TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04351 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VSS

N° MINUTE : 9/2024

JUGEMENT

rendu le 06 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.A. ANTIN RESIDENCES, [Adresse 3]

représentée par Maître Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque E1971

DÉFENDEUR

Monsieur [E] [F], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 04 juin 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 06 septembre 2024 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 06 septembre 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/04351 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4VSS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 4 décembre 2018, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a consenti un bail d’habitation à M. [E] [F] sur des locaux situés [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 335,90 euros et d’une provision pour charges de 73,30 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2101,22 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [E] [F] le 29 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2024, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES a assigné M. [E] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion sans délai de M. [E] [F] et de tout occupant de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer actualisé augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-2081,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 février 2024, échéance de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023,

—  390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 28 novembre 2023.

A l’appui de ses demandes elle soutient que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans les délais impartis.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2024. M. [E] [F] ne s’est pas présenté à l’entretien aux fins de diagnostic social et financier.

À l’audience du 4 juin 2024, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mai 2024, s’élève désormais à 1943,96 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [E] [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La société d’HLM ANTIN RESIDENCES ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM ANTIN RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié au locataire le 28 novembre 2023 et que la somme de 2101,22 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur.

Il ressort du décompte locatif que la dette n’a pas davantage été réglée dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 janvier 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société d’HLM ANTIN RESIDENCES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 447,47 euros (373,91 euros au titre du loyer et 73,56 euros au titre de la provision pour charges selon décompte locatif).

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 29 janvier 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société d’HLM ANTIN RESIDENCES verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 mai 2024, M. [E] [F] lui devait la somme de 1943,96 euros, la dette ayant diminué ce qui est favorable au locataire.

M. [E] [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [E] [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile en ce compris celui du commandement de payer du 28 novembre 2023.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 390 euros à la demande de la société d’HLM ANTIN RESIDENCES concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 4 décembre 2018 entre la société d’HLM ANTIN RESIDENCES, d’une part, et M. [E] [F], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 29 janvier 2024,

ORDONNE à M. [E] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [E] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 447,47 euros par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 29 janvier 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [E] [F] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 1943,96 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [E] [F] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 novembre 2023 ;

CONDAMNE M. [E] [F] à payer à la société d’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 390 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 septembre 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge