TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

23 Juin 2025

N° R.G. : N° RG 22/03564 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XLXM

N° Minute : 25/

AFFAIRE

S.C.I. 15 LIARD

C/

Société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT, Société SO FOR YOU PARIS

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.C.I. 15 LIARD

68bis rue de Billancourt

92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

représentée par M^e Valérie GUILLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0166

DEFENDERESSES

Société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT

61 rue la Boétie

75008 PARIS

représentée par Maître Bernard BENAIEM de la SELEURL CABINET D’AVOCAT DU PARC MONCEAU, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : G500

Société SO FOR YOU PARIS

45-47 avenue Georges CLEMENCEAU

92000 NANTERRE

défaillant

En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Juin 2024 en audience publique devant :

Elisette ALVES, Vice-Président

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée ontradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI 15 LIARD est propriétaire d’un immeuble industriel et commercial comprenant un ensemble de bâtiments à usage d’ateliers, de magasins de stockage et de bureaux d’une surface couverte hors œuvre totale de 897 m² environ sis 44-45 avenue Georges Clémenceau 92000 NANTERRE.

En date du 04 février 2017, la SCI 15 LIARD a signé avec la société COGEDIM PARIS METROPOLE et la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT (ci-après FAI), un protocole comprenant une promesse unilatérale de vente de son bien pour un prix de 3.200.000 euros au profit de ces deux sociétés.

Cette promesse était consentie pour une période de 36 mois, durée destinée à permettre aux bénéficiaires d’effectuer l’ensemble des démarches administratives nécessaires à l’obtention d’un permis de construire. Sur cette période de 36 mois, les parties ont convenu de régulariser un bail dérogatoire entre la SCI 15 LIARD et la société FAI.

Par acte du 06 février 2017, la société 15 LIARD a consenti à la société FAI un bail dérogatoire sur les locaux en cause pour une durée de trois ans se terminant au 05 février 2020, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 130.000 euros, révisable annuellement, et payable mensuellement, le 1er de chaque mois. Ce bail autorisait la société FAI à sous-louer les locaux.

Les bénéficiaires de la promesse unilatérale de vente du 04 février 2017 n’ont pas notifié à la SCI 15 LIARD leur décision d’acquérir le bien immobilier dans les délais prévus au protocole, mais le bail signé le 06 février 2017 n’a été dénoncé par aucune des parties.

Suivant acte sous seing privé en date du 26 janvier 2021, la société FAI, qui n’a pas restitué les lieux à l’échéance du bail dérogatoire, a consenti à la société SERVICES ONLY FOR YOU (exerçant sous l’enseigne SO FOR YOU PARIS) un bail dérogatoire sur les locaux mis à sa disposition, pour une durée de vingt-quatre mois à compter du 1er février 2021, renouvelable, moyennant le versement d’un loyer annuel fixé à la somme de 48.000 euros en principal, payable mensuellement et d’avance.

Reprochant à la société FAI, sa carence dans le règlement des loyers et accessoires contractuels à l’échéance, la SCI 15 LIARD l’a fait assigner devant le juge des référés de ce tribunal par exploit d’huissier du 17 février 2021 aux fins de la voir condamner au paiement d’une provision d’un montant de 58.261,90 euros au titre de l’arriéré locatif augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 janvier 2020, date de la première mise en demeure adressée par son conseil.

Par ordonnance de référé en date du 23 juin 2021, le juge des référés a condamné la société FAI à payer à la SCI 15 LIARD une somme provisionnelle de 142.168,53 € au titre des loyers impayés selon décompte arrêté au 05 mai 2021, loyer du mois de mai 2021 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme y visée, outre les dépens et la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FAI n’a pas exécuté cette décision malgré son caractère définitif et n’a pas repris le paiement des loyers.

