TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/03134 – N° Portalis DBX4-W-B7I-THFF

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 17 Juin 2025

S.A. PROMOLOGIS

C/

[R] [D]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 17 Juin 2025

à SA PROMOLOGIS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 17 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 29 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [O] [G], Chargée de Contentieux, munie d’un pouvoir

ET

DÉFENDERESSE

Mme [R] [D], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-20094 du 13/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

représentée par Maître Samuel FOURLIN, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 20 avril 2023, la SA PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [R] [D] un appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 437,31€ outre 75,07€ de provision sur charges.

Le 2 février 2024, la SA PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [R] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2024, la SA PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [R] [D] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et sa condamnation au paiement :

— de la somme provisionnelle de 4665,43€, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire à l’audience, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, jusqu’à la libération effective des lieux, indexée comme le loyer, avec intérêts,

— d’une somme de 400€ euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 29 avril 2025.

La SA PROMOLOGIS, représentée par Madame [O] [G], munie d’un pouvoir, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 10351,66€, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mars 2025 comprise.

Madame [R] [D], représentée par son conseil, ne conteste pas la dette locative et sollicite :

— de lui accorder un délai de grâce quant à la mise en œuvre de la procédure d’expulsion sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— de lui accorder un échelonnement de sa dette sur 24 mois,

— de débouter le bailleur de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— de statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle fait valoir que compte tenu de son âge et de sa situation économique son relogement est très compliqué.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 5 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail du 20 avril 2023 contient une clause résolutoire (article 4-7-1) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 2766,52€ a été signifié le 2 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [R] [D] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme (561,12€). Cependant un paiement partiel n’est pas suffisant pour empêcher l’acquisition de la clause résolutoire.

A défaut de paiement de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 avril 2024. Madame [R] [D] est donc depuis cette date occupante sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a pas donc lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur la demande d’un délai supplémentaire sur le fondement de l’article L412-3 du CPCE

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que “le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités […] dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

(…)

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.”.

Aux termes de l’article L412-4 du même code, “la durée des délais prévus à l’article L412-3 ne peut, en aucun cas être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”.

En l’absence de manœuvres, de menaces, voie de fait ou de contrainte, il convient d’apprécier si la mesure d’expulsion emporte des conséquences d’une gravité plus importante que le trouble auquel elle entend mettre fin. Il faut ainsi procéder à un contrôle de proportionnalité entre les intérêts des deux parties.

En l’espèce, Madame [D] justifie de la reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé pour la période d’avril 2018 au 31 mars 2023 et ensuite d’une situation financière stable mais avec des revenus modestes, cette dernière étant âgée de 65 ans.

En revanche, malgré une assignation en justice depuis le 24 juillet 2024 et un renvoi pour préparer sa défense, elle ne justifie d’aucune diligence en vue de son relogement et la précarité ne justifie pas en soi de l’impossibilité de rechercher un logement.

Par ailleurs, il apparaît qu’au regard des délais légaux applicables sur le fondement de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution qui dispose que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement […] », la décision d’expulsion ne pourra être exécutée que deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, ce délai apparaît suffisant pour permettre à Madame [D] de se reloger dans des conditions normales sans qu’il y ait lieu de lui accorder un délai supplémentaire.

Par conséquent, elle ne justifie d’aucune circonstance permettant d’allonger les délais prévus par les articles précités et elle sera déboutée de sa demande fondée sur l’article L412-3.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La SA PROMOLOGIS produit un décompte du 29 avril 2025 démontrant que Madame [R] [D] reste devoir déduction faite des frais de procédure (130,898) la somme de 10220,77€, mensualité de mars 2025 comprise.

Madame [R] [D] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette qu’elle reconnaît à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 10220,77€ avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

En outre, l’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail, elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l’audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée soit le 1er avril 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur la demande de délai de paiement

L’article 1343-5 du code civil qui dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

A ce titre, Madame [D] verse des éléments démontrant qu’elle perçoit une retraite et un complément de revenu pour un montant de 823,71€ mais ne fait aucune proposition concrète de mensualité à verser pour apurer la dette se contentant de solliciter le délai maximal et le décompte locatif permet de constater qu’elle ne s’acquitte pas du loyer courant depuis avril 2024, soit un an.

Au regard de ses faibles ressources, de ses charges et de la dette locative très conséquente qui s’élève à 10220,77€ soit plus de 11 mois de loyers, elle ne justifie pas être en mesure, d’apurer la dette par des mensualités suffisantes y compris en retenant le délai maximal de 24 mois qui imposerait des mensualités de 425€ qui n’apparaissent pas compatibles avec sa situation financière.

En conséquence, sa demande de délai de paiement sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [R] [D], partie perdante bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la caution, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA PROMOLOGIS, Madame [R] [D] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 20 avril 2023 entre la SA PROMOLOGIS et Madame [R] [D] concernant l’appartement à usage d’habitation et un parking situés [Adresse 3] sont réunies à la date du 3 avril 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [R] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA PROMOLOGIS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS Madame [R] [D] de sa demande de délais supplémentaires sur le fondement de l’article L.412-3 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, le sort des meubles étant régis par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Madame [R] [D] à verser à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 10220,77€ (décompte arrêté au 29 avril 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 comprise) avec intérêts au taux légal à compter du 24 juillet 2024 ;

DEBOUTONS Madame [R] [D] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Madame [R] [D] à payer à la SA PROMOLOGIS à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [R] [D] à verser à la SA PROMOLOGIS une somme de 150€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonce à la préfecture qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-Présidente,