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DOSSIER : N° RG 24/00095 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TULO

JUGEMENT DU: 18/11/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DU DEPARTEMENT DE LA HAUTE-GARONNE

JUGEMENT DU 18 Novembre 2025

A l’audience publique tenue au Palais de Justice de TOULOUSE

DANS LA CAUSE ENTRE :

D’UNE PART

Etablissement public TOULOUSE METROPOLE, dont le siège social est sis [Adresse 5], représentée par Maître Christine TEISSEYRE de la SCP BOUYSSOU ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 39

D’AUTRE PART

Monsieur [E] [K], gérant de la société OPEN GRILL, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Xavier LASSUS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 269

Jean-Michel GAUCI,Vice-Président au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, désigné en qualité de Juge titulaire de l’EXPROPRIATION du département de LA HAUTE GARONNE, par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de TOULOUSE en cours de validité, assisté de Marie GIRAUD, Greffier.

A rendu, après transport sur les lieux en date du 31 Janvier 2025 et plaidoirie du 14 Octobre 2025

En présence de Charlotte [B], Inspecteur des Finances publiques, désigné pour remplir les fonctions de Commissaire du Gouvernement par le Directeur Régional des finances publiques d’Occitanie et de la Haute-Garonne, chargé des Domaines, conformément à la loi, entendu en ses observations, qui a eu le dernier la parole pour développer les conclusions déposées.

LE JUGEMENT DONT LA [Localité 10] SUIT,

RAPPEL DES FAITS ET EXPOSE DU LITIGE

[Localité 11] MÉTROPOLE poursuit la réalisation d’un projet de renouvellement urbain dans le quartier de [Adresse 7], à [Localité 11].

La maîtrise foncière du périmètre du projet est un préalable indispensable à sa mise en œuvre.

De ce fait, depuis plusieurs années, l’opérateur mène une politique d’acquisition dans le périmètre du projet de renouvellement urbain de [Adresse 7].

Afin de compléter les acquisitions déjà réalisées, [Localité 11] MÉTROPOLE a décidé de lancer une procédure d’expropriation.

L’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique et l’enquête parcellaire se sont déroulées du 23 mai au 28 juin 2023.

L’opération a été déclarée d’utilité publique suivant arrêté préfectoral du 29 décembre 2023, rectifié le 12 janvier 2024.

L’article 3 de cet arrêté autorise [Localité 11] MÉTROPOLE, pourvu de la qualité d’expropriant, à acquérir, soit à l’amiable, soit par voie d’expropriation, les immeubles nécessaires à la réalisation du projet de réaménagement urbain.

Parmi les biens à acquérir, figure un local commercial constitué du lot 39 de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis à [Adresse 12]. parcelle [Cadastre 6] BN [Cadastre 1], dans lequel la SASU OPEN GRILL exploite un commerce de restauration rapide.

L’arrêté de cessibilité a été pris le 17 avril 2024 et l’ordonnance d’expropriation rendue, le 4 juin 2024.

À défaut d’être parvenu à un accord sur le montant des indemnités d’expropriation, [Localité 11] MÉTROPOLE a saisi la juridiction de céans, selon la procédure d’urgence, suivant acte du 18 décembre 2024.

Le transport sur les lieux s’est déroulé, le 31 janvier 2025, à l’issue duquel un jugement fixant une indemnité provisionnelle à la somme de 7 000 euros a été rendu, le 11 février.

Après plusieurs renvois ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 14 octobre 2025 où l’autorité expropriante demande à la juridiction de :

Fixer le montant de l’indemnité globale revenant à la SAS OPEN GRILL à la somme de 88 225 euros comprenant une indemnité principale de 21 250 euros et une indemnité de remploi de 6 975 euros, tous préjudices confondus,

Se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de restitution du dépôt de garantie,

Rejeter toutes prétentions contraires.

Le commissaire du Gouvernement conclut à la fixation des indemnités suivantes :

Indemnité principale : 99 203 euros,

Indemnité de remploi : 8 770,30 euros,

La SAS OPEN GRILL invite la juridiction à :

Condamner [Localité 11] MÉTROPOLE au versement d’une indemnité forfaitaire, tous postes confondus, de 122 528,60 euros (incluant provision déjà versée) ;

Condamner [Localité 11] MÉTROPOLE au paiement du dépôt de garantie versé par OPEN GRILL en 2015, soit la somme de 1 300 euros,

Condamner [Localité 11] MÉTROPOLE au versement d’une somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

Assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire.

Vu les conclusions de [Localité 11] MÉTROPOLE, régulièrement représenté,

Vu les conclusions du commissaire du Gouvernement,

Vu les conclusions de la SASU OPEN GRILL régulièrement représentée,

Conformément à l’alinéa 2 de l’article 446-2-1 du code de procédure civile, la juridiction ne statuera que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examinera les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En application de l’article 455 du même code, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le bien exproprié,

Le local commercial sous déclaration d’utilité publique, d’une superficie de 65 m² (601 tantièmes en 17665èmes), est situé [Adresse 3], parcelle [Cadastre 6] BN [Cadastre 1], lot [Cadastre 4], au sein du [Adresse 8].

Le bien, composé d’une salle de restauration avec comptoir, cuisine et sanitaires, appartient à Madame [R] [Y], preneur d’un bail emphytéotique depuis le 1er septembre 1973, pour une durée de 99 ans.

Les fonds de commerce est exploité par la SASU OPEN GRILL, représentée par Monsieur [E] [K], qui a acquis le droit au bail, le 13 mars 2015 pour 20 000 euros.