C’est dans ce contexte que par actes en date des 22 mars 2022 et 06 avril 2022, la SCI 15 LIARD a fait assigner respectivement la société FAI et la société SO FOR YOU PARIS devant ce tribunal aux fins de voir condamner la société FAI à lui payer la somme de 109.632 euros majorée des intérêts an taux légal à compter du 18 février 2022, prononcer la résiliation du bail conclu le 06 février 2017, ordonner aux défenderesses de restituer les locaux de la SCI 15 LIARD dans les huit jours de « 1'ordonnance à intervenir » sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de sa signification, ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef présents dans les lieux loués sis 45-47, avenue Georges Clemenceau à NANTERRE avec le concours d’un serrurier et du Préfet de police si nécessaire, et condamner la société FAI à lui payer une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 décembre 2022, la SCI 15 LIARD demande au tribunal, de :

CONDAMNER la société Financière Axel Investissement à payer à la SCI 15 Liard la somme de 323.584,13 € arrêtée au 31 décembre 2022 majorée des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2021 sur la somme de 142.168,53 € et de la condamnation qui sera prononcée pour le surplus,

PRONONCER la résiliation du bail conclu le 6 février 2017 aux torts et griefs de la société Financière Axel Investissement,

ORDONNER aux sociétés Financière Axel Investissement et So For You Paris de restituer les locaux à la SCI 15 Liard dans les huit jours de la décision à intervenir avec une astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement,

ORDONNER l’expulsion de la société Financière Axel Investissement et de la société So For You Paris et de tous occupants de leur chef qui seraient présents dans les lieux loués sis 45-47 avenue Georges Clémenceau à Nanterre (92), avec l’assistance d’un serrurier et du Préfet de police, si nécessaire,

DEBOUTER la société Financière Axel Investissement de ses demandes reconventionnelles,

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit et que rien, en l’espèce, ne s’y oppose,

CONDAMNER la société Financière Axel Investissement à payer à la SCI 15 Liard la somme de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2023, la société FAI demande au tribunal, de :

DEBOUTER la SCI 15 LIARD de l’ensemble de ses demandes,

A titre reconventionnel,

ORDONNER le remboursement par la SCI 15 LIARD à la société FAI de la somme de 671.260,76 euros,

A titre infiniment subsidiaire,

DIRE n’y avoir lieu à exécution provisoire.

En tout hypothèse,

CONDAMNER la SCI 15 LIARD à verser à la société FAI la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

La société SO FOR YOU PARIS assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice, qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée le 21 septembre 2023 et l’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2023.

Suivant bulletin en date du 11 juin 2024, la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 18 juin 2024 à 11h30 afin de permettre un changement de la composition du tribunal, consécutivement à l’absence prolongée d’un magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En outre, en application des articles 14, 15 et 16 du code de procédure civile, il convient de relever que la société SCI 15 LIARD et la société FAI ne justifient pas avoir signifié leurs conclusions à la société SO FOR YOU PARIS, tel qu’exigé par le respect du principe du contradictoire. Il sera donc statué à son égard dans les termes du dispositif de l’assignation introductive d’instance rappelés ci-dessus.

I- Sur la demande de condamnation de la société FAI au paiement de l’arriéré locatif

La SCI 15 LIARD sollicite que la société FAI soit condamnée, en exécution du bail signé le 06 février 2017, à lui payer la somme de 323.584,13 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer signifiée le 18 février 2021 sur la somme y visée et du présent jugement pour le surplus. Elle explique que l’arriéré locatif dont le paiement est poursuivi résulte des loyers contractuels impayés objet de la condamnation provisionnelle prononcée par l’ordonnance de référé pour un montant de 142.168,53 euros au titre des loyers dus jusqu’au 31 mai 2021, de ceux échus postérieurement pour la période du 1er juin 2021 au 31 décembre 2022 à hauteur de la somme de 235.331 euros et des taxes foncières 2021 (8.977 euros) et 2022 (9.908 euros), après déduction des sommes reçues directement du sous-locataire de la société FAI depuis septembre 2021 pour un montant total de 76.800 euros.

