TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/03758 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TL6D

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mai 2025

venant aux droits de Mme [M] [Y]

venant aux droits de Mme [M] [Y]

C/

[J] [I]

[P] [I]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à Mme [U] [V] [H]

M. [V] [K]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Mme [V] [U] [H] venant aux droits de Mme [M] [Y], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

M. [V] [K] venant aux droits de Mme [M] [Y], demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

ET

DÉFENDEURS

Mme [J] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

M. [P] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé signé le 12 janvier 2022, Madame [Y] [M] a donné en location à Monsieur [P] [I] et Madame [J] [I] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer actuel de 1.090€ provision sur charges comprise.

Madame [Y] [M] est décédée laissant pour lui succéder Monsieur [K] [V] et Madame [U] [V] épouse [Z], qui héritent de l’immeuble loué et viennent aux droits du bailleur.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré , en vain, le 26 octobre 2023.

Par acte du 17 septembre 2024, dénoncé le 19 septembre 2024 par voie électronique avec accusé de réception au Préfet de la Haute-Garonne, Monsieur [K] [V] et Madame [U] [V] épouse [Z] ont fait assigner en référé Monsieur [P] [I] et Madame [J] [I] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ l’expulsion des locataires,

‒ le paiement solidaire et à titre provisionnel, de la somme de 8.841,48€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au 6 septembre 2024,

‒ l’allocation de 500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation des locataires aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire, après réouverture des débats, était rappelée à l’audience du 14 mars 2025.

Monsieur [K] [V] et Madame [U] [V] épouse [Z], valablement représentés, maintiennent leur demande et actualisent leur créance à la somme de 14.662,29€ arrêtée au 14 mars 2025. Il demandent à être autorisé à reprendre les lieux car ils ont appris que les locataires avaient déménagé.

Monsieur [P] [I], présent à la première audience n’a pas comparu et Madame [J] [I] , assignée selon les modalités prévues aux article 656 et 658 du Code procédure civile, n’a pas comparu.

La décision était mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 19 septembre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 10 juillet 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat.

L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

Monsieur [K] [V] et Madame [U] [V] épouse [Z] font la preuve de l’obligation dont ils se prévalent en produisant le bail signé le 12 janvier 2022, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 octobre 2023 et le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 26 octobre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la Loi n°668-2023 du 27 juillet 2023 alors que le bail est antérieur, c’est donc le délai de 2 mois qui s’applique; de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par les locataires aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 26 décembre 2023.

Il convient d’ordonner leur expulsion et de les autoriser à reprendre les lieux loués après constat de commissaire de justice préalable, si ceux-ci sont vides.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, ils pourront être expulsés des lieux loués, ainsi que tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la [Localité 9] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par les locataires :

Monsieur [P] [I] et Madame [J] [I] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 14.662,29€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêtés au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision .

Ils ont occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [K] [V] et Madame [U] [V] épouse [Z] l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [J] [I] à leur verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Monsieur [P] [I] et Madame [J] [I] , succombant au principal, supporteront les dépens.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 26 décembre 2023,

CONDAMNE solidairement, à titre provisionnel, Monsieur [P] [I] et Madame [J] [I] à payer à Monsieur [K] [V] et Madame [U] [V] épouse [Z] la somme de 14.662,29€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation arrêté au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 26 décembre 2023, FIXE au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à Monsieur [K] [V] et Madame [U] [V] épouse [Z] par Monsieur [P] [I] et Madame [J] [I] et les y condamne solidairement jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur [P] [I] et Madame [J] [I] et celle de tout occupant de leur chef, des lieux loués situés [Adresse 3] à [Localité 8], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

AUTORISE Monsieur [K] [V] et Madame [U] [V] épouse [Z] à reprendre les lieux après constat d’un commissaire de justice de leur abandon,

ORDONNE que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [J] [I] à payer à Monsieur [K] [V] et Madame [U] [V] épouse [Z] la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [I] et Madame [J] [I] aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge