Copie délivrée

à

M^e Camille [D]

la SCP MAIRIN

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 7]

**** Le 23 Janvier 2026

Troisième Chambre Civile

N° RG 25/00966 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K4QH

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Le Syndicat des Copropriétaires de l’Hôtel de Chosity à [Localité 2]

représenté par son syndic la SARL PROPRIETES DE PROVENCE, agissant par son gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP MAIRIN, avocats au barreau de TARASCON, avocats plaidant

à :

M. [X] [I],

demeurant [Adresse 6]

défaillant

Mme [Z] [H],

demeurant [Adresse 6]

défaillant

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputé contradictoire suivant, en application de l’article 474 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 27 Novembre 2025 devant Valérie DUCAM, Vice-Présidente, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffière lors des débats et de M^me Aurélie VIALLE lors du prononcé, et qu’il en a été délibéré.

Postérieurement à la clôture de l’audience, par message RPVA arrivé le 27 novembre 2025 à 13h42, Me [D] se constituait pour les défendeurs sollicitant la réouverture des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H] sont propriétaires des lots 09 et 10 constitués respectivement d’un appartement et d’une terrasse au sein de l’Hôtel de Choisity à [Localité 2].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel de Chosity représenté par son syndic en exercice la SARL PROPRIETES DE PROVENCE a, par acte en date du 28 février 2025 assigné Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H] devant le Tribunal Judiciaire de Nîmes, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1231-6 du code civil, afin de :

CONDAMNER solidairement M. [X] [I] et Madame [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] de Choisity à [Localité 2] représenté par la SARL PROPRIETES DE PROVENCE agissant par son gérant en exercice :3.076,50 euros au titre des charges de copropriété selon décompte du 27 janvier 2025 arrêté au 1er janvier 2025 avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure et capitalisation;1.392,81 euros au titre des appels de fonds des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2025 ;600 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.Les entiers dépens.Il est fait renvoi aux écritures susvisées pour un plus ample exposé des éléments de la cause, des moyens et prétentions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Suivant conclusions signifiées le 26 novembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel de Chosity représenté par son syndic en exercice la SARL PROPRIETES DE PROVENCE, demande au tribunal de :

CONDAMNER solidairement M. [X] [I] et Madame [Z] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 5] de [Adresse 4] à [Adresse 3] représenté par la SARL PROPRIETES DE PROVENCE agissant par son gérant en exercice :3.918,74 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte du 25 novembre 2025 arrêté au 1er octobre 2025.600 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil.900 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.DIRE ET JUGER que la demande reconventionnelle en dommages et intérêts irrecevable en ce qu’elle est dirigée à l’encontre du syndic qui n’est pas partie à la procédure DIRE ET JUGER la présidente du tribunal judiciaire de NIMES statuant selon la procédure accélérée au fond incompétente pour connaitre d’une demande reconventionnelle à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

DIRE ET JUGER cette demande reconventionnelle infondéeCONDAMNER les défendeurs aux entiers dépens.

***

L’affaire est venue à l’audience du 22 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H] se sont présentés en personne, indiquant avoir des pièces à faire valoir.

L’avocat du demandeur indiquait qu’aucune pièce en défense ne lui avait été communiquée.

Il était expliqué aux défendeurs la nécessité de respecter le principe du contradictoire, et de transmettre toutes les pièces jugées utiles au demandeur, le cas échéant la possibilité de constituer avocat. L’affaire était renvoyée à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience du 25 septembre 2025, l’affaire était renvoyée à l’audience du 27 novembre 2025, à la demande du Syndicat des copropriétaires.

A cette audience du 27 novembre 2025, les défendeurs n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat. L’affaire a été plaidée par le demandeur et mise en délibéré au 23 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Alors que l’audience était close, Madame [Z] [H] se présentait en personne et sollicitait le renvoi de l’affaire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu l’article 481-1 du code de procédure civile (décret n°2019-1419 du 20 décembre 2019) relatif à la procédure accélérée au fond,

Vu l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel “si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

Sur la demande de ré-ouverture des débats

Il résulte de l’article 444 du code de procédure civile que « Le Président peut ordonner la réouverture des débats. Il doit le faire à chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

En cas de changement survenu dans la composition de la juridiction, il y a lieu de reprendre les débats »

Il est constant que la faculté accordée au président, d’ordonner la réouverture des débats, hors le cas où celle-ci est obligatoire, relève de son pouvoir discrétionnaire. Il convient de rappeler que la décision de réouverture des débats est une mesure d’administration judiciaire insusceptible de recours.

En l’espèce, l’affaire a été appelée à l’audience du jeudi 27 novembre à 11heures. Maître MAIRIN a attendu que l’ensemble des dossiers soient appelés afin d’attendre que Madame [H] se présente, pour plaider son dossier.

Madame [H] a saisie Maître [D] afin de rouvrir les débats. Toutefois, Maître MAIRIN s’oppose à cette demande en indiquant qu’il a attendu jusqu’à 11heures 30 pour plaider son dossier en l’absence de toute partie défenderesse, que l’assignation a été signifiée en février 2025 de telle sorte que Madame [H] et M. [I] avaient largement le temps de constituer avocat. Il précise que leur dette de copropriété est à l’origine de difficultés de trésorerie importante pour cette petite copropriété en difficulté.

Il convient de rappeler que l’assignation date du 28 février 2025 et que l’affaire a été appelée lors de l’audience du 22 mai 2025, qu’elle a été renvoyée une première fois car Monsieur [I] avait écrit à l’agence immobilière, sans que cette pièce ne soit produite. L’affaire a donc été renvoyée une seconde fois lors de l’audience de 25 septembre 2025 lors de laquelle Madame [H] et Monsieur [I] se sont présentés. La juridiction leur a conseillé de constituer avocat pour qu’ils aient le temps de préparer leur défense et faire entendre leurs arguments. Le tribunal a donc renvoyé l’affaire à l’audience du 27 novembre 2025, laissant un délai de plus d’un mois aux parties défenderesses pour constituer avocat.