La société FAI résiste à la demande de condamnation formée à son encontre en se prévalant des dispositions de l’article L145-5 du code de commerce qui limitent à trois ans la durée des baux dérogatoires. Elle en déduit qu’à l’échéance le bail dérogatoire signé le 06 février 2017 ne s’est pas poursuivi tacitement mais s’est nové en un bail soumis au statut des baux commerciaux. Elle soutient qu’à défaut d’accord entre les parties sur le loyer de ce nouveau bail, celui-ci doit correspondre à la valeur locative et qu’eu égard à la nature des locaux, à leur état de vétusté les rendant selon elle impropres à leur destination et à l’obligation d’en dépolluer les sols, un prix unitaire de 60 euros/m²/an doit être appliqué, de sorte que le loyer annuel du bail commercial ressort au montant du sous-loyer déjà versé par la société SO FOR YOU PARIS à la SCI 15 LIARD.

Aux termes de l’article L145-5 du Code de commerce un bail dérogatoire ne peut être conclu qu’à condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. Si, à l’expiration de cette durée, et au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Il est constant que pour que le statut des baux commerciaux s’applique au nouveau bail, les conditions générales du statut doivent être remplie. Le preneur doit ainsi être titulaire d’un bail sur un immeuble ou un local et exploiter dans les lieux loués un fonds de commerce dont il est propriétaire (Pourvois n°08-14674 et n°03-11314).

Il est également de droit que faute pour les parties d’avoir conclu une nouvelle convention, le nouveau bail de neuf ans prend effet à l’expiration du bail dérogatoire aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré, sauf à voir fixer judiciairement le loyer en saisissant le juge des loyers commerciaux dans le délai de deux années prévu par l’article L145-60 du code de commerce (Pourvoi n°00-13943).

Selon l’article 1214 du code civil, le contrat à durée déterminée peut être renouvelé par l’effet de la loi ou par l’accord des parties.

Le renouvellement donne naissance à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée.

L’article 1215 du même code ajoute que lorsqu’à l’expiration du terme d’un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d’en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il n’est pas contesté par la société FAI n’a jamais exploité de fonds de commerce dans les locaux donnés à bail, qu’elle s’est limitée à donner en sous-location à compter de février 2021.

Dès lors, le fait qu’elle soit restée en possession des locaux à l’expiration du terme du bail dérogatoire signé le 06 février 2017 n’a pas eu pour effet d’entrainer, à son bénéfice, la naissance d’un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux.

Partant, arrivé à son terme, le contrat de bail dérogatoire s’est tacitement reconduit aux mêmes clauses et conditions que précédemment, pour une durée indéterminée, en application des dispositions des articles 1214 et 1215 du code civil précités.

La société FAI, qui est restée en possession, était donc redevable, à compter du 06 février 2020, d’un loyer identique à celui dû en vertu du bail dérogatoire du 06 février 2017.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention,

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des articles 1103 et 1104 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1353 du même code dispose quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, l’article 1719 du même code précise que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Il est acquis que l’obligation de délivrance prise au sens restreint de remise au preneur de la chose louée, s’impose au bailleur sans qu’il ne puisse s’en affranchir, elle est de l’essence même du contrat et porte sur un local permettant d’exercer l’activité stipulée au bail. Elle perdure pendant toute la durée du bail.

Enfin, selon l’article 488 du code de procédure civile, une ordonnance de référé ayant un caractère provisoire, cette décision n’est pas revêtue de l’autorité de la chose jugée et ne saurait trancher le principal dont les parties peuvent toujours saisir le juge du fond.

