TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

[Adresse 1]

N° RG 25/00636

N° Portalis DB2I-W-B7J-C5UQ

Minute :

JUGEMENT DU

10 Mars 2026

S.A. [Localité 2] HABITAT

C/

[L] [O]

[U] [Q]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Après débats à l’audience du 13 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire le 10 Mars 2026, sous la présidence de Nathan ALLIX,Vice-Président placé, délégué aux fonction de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Villefranche-sur-Saône, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de Lyon en date du 24 novembre 2025, assisté de Olivier VITTAZ, greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. [Localité 2] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] (07)

représentée par M^e Guillaume VANNESPENNE, avocat au barreau de VILLEFRANCHE-SUR-SAONE, avocat plaidant

D’UNE PART,

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [L] [O], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [U] [Q], demeurant [Adresse 3]

comparant (sans pouvoir de représentation pour son épouse)

D’AUTRE PART,

PIÈCES DÉLIVRÉES :

Grosse, copie, dossier

à

Grosse, copie, dossier

à

Délivrées le

FAITS PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Par acte sous seing privé du 12 février 2024, ALLIADE HABITAT a donné à bail à Monsieur

[U] [Q] et Madame [L] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]

[Adresse 5],

moyennant un loyer mensuel initial de 525,11 euros, outre 151,70 euros au titre des

avances sur charges récupérables.

Par acte sous seing privé du même jour [Localité 2] HABITAT a donné à bail à Monsieur [U]

[Q] et Madame [L] [O] un stationnement situé à la même adresse, au

deuxième sous-sol de l’immeuble, numéro de stationnement n° 161350, moyennant un

loyer mensuel initial de 29,50 euros, outre 0,86 euros à titre de provision sur charge.

En présence de loyers impayés, [Localité 2] HABITAT a fait signifier le 3 juin 2025 un

commandement de payer, de fournir les justificatifs d’assurance et une sommation de

justifier de l’occupation du logement, visant la clause résolutoire, pour la somme de

8239,04 euros à Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] pour un montant en

principal de 8066,04 euros.

Le 4 juin 2025, ALLIADE HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de

Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en

application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

[Localité 2] HABITAT a ensuite fait assigner Monsieur [U] [Q] et Madame [L]

[O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] par

acte de commissaire de justice du 4 septembre 2025, aux fins de voir :

• constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail pour défaut de

paiement des loyers et défaut d’assurance ou, à défaut, prononcer la résiliation du bail ;

• ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] desdits

lieux, ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et

la force publique ;

• condamner solidairement Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] à

payer la somme de 3532,52 euros, au titre des loyers et charges impayés outre

actualisation à l’audience ;

• condamner solidairement Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] au

paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer avec

charges et jusqu’à l’entière libération des lieux ;

• condamner solidairement Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] à

payer la somme de 300 euros en remboursement des frais irrépétibles, sur le fondement

de l’article 700 du code de procédure civile ;

• condamner Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] aux entiers dépens.

ALLIADE HABITAT a notifié l’assignation à la préfecture du Rhône par lettre

recommandée avec accusé de réception électronique délivrée le 5 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience initiale du 13 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

Lors de l’audience du 13 janvier 2026, [Localité 2] HABITAT, régulièrement représenté,

actualise l’arriéré locatif à la somme de 4516,73 euros au 5 janvier 2026, souligne les

efforts réalisés par les locataires pour parvenir à l’apurement de leur dette locative,

indique ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de

la clause résolutoire, et maintient pour le reste les demandes contenues dans son

assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions de [Localité 2] HABITAT, il

convient de renvoyer aux écritures déposées et soutenues à l’audience, conformément

aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [Q] indique bénéficier d’un appui financier grâce au fonds solidarité

logement et Action logement. Il explique avoir eu des baisses de salaires consécutives à

des absences pour maladie. Il indique que le loyer de décembre a été intégralement réglé

et que le loyer de janvier est en cours de paiement. Il propose de régler la somme de

126 euros en plus du loyer pour parvenir au règlement de l’arriéré locatif.

Madame [L] [O], bien que régulièrement assignée à étude, n’est ni présente ni

représentée.