Le jour de l’audience, Madame [H] est arrivée alors que l’audience était terminée. Si la constitution de Madame [H] est tardive, la réouverture des débats aurait été possible avec l’accord de la partie adverse. Le Syndicat des copropriétaires s’oppose à cette demande notamment eu égard aux difficultés de trésorerie dont il souffre.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de Madame [H] tendant à solliciter la réouverture des débats.

Sur la demande en paiement des charges de copropriétéSelon l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de ce même texte dispose par ailleurs que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

* * *

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires, demandeur, verse aux débats les documents suivants :

Le relevé de propriété.Le contrat de syndic.Les convocations aux assemblées générales, avec accusés de réception.

Les procès-verbaux d’assemblée générale en date des 14 octobre 2020, 02 novembre 2022, 24 octobre 2023, 07 novembre 2024 et 07 juillet 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2020 au 31/12/2020, 01/01/2021 au 31/12/2021, 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 et du 01/01/2026 au 31/12/2026. Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 25 novembre 2025, pour un montant total de 3.918,74 euros.Des appels de fonds et factures.La mise en demeure en date du 29 avril 2024 par courrier recommandé avec accusé de réception.

Aucune des pièces de la procédure ne permet d’établir que Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H] ont réglé les sommes réclamées dans la mise en demeure du 29 avril 2024 dans le délai de trente jours à compter de sa présentation. La condamnation sera prononcée en deniers ou quittance, au cas où des paiements auraient eu lieu sans avoir été portés à la connaissance du tribunal.

Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires notamment des procès-verbaux des assemblées générales des 14 octobre 2020, 02 novembre 2022, 24 octobre 2023, 07 novembre 2024 et 07 juillet 2025 approuvant les comptes de copropriété respectivement du 01/01/2020 au 31/12/2020, 01/01/2021 au 31/12/2021, 01/01/2022 au 31/12/2022, 01/01/2023 au 31/12/2023, 01/01/2024 au 31/12/2024 et du 01/01/2025 au 31/12/2025 et du 01/01/2026 au 31/12/2026 et votant le budget prévisionnel pour les mêmes exercices, que les comptes annuels ont été approuvés sans être contestés par les copropriétaires. Dès lors, les charges de copropriété sont bien engagées par décisions et chaque copropriétaire devient alors débiteur de ces charges.

A. Sur les charges de copropriété échues

Le syndicat des copropriétaires produit un décompte arrêté au 25 novembre 2025 sur lequel il apparait une dette de charges de copropriété d’un montant de 3.918,74 euros.

Toutefois, il apparait dans les décomptes détaillés, fournis en pièce 1 par le demandeur, que certains frais ont été comptabilisés comme étant des charges échues, alors qu’ils constituent des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir :

28/02/2025 : F ASSIGNATION PROCEDURE [I] : 58,45 euros31/01/2024 : FRAIS DE RELANCE EN RECOMMANDEE: 30 euros14/03/2024 : FRAIS DE RELANCE EN RECOMMANDEE : 30 euros29/04/2024 : F108/0242 FRAIS PROCEDURE [I] : 78,91 euros

Soit la somme totale de 197,36 euros qui a été inclue indument dans le montant des charges échues, qu’il convient de soustraire.

Le tribunal ne statuant que sur les prétentions énoncées au dispositif conformément aux dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu de traiter cette somme sur le fondement des frais de recouvrement.

Ainsi, il apparait que la somme de 3.721,38 euros (3.918,74 euros montant charges échues – 197,36 euros montant art 10-1 euros) est justifiée.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H] à payer au le Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel de Chosity représenté par son syndic en exercice la SARL PROPRIETES DE PROVENCE la somme de 3.721,38 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 novembre 2025 et ce en deniers ou quittances.

B. Sur l’exception d’inexécution.

Si le demandeur développe des moyens sur une éventuelle exception d’inexécution, force est de constater que les défendeurs n’ont saisi le Tribunal d’aucune demande en ce sens.

Dès lors, le moyen tiré de l’exception d’inexécution est sans objet.

III- Sur la demande reconventionnelle

En l’espèce, le demandeur indique que les défendeurs ont formé une demande reconventionnelle tendant à la condamnation en paiement de dommages et intérêts.

Toutefois, force est de constater qu’aucune demande n’est formulée à ce titre par les défendeurs de telle sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celle-ci.

IV- Sur la demande en dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive de l’exécution d’une obligation de somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil qui dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire

Conformément à l’article 1353 du Code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Toutefois, il n’est pas justifié que le défaut de paiement des charges par les défendeurs soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice indépendant du retard de paiement ainsi que la mauvaise foi de Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande à ce titre.

V- Sur les demandes accessoires.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H] qui succombent, supporteront solidairement les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner solidairement Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel de Chosity représenté par son syndic en exercice la SARL PROPRIETES DE PROVENCE, au titre des frais de procédure non compris dans les dépens, une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 900 euros.

Sur l’exécution provisoire.

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [Z] [H] de sa demande en réouverture des débats,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel de Chosity représenté par son syndic en exercice la SARL PROPRIETES DE PROVENCE la somme de 3.721,38 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 25 novembre 2025 et ce en deniers ou quittances,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’Hôtel de Chosity représenté par son syndic en exercice la SARL PROPRIETES DE PROVENCE la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [I] et Madame [Z] [H] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le présent jugement a été signé par Valérie DUCAM, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, Greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,