A l’appui de sa demande de paiement, la bailleresse produit notamment le bail signé le 06 février 2017 dont il résulte que les locaux, d’une surface hors œuvre totale de 896,97 m² environ, ont été donnés à bail à usage d’ateliers, de magasin de stockage et de bureaux (article II), moyennant un loyer annuel, payable le 1er de chaque mois, fixé à la somme de 130.000 euros majorée de la TVA au taux en vigueur (article V), soumis à indexation automatique annuelle à la date anniversaire du bail en fonction de l’évolution de l’indice des loyers commerciaux (article VI) et le paiement de la taxe foncière incluant la taxe sur les ordures ménagères, également majorée de la TVA (articles VII et VIII).

Les termes du bail dérogatoire dont il a été précisé plus avant qu’ils étaient reconduits à compter du 06 février 2020, la société FAI étant restée en possession des lieux loués, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

La SCI 15 LIARD produit par ailleurs les « échéanciers » des loyers appelés pour la période de février 2020 à décembre 2022, ainsi que l’ordonnance de référé en date du 23 juin 2021 lui ayant alloué une provision d’un montant de 142.168,93 au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2021 inclus.

Au vu de ces éléments, la société FAI apparaît être redevable d’un montant total de 377.499,93 euros au titre des loyers arriérés arrêtés au mois de décembre 2022 inclus.

La SCI 15 LIARD poursuit en outre le paiement des taxes foncières 2021 et 2022, mais ne produit pas les bordereaux d’appel de ces impôts, de sorte que ce chef de demande doit être rejeté.

De son côté, la société FAI ne produit aucune pièce pour démontrer que les lieux loués seraient impropres à leur destination. Et, si elle affirme avoir réglé plus de 271.000 euros à la SCI 15 LIARD à compter du mois de février 2020, elle ne verse aucun élément pour en justifier, étant relevé qu’elle ne vise pas de pièces à l’appui de ses conclusions.

En conséquence, la SCI 15 LIARD, qui indique avoir perçu directement de la société SO FOR YOU PARIS, une somme de 76.800 euros à compter de septembre 2021, justifie d’une créance certaine liquide et exigible d’un montant de 300.699,93 euros.

La demanderesse requiert que cette somme produise intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer signifiée le 18 février 2022 sur la somme de 142.168,53 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

L’article 1344-1 du code civil précise que la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En application de ces dispositions, il convient d’accueillir la demande relative aux intérêts au taux légal formée par la bailleresse.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, la société FAI sera condamnée à payer à la SCI 15 LIARD la somme de 300.699,93 euros au titre des loyers arrêtés au mois de décembre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2021 sur la somme de 246.934,17 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus.

II- Sur les demandes de résiliation du bail conclu le 06 février 2017, de restitution des locaux sous astreinte et d’expulsion

La SCI 15 LIARD poursuit la résiliation judiciaire du bail du bail conclu le 6 février 2017 aux torts et griefs de la société FAI qui n’a pas acquitté les loyers contractuels dont elle était redevable au visa des articles 1224, 1225, 1227 et suivants du code civil. Elle demande subséquemment, d’une part, que la société FAI et la société SO FOR YOU PARIS soient condamnées à restituer les lieux loués, sous astreinte et, d’autre part, que soit ordonnée leur expulsion avec le concours de la force publique à défaut de libération des lieux loués par les défenderesses ou par tout occupant de leur chef.

La société FAI, qui conclut au débouté des demandes de la bailleresse, ne développe aucune argumentation sur la demande de résiliation du bail formée à son encontre. Elle indique toutefois qu’elle s’étonne de ce que la résiliation sollicitée porte sur le bail signé le 06 février 2017, expiré au profit d’un bail commercial.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1226 du même code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1728 2° du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte de ce qui précède, d’une part, que le bail dérogatoire signé le 06 février 2020 venu à échéance le 05 février 2020 à minuit a été reconduit tacitement aux clauses et conditions contractuelles initiales, la société FAI étant restée en possession à l’échéance et, d’autre part, que celle-ci ne s’est pas acquitté des loyers contractuels à l’échéance.

