les coefficients de pondération appliqués pour la cuisine, les WC et la cave.

Elle fait valoir que la cuisine est un local technique qui n’est pas accessible au public, de sorte qu’il y a lieu de lui appliquer un coefficient de pondération limité à 0,3. Elle revendique ce même coefficient pour les WC, s’agissant d’un local annexe. Enfin, elle prétend à l’application d’un coefficient de 0,15 pour la cave au motif qu’elle est difficilement accessible par l’échelle de meunier.

Toutefois, c’est à juste titre que l’expert judiciaire a retenu un coefficient de 0,4 tant pour la cuisine, qui est indispensable pour l’activité de restauration, que pour les WC accessibles à la clientèle et requis pour ce type d’activité. S’agissant de la cave, la charte en évaluation immobilière préconise des coefficients de 0,15 à 0,25 pour les annexes reliées. Au regard de l’utilité de la cave, le coefficient de 0,2 sera retenu, d’autant que les locaux disposent également d’un monte-charges.

La surface pondérée des locaux sera donc fixée à 44,15 m²p pour une surface utile de 71,63 m²u.

Sur le prix unitaire

Mme [J] a procédé à l’analyse de dix-huit références issues de locations nouvelles (de 445 euros/m²p/an à 1.037 euros/m²p/an, dont cinq relatives des activités de restauration de 541 euros/m²p/an à 1.037 euros/m²p/an, trois références issues de renouvellements amiables (323 euros/m²p/an, 435 euros/m²p/an et 522 euros/m²p/an pour des activités d’auto-école et de banque) et deux références issues de loyers renouvelés fixés judiciairement (500 euros/m²p/an et 600 euros/m²p/an pour des activités de restauration). Elle a également tenu compte de la référence de renouvellement judiciaire évoquée par M. [R] dans son rapport d’expertise judiciaire en date du 02 mars 2020 concernant les locaux de la société MARIONNAUD situés [Adresse 6] (902 euros/m²p/an).

L’expert judiciaire a précisé (1) ne pas avoir retenu les références anciennes soumises par le bailleur, (2) que le local exploité par une auto-école (522 euros/m²p/an) qui jouxte les locaux sous expertise dispose d’une moins bonne visibilité en raison de sa vitrine étroite et (3) que les locaux situés [Adresse 3] et ceux situés [Adresse 11] à partir des numéros 130/140 bénéficient d’un meilleur emplacement au plan de la commercialité.

En considération, d’une part, des éléments favorables tenant au fait que les locaux sont situés dans un arrondissement habité par une population disposant de revenus élevés, qu’ils sont bien desservis par les transports en commun, qu’ils bénéficient d’une bonne visibilité depuis la voie publique où ils disposent d’une terrasse fermée et d’une terrasse ouverte, que leur configuration est adaptée à l’activité de restauration, qu’ils sont en bon état d’entretien et bien équipés et, d’autre part, de facteurs défavorables résultant de la commercialité moyenne du secteur et de l’accessibilité à la cave par une échelle de meunier, l’expert propose de retenir un prix unitaire de 550 euros/m²p/an,

Si les bailleresses acquiescent au prix unitaire proposé par l’expert judiciaire, la société LE PETIT VERSAILLES revendique un prix unitaire de 500 euros/m²p/an pour tenir compte d’une commercialité qu’elle estime faible et non moyenne comme retenu par l’expert judiciaire. Elle estime que doivent être privilégiées les deux références de commerce de restauration exploités [Adresse 4] (541 euros/m²p/an pour une location nouvelle à effet du 1er janvier 2019) et [Adresse 2] (500 euros/m²p/an pour un renouvelle judiciaire à effet du 1er janvier 2014).

Toutefois, la commercialité de l’emplacement ne saurait être qualifiée de faible dès lors que l’expert judiciaire a constaté l’existence d’une commercialité de quartier et précise ainsi que sont exploités côté pair : des activités de cordonnier, auto-école, primeur, commerce de peinture, agence immobilière, salon de massage thaï, restaurant de sushi en plus des locaux sous expertise, et, côté impair, : de restaurant, commerce de lavage de véhicules, institut de beauté, clinique vétérinaire, commerce de scooters, commerce de vélos électriques, laverie automatique et commerce de fournitures de bureau.

Etant rappelé que le prix unitaire ne correspond pas à une moyenne des prix pratiqués et qu’il est d’usage d’écarter les références les plus extrêmes, le prix unitaire proposé par l’expert judiciaire de 550 euros/m²p/an, qui apparaît adapté, sera retenu.

La valeur locative annuelle brute des locaux ressort ainsi, au 1er janvier 2022, à la somme de 24.282,50 euros (44,15 m²p X 550 euros/m²p/an).

Sur les majorations et abattements

Mme [J] a enfin proposé de retenir une majoration de 5% pour droit de terrasses sur la voie publique et à un abattement de 5% au titre des travaux de mise en conformité imputés au preneur par le bail.

Les bailleresses acceptent ces majoration et abattement, mais la société LE PETIT VERSAILLES s’oppose à toute majoration à raison des droits de terrasse et revendique un abattement supplémentaire de 5% en raison des termes de la clause d’accession stipulée au bail.

