TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/05643

N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFO4

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 16/03/2026

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

C/

Madame [N] [G]

Madame [I] [O]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

Madame [N] [G]

Madame [I] [O]

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 16 MARS 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. TROIS MOULINS HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Jérôme CHERUBIN, Avocat au Barreau de L’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSES :

Madame [N] [G]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

Madame [I] [O]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 avril 2023, la SA TROIS MOULINS HABITAT a donné à bail à Mme [I] [O] un pavillon situé [Adresse 3] à [Localité 4].

Suspectant l’inoccupation des lieux par la locataire, la bailleresse a mandaté un commissaire de justice pour procéder à des vérifications effectuées le 12 mars 2025, complétées les 14 et 21 mars 2025. Elles ont permis de constater sur la boite aux lettres les mentions manuscrites suivantes « [G] », « PINTO ENFANT » et « [O] ». Le commissaire de justice a en outre rencontré une femme se présentant comme Mme [G] lui ayant déclaré être hébergée dans le logement avec ses trois enfants depuis plusieurs mois.

En réponse à une sommation interpellative du 25 juin 2025, Mme [I] [O] a confirmé que sa résidence principale était désormais située au [Adresse 4] à [Localité 5] et que d’autres personnes, dont elle ignorait l’identité, résidaient dans le logement dont elle était locataire à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2025, la SA TROIS MOULINS HABITAT fait assigner Mme [N] [G] et Mme [I] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MELUN afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, la résiliation judiciaire du bail l’expulsion de Mme [I] [O] et de tous occupants de son chef, en ce compris Mme [N] [G] et de tous occupants de son chef du logement litigieux, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de dix euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir,autoriser la demanderesse à faire enlever, transférer ou séquestrer les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout endroit de son choix aux frais risques et périls de Mme [I] [O] en application de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner Mme [I] [O] à payer à la demanderesse la somme de 1595,91 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 8 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,condamner solidairement, subsidiairement in solidum, Mme [I] [O] et Mme [N] [G] à payer à la demanderesse une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer révisable majoré des charges et de l’éventuel supplément de loyer de solidarité calculés tels que si le bail s’était poursuivi et à compter de la résiliation jusqu’à la libération des lieux de tous occupants et meubles de leur chef,condamner Mme [I] [O] à lui payer la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du procès-verbal de constat, de la sommation interpellative et de l’assignation.

La requérante sollicite la résiliation du bail pour défaut d’occupation à titre de résidence principale, défaut de paiement des loyers et cessions ou sous location illicite. Ainsi, elle souligne qu’il ressort de la sommation interpellative que la résidence principale de Mme [O] n’est plus depuis plusieurs mois le logement situé [Adresse 3] à [Localité 4], alors même que le contrat de bail prévoit une résiliation en cas d’inoccupation par le locataire du logement pendant plus de 4 mois par an. Elle fait également valoir que Mme [I] [O] a installé dans l’appartement d’autres personnes sans obtenir l’autorisation du bailleur en violation de l’article 3 du contrat de bail et de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la locataire ne s’acquitte plus du règlement des loyers et provisions pour charges de manière régulière et qu’elle est redevable d’une dette de 1 225,59 euros selon décompte arrêté au 3 juillet 2025.

Lors de l’audience du 13 janvier 2026 à laquelle l’affaire a été retenue, la SA TROIS MOULINS HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 523,44 euros terme du mois de décembre 2025 inclus. Elle insiste sur le fait que le motif principal sous tendant la demande de résiliation est l’inoccupation du logement par la locataire et la cession à des occupants sans droits ni titre, et non le défaut de règlement du loyer.

Mme [I] [O] et Mme [N] [G] comparaissent. Mme [O] souligne le fait qu’elle ne sous-loue pas l’appartement mais qu’elle héberge les occupants à titre gratuit. Elle produit un courrier en date du 16 septembre 2019 qu’elle dit avoir adressé à son bailleur intitulé « objet : modification du bail », informant son bailleur qu’elle héberge depuis quelques mois Mme [G] et ses trois enfants et demandant à pouvoir les ajouter sur le contrat de bail. Elle ajoute ne jamais avoir reçu de réponse du bailleur et avoir donc continué à les héberger. Mme [N] [G] explique avoir déménagé dans le logement litigieux car elle ne souhaitait plus habiter dans un quartier sensible. Elle justifie avoir déposé une demande d’attribution de logement social depuis le 16 mai 2013 et avoir renouvelé cette demande le 21 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 16 mars 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime, régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la résiliation judiciaire