Un diagnostic social et financier a été établi et il en a été donné lecture.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’espèce, il convient de faire application de l’article 472 du code de procédure civile

selon lequel « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge

ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien

fondée ».

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27

juillet 2023 entrée en vigueur au 29 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres

qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième

degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une

assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux

mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette

saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement

signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement

en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du

code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes

informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements

de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire

du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31

mai 1990 précitée.

Aux termes de l’article 24 III de la loi précitée, à peine d’irrecevabilité de la demande,

l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le

commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six

semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan

départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées,

suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le

logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification

s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au

dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la

première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités

fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des

modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le

bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant

l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des

expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au

diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de

son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du

présent article.

En l’espèce, [Localité 2] HABITAT justifie avoir notifié l’assignation à la Préfecture du RHÔNE

le 5 septembre 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience prévue le 13

janvier 2026.

[Localité 2] HABITAT justifie également avoir saisi la CCAPEX le 4 juin 2025, soit au moins

deux mois avant la date de l’assignation délivrée le 4 septembre 2025.

En conséquence, l’action de [Localité 2] HABITAT en résiliation du contrat de bail est

recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du contrat de bail

Il sera relevé à titre liminaire que le bailleur fonde sa demande de constat de l’application

de la clause résolutoire contractuelle à la fois sur le défaut d’assurance et sur les impayés

de loyer, sans hiérarchie de ces moyens, de sorte que s’il est fait droit à l’un il n’y a pas lieu

d’examiner l’autre.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « toute clause prévoyant la

résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des

charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit

effet que deux mois [six semaines depuis la loi du 27 juillet 2023] après un

commandement de payer demeuré infructueux. ».

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable depuis le 29

juillet 2023 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à

la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré le 3 juin 2025 soit postérieurement

à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 modifiant l’article 24 précité, et laisse un

délai de 6 semaines au locataire pour s’acquitter de sa dette locative, ce délai

correspondant au délai contractuellement prévu.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un

commandement de payer a été délivré le 3 juin 2025 à Monsieur [U] [Q] et

Madame [L] [O] pour un arriéré de loyers vérifié de 8066,04 euros et qu’il est

demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [U] [Q] et Madame [L]

[O] n’ayant pas réglé la dette locative.

Ce commandement de payer reproduit les dispositions légales et vise la clause résolutoire

contenue dans le contrat de location ainsi que les sommes impayées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

sont réunies à la date du 16 juillet 2025, à l’expiration du délai fixé par le dit

commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Dans la mesure où la résiliation de plein droit du contrat de bail est acquise pour non

paiement des loyers, il n’y a pas lieu d’examiner les autres causes de résiliation du bail.

Sur l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 comme aux termes du contrat de bail

conclu entre les parties, le locataire est tenu au paiement des loyers et charges

récupérables aux termes convenus.

En vertu de l’article 16 du code de procédure civile, Le juge doit, en toutes circonstances,

faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans

sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les

parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, [Localité 2] HABITAT produit à l’audience du 13 janvier 2026 un décompte

actualisé, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 4516,73 euros au titre des loyers

échus. Ce montant prend en compte la déduction des frais d’huissiers compris dans le

cadre d’une éventuelle condamnation aux dépens.

En l’absence de Madame [L] [O] à l’audience, le montant de la dette locative ne

peut être actualisé selon le dernier décompte fourni à l’audience, celui pris en compte

sera alors le montant du dernier décompte dont toutes les parties ont pu avoir

connaissance.

En conséquence, au regard des obligations prévues dans le contrat, Monsieur [U]

[Q] et Madame [L] [O] seront condamnés solidairement à payer à [Localité 2]

HABITAT la somme de 3532,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités impayés au

4 septembre 2025, avec intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la présente

décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-

668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la

condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le

versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de

paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa

de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le

quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le

fondement de l’article 24 V, à savoir que la décision du juge suspend les procédures

d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou

les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le

juge.

Aux termes du VII du même article, Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou

par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer

courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit

peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les

conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le

premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le

délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement

accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre

le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le

juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas

contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [Localité 2] HABITAT a donné son accord à l’audience pour la suspension des

effets de la clause résolutoire et il ressort de la lecture des pièces communiquées à

l’audience que Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] ont intégralement

payé le dernier loyer dont un décompte est fourni à l’audience, à savoir celui de

décembre 2025. La première des conditions visées à l’article précité est ainsi remplie.