En l’occurrence, la défenderesse a obtenu différentes autorisations pour l’exploitation de terrasses, l’une fermée et l’autre ouverte, sur le domaine public. Contrairement à ce qu’elle soutient, il convient d’en tenir compte dès lors que ces installations lui permettent non seulement d’augmenter le nombre de places assises offertes à sa clientèle, mais aussi de bénéficier d’une plus importante visibilité.

Cette majoration sera, ainsi que proposé par l’expert judiciaire, fixée à 5%, coefficient conforme aux usages.

Concernant la clause d’accession, le bail stipule que « tous travaux, améliorations, embellissements et décors quelconques qui auront pu être faits par le preneur en cours de bail, resteront à la fin dudit bail, de quelque manière et à quelque époque qu’elle arrive, la propriété du bailleur, sans aucune indemnité, à moins que ce dernier ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif. Le rétablissement ne pourra cependant pas être exigé pour les travaux dont l’exécution aurait été autorisée par le bailleur. En aucun cas, le preneur ne pourra exiger, en fin de bail, du bailleur, le remboursement des travaux d’amélioration dont il a assuré la charge »

Si les bailleresses ne contestent pas que cette clause s’analyse en clause d’accession en fin de jouissance, il convient de tenir compte de ce que la société LE PETIT VERSAILLES ne produit aucun élément aux débats relatifs aux « travaux, améliorations, embellissements et décors » qu’elle indique avoir fait exécuter au cours du bail expiré, propre à fonder l’abattement qu’elle revendique.

Faute de satisfaire à la charge de la preuve qui lui incombe de ce chef, sa demande d’abattement fondée sur la clause d’accession en fin de jouissance sera rejetée.

*

Par conséquent, au vu de l’ensemble de ce qui précède, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er janvier 2022 sera fixé à la valeur locative à la somme de 24.282,50 euros en principal, la majoration de 5% pour droit de terrasses et l’abattement au titre des travaux de mise en conformité transférés au preneur se compensant.

IV- Sur les intérêts de retard capitalisés

Les consorts [V] sollicitent, aux termes du dispositif de leur mémoire, que le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire porte intérêts au taux légal à compter de chaque échéance.

La défenderesse conclut au débouté de toutes ses demandes.

Selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile in fine, le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Ces dispositions sont applicables aux procédures écrites avec ministère d’avocat obligatoire, y compris devant le juge des loyers commerciaux, en applications des articles 840 et suivants du code de procédure civile.

En l’espèce, les demanderesses ne développent aucun moyen en fait ou en droit dans la partie « discussion » de leur mémoire, à l’appui de leur demande relative aux intérêts aux taux légal, en sorte qu’elle sera rejetée.

V- Sur les mesures accessoires

Chacune des parties ayant intérêt à la fixation du loyer en renouvellement à la valeur locative, les dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise seront partagés entre elles par moitié en application de l’article 696 du code de procédure civile.

De plus, en considération des circonstances de la cause, il convient de dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans la présente instance.

Leurs demandes respectives fondées sur l’article 700 du code de procédure civile, seront donc rejetées.

Enfin, eu égard à la date d’introduction de l’instance, l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevables devant le juge des loyers commerciaux les demandes tendant à voir :

— statuer sur l’ajustement du dépôt de garantie consécutivement à la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé,

— se prononcer sur la durée du bail renouvelé, ni sur la reconduction des clauses et conditions du bail expiré à l’exception des adaptations imposées par les dispositions de la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel,

RENVOIE les parties à mieux se pourvoir de ces chefs,

REJETTE la fin de non-recevoir élevée par la société LE PETIT VERSAILLES fondée sur le mémoire préalable notifié le 10 novembre 2021 et l’assignation subséquente délivrée le 10 octobre 2022,

DECLARE Mme [X] [V] épouse [F] et Mme [O] [V] épouse [B] recevables en leur demande de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2022 à la valeur locative,

DEBOUTE la société LE PETIT VERSAILLES de sa demande de fixation de la surface locative pondérée à 41,52 m²p,

DEBOUTE la société LE PETIT VERSAILLES de sa demande de fixation du prix unitaire à la somme de 500 euros/m²p/an,

DEBOUTE la société LE PETIT VERSAILLES de sa demande d’abattement de 5% de la valeur locative au titre de la clause d’accession stipulée au bail,

REJETTE la contestation de la société LE PETIT VERSAILLES au titre de la majoration de 5% pour droit de terrasses,

FIXE le loyer annuel du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2022 entre Mme [X] [V] épouse [F] et Mme [O] [V] épouse [B], d’une part, et la société LE PETIT VERSAILLES, d’autre part, au titre des locaux situés [Adresse 9] à [Localité 16], à la somme de 24.282,50 euros hors charges et hors taxes, correspondant à la valeur locative,

DEBOUTE Mme [X] [V] épouse [F] et Mme [O] [V] épouse [B] de leur demande au titre des intérêts légaux dus sur le différentiel de loyer résultant de la fixation judiciaire du loyer renouvelé,

REJETTE les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront supportés par moitié entre les parties, et en tant que de besoin les y condamne,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 15] le 01 Décembre 2025

La Greffière La Présidente

M. PLURIEL E. ALVES