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur. En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions relatives aux rapports bailleur-locataire sont d’ordre public et s’appliquent aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, et qui constituent la résidence principale du preneur. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Par ailleurs, l’article 2 du contrat de location conclu entre Mme [O] et la SA TROIS MOULINS HABITAT stipule en son article 2 que le preneur perdra son droit au maintien dans les lieux en cas d’inoccupation du logement plus de quatre mois par an.

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

L’article 8 du contrat de bail stipule que le preneur ne peut pas céder le bail ou le sous-louer, même à titre gratuit le logement.

Or, il résulte tant des pièces versées par la SA TROIS MOULINS HABITAT que des déclarations des défenderesses à l’audience que Mme [I] [O] n ‘occupe plus le logement litigieux depuis plusieurs mois, au moins depuis juin 2025, date de la sommation interpellative.

Par conséquent, la preneuse ne satisfait pas à la condition légale et contractuelle de l’occupation personnelle des lieux, ce qui caractérise un manquement suffisamment grave à son obligation pour justifier la résiliation judiciaire du bail à son tort exclusif sans qu’il ne soit besoin d’examiner les griefs tiré de la cession illicite du bail ou de défaut de paiement régulier des loyers.

II. Sur l’expulsion des défenderesses et leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

En l’espèce, il convient de constater que Mme [G] ne bénéficie d’aucun titre pour occuper les lieux. En effet, bien que Mme [O] soutienne avoir adressé une demande au bailleur pour ajouter Mme [G] au contrat de bail, elle reconnaît à l’audience avoir décidé de continuer à l’héberger malgré l’absence de réponse du bailleur et donc en l’absence de toute modification du contrat de bail.

Le bail consenti à Mme [O] étant résilié et Mme [G] étant occupante sans droit ni titre, il convient, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, d’ordonner l’expulsion des défenderesses du logement situé [Adresse 3] à [Localité 4]. Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Les défenderesses seront donc condamnées, in solidum, au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la présente décision, dont le montant sera équivalant à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Elle sera due jusqu’à la libération effective du logement (volontaire ou des suites de l’expulsion) et matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

III. Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la SA TROIS MOULINS HABITAT produit un décompte locatif arrêté au 6 janvier 2026 laissant apparaître un solde débiteur de 523,44 euros euros, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Par conséquent, Mme [I] [O] sera condamnée à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT cette somme de 523,44 euros, au titre de l’arriéré locatif, terme du mois de décembre 2025 inclus.

IV. Sur les demandes accessoires

Mme [I] [O] et Mme [N] [G] seront condamnées in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elles seront également condamnées, in solidum, à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT a somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 12 avril 2023 entre la SA TROIS MOULINS HABITAT et Mme [I] [O] portant sur un pavillon situé [Adresse 3] à [Localité 4].

ORDONNE, en conséquence, à Mme [I] [O] et Mme [N] [G] de restituer les lieux dans un délai de 15 jouis suivant la signification de la présente décision,

AUTORISE la SA TROIS MOULINS HABITAT, à l’issue de ce délai et à défaut pour Mme [I] [O] et Mme [N] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, à faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef du logement situé [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, de tous ses accessoires, y compris si besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

RAPPELLE, par conséquent, que l’expulsion ne pourra intervenir avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux et qu’en dehors de la période de trêve hivernale,

RAPPELLE que le sort des meubles est régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2, R431-1 à R431-7 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [I] [O] et Mme [N] [G] , in solidum à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT une indemnité d’occupation à compter du prononcé de la présente décision jusqu’à la libération effective des lieux (volontaire ou des suites de l’expulsion) matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, dont le montant sera équivalant au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Mme [I] [O] au paiement de la somme de 523,44 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

DEBOUTE la SA TROIS MOULINS HABITAT du surplus de ses prétentions

CONDAMNE Mme [I] [O] et Mme [N] [G] in solidum à verser à la SA TROIS MOULINS HABITAT la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [O] et Mme [N] [G] in solidum aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire par provision,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.