Le manquement persistant de la société FAI à son obligation essentielle de paiement des loyers à l’échéance contractuelle et l’importance de la période durant laquelle elle s’est abstenue de tout règlement, y compris après avoir été condamnée par la juridiction des référés, justifient de prononcer la résolution judiciaire du contrat du bail signé le 06 février 2017 reconduit à son échéance, à ses torts exclusifs.

Il en résulte que la société FAI, devenue occupant sans droit ni titre des locaux propriété de la SCI 15 LIARD à compter du présent jugement, doit les restituer à la bailleresse libre de toute occupation.

Selon l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Aussi, pour assurer l’efficience du présent jugement, il convient, ainsi que le demande la bailleresse, d’ordonner à la société FAI et à sa sous-locataire, la société SO FOR YOU PARIS de restituer à la SCI 15 LIARD les locaux situés 45-47, avenue Georges Clémenceau à NANTERRE (92000) dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement.

A défaut de libération volontaire des locaux dans ce délai, cette obligation de libération des lieux loués sera assortie d’une astreinte de 500 euros par jour de retard, qui courra à leur encontre durant quatre mois. En outre, l’expulsion de la société FAI, de la société SO FOR YOU PARIS, et de tous occupants de leur chef des lieux loués sis 45-47 avenue Georges Clémenceau 92000 NANTERRE, sera ordonnée avec le concours de la force publique, dans les conditions précisées au dispositif.

III- Sur la demande de remboursement des loyers acquittés par la société FAI

Reconventionnellement, la société FAI sollicite que la SCI 15 LIARD soit condamnée à lui rembourser la somme de 671.260,76 euros. Elle fonde sa demande sur l’adage fraus omnia corrumpit. Elle affirme que le bail dérogatoire signé le 06 février 2017 constituait un habillage d’un complément de prix de vente anticipée de l’immeuble de la SCI 15 LIARD, objet de la promesse de vente signée le 04 février 2017. Elle soutient ainsi que le paiement des loyers dus au titre dudit bail dérogatoire, d’un montant total de 400.000 euros sur une période de trois ans, correspondait à un acompte sur le prix de vente fixé en réalité non pas à la somme de 3.200.000 euros, mais à la somme de 3.600.000 euros. Elle ajoute qu’elle n’a pas été en mesure d’exploiter les lieux qui étaient vétustes et impropres à leur destination, et qui devaient faire l’objet d’une dépollution. Elle ajoute qu’à l’issue du bail dérogatoire elle a continué de verser des avances sur le prix de vente à la SCI 15 LIARD afin de conserver le bénéfice de la promesse, dont elle déclare qu’elle s’est prorogée tacitement notamment dans l’espoir de la reprise du projet par un nouveau promoteur. Elle reproche à M. [Z], dirigeant de la SCI 15 LIARD de n’avoir finalement pas donné suite à la promesse alors que la société ICADE a manifesté son intérêt pour racheter les locaux, et d’avoir perçu des loyers acquittés sans contrepartie, justifiant que la demanderesse soit condamnée à lui rembourser la somme totale de 671.260,76 euros.

La SCI 15 LIARD lui oppose que les parties à la promesse de vente du 4 février 2017 sont convenues de conclure un bail dérogatoire dans l’attente de l’accomplissement des formalités administratives par les bénéficiaires, afin de ne pas immobiliser le bien au préjudice du propriétaire pendant toute cette période. Elle conteste avoir exigé une avance sur le prix de vente de son bien immobilier en contrepartie de la signature de la promesse unilatérale en date du 04 février 2017. Elle réitère que les parties à cette promesse de vente étaient convenues de conclure un bail dérogatoire pour la durée nécessaire à l’accomplissement des formalités administratives incombant aux bénéficiaires de ladite promesse en vue de l’obtention d’un permis de construire, ce que la société FAI a d’ailleurs reconnu dans ses conclusions régularisées le 18 juin 2021 devant le juge des référés. Elle souligne qu’elle n’avait pas vocation à réserver ses locaux à un promoteur immobilier durant trois années, sans contrepartie financière. Elle insiste aussi sur le fait que la validité du bail précaire signé le 06 février 2017 n’a jamais été remise en cause par la défenderesse avant ses conclusions du 30 novembre 2022. Elle précise également que la promesse unilatérale de vente a expiré le 03 février 2020 à minuit et réfute que celle-ci aurait fait l’objet d’une prorogation tacite, excluant que la défenderesse puisse tirer argument de la clause de substitution du bénéfice de la promesse au profit d’un autre promoteur, la société ICADE, en janvier 2022. Elle soutient que le fait que les locaux n’ont pas été occupés par la société FAI est sans incidence sur la validité du bail dérogatoire, d’autant que le bail stipulait une faculté de sous-location qu’elle a mise en œuvre. Elle réfute l’état prétendument vétuste des locaux et la pollution alléguée du site. Elle souligne que la société FAI ne verse aucun élément de preuve pour étayer ses affirmations, qui sont de surcroît contredites par le fait que la société FAI a donné les locaux en sous-location à la société SO FOR YOU PARIS qui les exploite depuis février 2021. Enfin, elle insiste sur le fait que la société FAI est un professionnel de l’immobilier et qu’elle a signé le protocole d’accord dont elle prétend remettre en cause l’économie. Selon elle, la société FAI, partie à cette convention, ne peut invoquer une fraude, qui est fermement contestée, à laquelle elle aurait nécessairement participé, nul ne pouvant se prévaloir de sa propre turpitude.

Selon les articles 1103 et 1104 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

En application de l’adage fraus omnia corrumpit, tout acte entaché de fraude peut faire l’objet d’une action en nullité, la fraude s’entendant d’un acte accompli intentionnellement dans le dessein de préjudicier aux droits de tiers ou de contourner une règle de droit.

Il résulte par ailleurs de l’adage nemo auditur propriam turpitudinem allegans, que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, selon protocole signé entre la SCI 15 LIARD, d’une part, la société COGEDIM et la société FAI, d’autre part, la demanderesse a consenti le 04 février 2017 une promesse de vente portant sur le bien immobilier dont elle est propriétaire des lieux loués sis 45-47 avenue Georges Clémenceau 92000 NANTERRE, pour une durée de trois ans destinée à leur permettre d’obtenir les permis de construire nécessaires à leur projet immobilier, à la société COGEDIM et la société FAI.

Ce protocole stipule en page 2 : « compte tenu du délai prévisionnel de réalisation, la SCI 15 LIARD va procéder à la signature d’un bail précaire avec la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT prévoyant une faculté de sous-location ainsi qu’un loyer de 130.000 € HT/an payable mensuellement le 1er de chaque mois… ».

Par ailleurs, il prévoit en son article 12 « Indemnité d’immobilisation » que « les parties conviennent de stipuler l’absence d’indemnité d’immobilisation ».

Enfin, le bail dérogatoire régularisé le 06 février 2017 précise en son article XIII-Clauses spécifiques « il est convenu entre le bailleur et le preneur qu’une vente dont le montant est fixé à la somme de 3,2 Millions d’Euros (Trois millions Deux Cent Mille Euros) net vendeur qui ne pourra avoir lieu qu’au bout de 36 mois soit 5 février 2020, auquel il convient d’ajouter les honoraires d’agence de la société CSI Entreprise (74, route de Sartrouville 78230 Le Pecq) d’un montant de 80.000 € HT (Quatre vingt Mille Euros Hors Taxes) interviendra au bout des 36 mois ou à la fin de leur extension éventuel après obtention des autorisations administratives et bancaires par le Preneur. »

Les termes clairs et précis de ces conventions, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties et s’imposent au tribunal.

Il s’évince de ces stipulations contractuelles que le bail dérogatoire signé le 06 février 2017 et le protocole portant promesse de vente en date du 04 février 2017 sont intimement liés, le premier étant destiné à permettre l’indemnisation de la SCI 15 LIARD dans l’attente du dénouement de la promesse prévue au plus tard trois ans plus tard.

Outre que la société FAI y a consenti en pleine connaissance de cause, ainsi qu’elle l’a expressément reconnu devant le juge des référés en ces termes : « la raison pour laquelle le « bail » a été signé s’évince des circonstances mêmes dans lesquelles ledit contrat a été conclu : ainsi la SCI LIARD a sollicité d’être indemnisé le temps de l’immobilisation de son immeuble et dans l’attente du dénouement de la promesse de vent. », elle ne démontre pas en quoi l’opération juridique susvisée serait frauduleuse ou illicite, alors que l’indemnité d’immobilisation du bien objet d’une promesse de vente est d’usage courant, et que le recours à un bail autorisant la sous-location était économiquement intéressant pour elle, le paiement de l’indemnité s’en trouvant échelonné et, au moins partiellement, financé par les sous-loyers dont elle pouvait bénéficier en cas de sous-location des locaux, tel qu’autorisé par le bail dérogatoire.

Le fait que la société FAI n’ait jamais exploité les lieux est sans incidence sur la validité du bail dérogatoire alors au surplus qu’il est établi qu’elle a valablement pu donner les locaux en sous-location ainsi que cela lui était autorisé.

Enfin, il appartenait à la société FAI, qui ne démontre pas que la promesse de vente aurait été prorogée, si elle ne souhaitait plus être redevable des loyers, de dénoncer le bail en temps utile, dès lors que la promesse de vente était devenue caduque faute pour son partenaire, la société COGEDIM, de vouloir y donner suite.

Aucune fraude imputable à la SCI 15 LIARD n’étant caractérisée par la société FAI, sa demande tendant au remboursement d’une somme de 671.260,76 €, par ailleurs non étayée en son quantum, sera rejetée par le tribunal.

IV – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société FAI, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient de condamner la société FAI à payer à la SCI 15 LIARD une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société FAI sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE inopposables à la société SO FOR YOU PARIS les conclusions notifiées par voie électronique par la SCI 15 LIARD le 22 décembre 2022 et celles notifiées dans les mêmes formes par la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT le 28 avril 2023,

CONDAMNE la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT à payer à la SCI 15 LIARD la somme de 300.699,93 euros au titre des loyers arrêtés au mois de décembre 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2021 sur la somme de 246.934,17 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail signé le 06 février 2017 reconduit à son échéance, aux torts exclusifs de la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT,

ORDONNE à la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT et à la société SO FOR YOU PARIS de restituer à la SCI 15 LIARD les locaux situés 45-47, avenue Georges Clémenceau à NANTERRE (92000) dans un délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement.

CONDAMNE, à défaut de libération volontaire dans ce délai, la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT et à la société SO FOR YOU PARIS au paiement d’une astreinte de 500 euros par jour de retard au bénéfice de la SCI 15 LIARD, qui courra à leur encontre durant quatre mois,

ORDONNE, à défaut de libération volontaire des lieux loués sis 45-47, avenue Georges Clémenceau à NANTERRE (92000), dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT et de la société SO FOR YOU PARIS et de tous occupants de leur chef des locaux situés 45-47, avenue Georges Clémenceau à NANTERRE (92000) avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

ORDONNE, en tant que de besoin, le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les locaux situés 45-47, avenue Georges Clémenceau à NANTERRE (92000), aux frais, risques et périls de la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT après avoir été listés, décrits avec précision et photographiés par le commissaire de justice chargé de l’exécution,

DEBOUTE la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT à payer à la SCI 15 LIARD la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société FINANCIERE AXEL INVESTISSEMENT aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,