Au regard des règlements d’ores et déjà effectués par les locatairse, lesquels témoignent

en outre de leur volonté de parvenir au règlement des arriérés locatifs, du montant de la

dette locative et des ressources dont justifient Monsieur [U] [Q] et Madame

[L] [O], il apparaît que l’apurement de la dette locative est envisageable dans le

cadre de délais de paiement.

Dès lors, en application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, il

convient d’accorder à Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] des délais de

paiement pour s’acquitter de la dette locative, dans les conditions détaillées au dispositif

de la présente décision.

En considération des mêmes éléments, il y a lieu de suspendre les effets de la clause

résolutoire pendant le délai accordé.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne

pas avoir joué.

Dans le cas contraire et dans les conditions fixées au dispositif de la présente décision :

• la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

• Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] devront régler à [Localité 2]

HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer plus

charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 16

juillet 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

• faute par Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] d’avoir libéré les

lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois

après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant

mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous

occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si

besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu

qu’il plaira à ALLIADE HABITAT aux frais et aux risques et périls de Monsieur [U]

[Q] et Madame [L] [O], dans les conditions prévues par l’article L.

433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera rappelé que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un

apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions

règlementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions

locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent

adressée en copie à la caisse d’allocations familiales.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est

condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en

mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] qui succombent à

l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue

aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au

titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient

compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même

d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette

condamnation.

En l’espèce, Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] seront condamnés in

solidum à payer à [Localité 2] HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du

code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est

exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, présidé par le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par

jugement mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de [Localité 2] HABITAT en résiliation du contrat de bail ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 12 février

2024 entre [Localité 2] HABITAT, d’une part, et Monsieur [U] [Q] et Madame [L]

[O] d’autre part, pour défaut de paiement du loyer et des charges, concernant le

logement situé [Adresse 6], [Localité 4] [Adresse 7]

SUR-[Localité 5] ;

CONSTATE en conséquence la résiliation du contrat de bail conclu entre [Localité 2]

HABITAT, d’une part et Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] d’autre part

à partir du 16 juillet 2025 ;

FIXE l’indemnité d’occupation qui se substitue aux loyers dès la date du 16 juillet 2025,

date de résiliation du bail, à un montant mensuel égal à celui des loyers et charges qui

aurait été dû en cas de poursuite du bail ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] à payer à

ALLIADE HABITAT, la somme de 3532,52 euros au titre des loyers, charges et indemnités

impayés au 4 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil ;

AUTORISE Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] à se libérer en 29

mensualités, comprenant 28 mensualités de 126 euros, la 29ème mensualité équivalant au

solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer

résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois

suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par ALLIADE

HABITAT sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités

encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges

ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O]

dans le délai précité ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au

titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après

l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• la clause de résiliation reprendra son plein effet ;

• la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible ;

• Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] devront régler solidairement à

ALLIADE HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du

loyer plus charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter

du 16 juillet 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux

caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

• faute par Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] d’avoir libéré les

lieux de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, deux mois

après la notification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux portant

mention de la présente décision, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous

occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si

besoin est, et le transport et la séquestration des meubles seront réalisés en tel lieu

qu’il plaira à [Localité 2] HABITAT aux frais et aux risques et périls de Monsieur [U]

[Q] et Madame [L] [O], dans les conditions prévues par l’article L.

433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que « dans le cas où le juge maintient le bail et donne des délais pour un

apurement de la dette, les aides au logement sont maintenues dans les conditions

règlementaires » (circulaire du 9 février 1999 relative à la prévention des expulsions

locatives pour impayés NOR : EQUU9900135C). La présente décision sera par conséquent

adressée en copie à la caisse d’allocations familiales.

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] aux dépens

de l’instance ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [Q] et Madame [L] [O] à payer à

ALLIADE HABITAT la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure

civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits, par le Juge et le Greffier susmentionnés ;

LE GREFFIER LE JUGE