Il convient d’observer que la destination des lieux prévue dans le bail est « [Localité 9] de thé », à l’exclusion de toute autre, même temporairement, etant précisé qu’il est expressément interdit au preneur de procéder à toute cuisson.

Sur la date de référence et la situation d’urbanisme,

L’article L 213-6 du code de l’urbanisme dispose que lorsqu’un bien soumis au droit de préemption fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique, la date de référence sera celle prévue au a) de l’article L. 213-4 du même code, soit pour les biens non compris dans le périmètre d’une ZAD, la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le PLU délimitant la zone dans laquelle le bien est situé.

Au cas particulier, la dernière procédure d’approbation du PLU de [Localité 11] remonte au 12 octobre 2023.

C’est cette date qui doit être retenue comme date de référence.

A ce moment là, la parcelle est située en zone UI7 du PLU de la commune de [Localité 11], soit en zone urbaine intense.

Sur les principes d’indemnisation,

Aux termes de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

Le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce les principes d’indemnisation suivants :

Article L. 321-1 : les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Article L. 322-1 : le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance d’expropriation.

L’ordonnance d’expropriation transfère la propriété du bien (article L. 222-1) et éteint tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés (article L. 222-2). C’est à cette date, soit le 4 juin 2024 au cas présent, que doivent être appréciées la consistance matérielle et juridique du bien exproprié.

Article L. 322-2 alinéa 1 : les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Article L. 322-2 alinéa 2 : les biens sont évalués selon leur usage effectif un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique.

Ces principes prévalent sur ceux édictées par le code de commerce et, notamment, sur ses dispositions codifiées en son article L. 145-14.

Sur l’indemnité principale,

Le commerçant évincé du fait d’une expropriation bénéficie, de principe, d’une indemnité principale dont le montant est égal à la valeur du fonds de commerce.

Pour la détermination de son montant, les parties conviennent de recourir à la méthode d’évaluation dite des barèmes professionnels ; méthode la plus couramment utilisée en matière d’expropriation.

Elle consiste usuellement à appliquer à la moyenne du chiffre d’affaires TTC des trois dernières années d’exploitation du fonds de commerce, un barème qui varie selon la nature du commerce et qui est établi à partir d’une étude de marché.

La méthode suppose, d’une part, de connaître le chiffre d’affaires et, d’autre part, de déterminer le barème applicable.

La SASU OPEN GRILL a dégagé les chiffres d’affaires suivants :

— exercice 2021 : 174 518 euros HT + montant TVA collectée 17 453 €, soit 191 970 euros TTC,

— exercice 2022 : 147 217 euros HT + montant TVA collectée 14 722 euros, soit 161 939 euros TTC,

— exercice 2023 : 94 502 euros HT + montant TVA collectée 9 450 euros, soit 103 952 euros TTC.

Il s’ensuit une moyenne TTC de : 152 620 euros.

Une étude de marché (code NAF 5610C) est produite par le commissaire du Gouvernement faisant apparaître un coefficient moyen de 64% entre le chiffre d’affaires retenu et le prix de cession du fonds de commerce.

Au regard de la documentation professionnelle, l’administration porte ce taux à 65%.

Ce taux, conforme à la réalité économique locale, sera retenu par la juridiction.

En conséquence, l’indemnité d’éviction s’établit à :

Indemnité principale = valeur vénale du fonds de commerce, soit : 99 203 euros (152 620 euros x 65 %)

Indemnité de remploi de 8 770,30 euros, ainsi détaillée :

5 % pour la fraction de l’indemnité inférieure ou égale à 23 000 euros, soit 23 000 euros x 5 % = 1 150 euros,

10 % pour le surplus, soit : (99 203 euros – 23 000 euros) x 10% = 7 620,30 euros.

Indemnité de déménagement,

La SASU OPEN GRILL sollicite une indemnité d’un montant de 2 528,60 euros TTC sur le fondement d’un devis émis par TS DÉMÉNAGEMENT.

Il n’est pas contesté qu’elle a libéré les lieux, courant juin 2025.

Aussi, faute de produire une facture acquittée, elle sera déboutée de sa demande.

Sur la restitution du dépôt de garantie,

La SASU OPEN GRILL fait valoir que le bailleur, [Localité 11] Métropole, n’a pas restitué le dépôt de garantie fixé à l’acte d’achat en 2015.

Cette demande, en ce qu’elle a trait à l’exécution du bail, ne relève pas de la compétence d’attribution du juge de l’expropriation, de sorte qu’elle est irrecevable devant cette juridiction.

Sur les demandes annexes,

Les dépens seront laissés à la charge de l’expropriant.

[Localité 11] MÉTROPOLE versera à la SASU OPEN GRILL la somme de 1 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, exécutoire par provision,

FIXE le montant de l’indemnité globale revenant à la SASU OPEN GRILL à la somme de 107 973,30 euros, comprenant une indemnité principale de 99 203 euros et une indemnité de remploi de 8 770,30 euros, tous préjudices confondus,

SE DÉCLARE incompétent pour statuer sur la demande de restitution du dépôt de garantie,

LAISSE les dépens à la charge de l’expropriant,

CONDAMNE [Localité 11] MÉTROPOLE à verser à la SASU OPEN GRILL à la somme de 1 800 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

Ainsi jugé par Monsieur Jean-Michel GAUCI, Vice-Président, assisté de Madame Marie GIRAUD, greffière, jugement rendu par mise à disposition au greffe, le 18 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION