TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 25/00160

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWKJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 28 Août 2025

[W] [Z]

C/

[V] [X]

[Y] [U]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à M. [W] [Z]

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 28 août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [W] [Z]

demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [V] [X]

demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Madame [Y] [U]

demeurant [Adresse 5]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28 février 2023, M. [W] [Z] a donné à bail à M. [V] [X] et Mme [Y] [U] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 800 € et 130 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [W] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 juillet 2024 pour un montant de 3686 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 02 janvier 2025, M. [W] [Z] a ensuite fait assigner M. [V] [X] et Mme [Y] [U] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [V] [X] et Mme [Y] [U] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et l’évacuation de tous les biens meubles des lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de les condamner solidairement au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 3682 € avec les intérêts au taux légal et actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux,

*de 600 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la Ccapex, du coût de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 07 mars 2025, M. [W] [Z] a maintenu les demandes de son assignation et actualisé le montant de sa demande en paiement à la somme de 5590 euros. Il s’est opposé aux demandes reconventionnelle formées par M. [V] [X] et a fait valoir que, de surcroît, le bail n’a pas été reconduit à sa date et qu’il a été constaté par huissier de justice que les locataires se maintiennent dans les lieux depuis le 1er mars 2025 sans droit ni titre.

M. [V] [X] a comparu en personne et a reconnu le montant de la dette locative, mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 250 € par mois en règlement de l’arriéré. Il a précisé qu’il doit passer en commission d’attribution d’un logement social le 11 mars 2025 et qu’ils quitteront les lieux dès que possible. Il a affirmé avoir versé en décembre 2024 une somme importante et qu’il a également réglé le loyer le 15 février 2025. Il a exposé percevoir un revenu de 2000 euros et que sa compagne perçoit un revenu de 1800 euros mais qu’elle souffre de maladie. Il a précisé qu’ils ont trois enfants, lesquels résident avec eux et que le bailleur veut reprendre son bien pour le revendre et que leurs relations sont conflictuelles.

Bien que convoquée par acte de commissaire de Justice signifié à étude le 02 janvier 2025, Mme [Y] [U] n’était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe, date à laquelle il a été ordonné la réouverture des débats pour l’audience du 06 juin 2025,afin de permettre aux parties de faire leurs observations et de fournir toute pièce utile sur le congé délivré aux locataires en ce que, lors de l’audience, le demandeur a fait valoir que le bail n’a pas été reconduit car il a délivré congé pour vendre avec effet au 1er mars 2025 mais sans pour autant produire ledit congé, lequel doit prévaloir sur l’acquisition de la clause résolutoire.

A l’audience du 06 juin 2025, M. [W] [Z] a maintenu ses demandes et actualisé sa demande en paiement à la somme de 8.452 euros, se rapportant à ses pièces. Il précise produire les éléments demandés quant au congé délivré.

M. [V] [X] et Mme [Y] [U] avisés de la date d’audience par courrier rencommandé en date du 30 avril 2024, révenus “pli avisé non réclamé”, ne sont ni présents ni représentés.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

SUR LE CONGE POUR VENDRE

L’article 25-8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, prévoit que :

“I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué. (…)

En l’espèce, l’instance a été introduite par assignation délivrée le 02 janvier 2025, au visa des articles 24 et 25-3 de la loi du 06 juillet 1989, sur le fondement de l’acquisition de la clause résolutoire, ses effets étant susceptibles d’être suspendus par des délais de paiement accordés aux locataires en application de l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 au contraire du congé pour vendre.

Pour autant, la demande additionnelle de validation de congé présentée par le demandeur doit prévaloir sur l’acquisition de la clause résolutoire puisque, dans ce cas, à défaut de reconduction du bail à son échéance, les occupants qui se maintiennent dans les lieux deviennent occupants sans droit ni titre.

S’agissant d’un bail relatif à un logement meublé, tel que cela ressort du contrat de bail produit aux débats intitulé « bail d’habitation résidence principale meublée », l’article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose des conditions à la validité du congé en termes de forme, n’est pas applicable.

Le bail a été signé le 28 février 2023 pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction. Il arrivait donc à la prochaine échéance le 28 février 2025.

M. [W] [Z], par acte de commissaire de justice remis à étude le 26 novembre 2024, a signifié à M. [V] [X] et Mme [Y] [U] sa volonté de ne pas renouveler le contrat de bail à compter du 28 février 2025, date de son renouvellement, afin de lui permettre de vendre son bien.

Il s’ensuit que les conditions de forme requises par l’article 25-8 I susvisé sont parfaitement respectées, à savoir un congé signifié par acte d’huissier, le respect du préavis de trois mois et l’indication d’un des motifs visés par la loi, et en l’occurrence la volonté de vendre le logement, sans que le congé aux fins de vente, s’agissant d’une location meublée, ne doive indiquer, à peine de nullité le prix et les conditions de la vente projetée afin de permettre au locataire d’accepter l’offre de vente pendant les deux premiers mois du délai de préavis.

Le congé délivré par M. [W] [Z], et dont la validité n’est pas contestée par M. [V] [X] et Mme [Y] [U], absents à l’audience de réouverture des débats, est donc régulier en la forme et il convient de le valider.

M. [V] [X] et Mme [Y] [U] n’ont pas restitué le logement à la fin du bail.

En conséquence de ces éléments, il y a lieu de constater l’occupation sans droit ni titre de M. [V] [X] et Mme [Y] [U] du local d’habitation meublé appartenant à M. [W] [Z] depuis le 28 février 2025 et d’ordonner leur expulsion, et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique.

Dès lors que l’article 25-8 I dernier alinéa susvisé énonce que le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué, à l’expiration du délai de préavis, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de voir prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [W] [Z] produit un décompte démontrant que M. [V] [X] et Mme [Y] [U] restent lui devoir la somme de 7652 € à la date du 06 juin 2025, incluant juin 2025, le règlement de 2886 euros réalisé après du commissaire de justice en décembre 2024 ayant bien été pris en compte. Il n’y a toutfois pas lieu de prendre en compte le solde du montant du dépôt de garantie dès lors que cette somme ne relèvent pas des loyers et des charges et qu’il ne s’agit pas d’une somme acquise au bailleur.

M. [V] [X] et Mme [Y] [U] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront donc condamnés solidairement à payer à M. [W] [Z] cette somme de 7.652€, à titre provisionnel.

Par ailleurs M. [V] [X] et Mme [Y] [U] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 28 février 2025, causant ainsi un préjudice au bailleur. Ils seront donc solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 28 février 2025.

L’arriéré de l’indemnité d’occupation pour la période du 28 février au 30 juin 2025 étant déjà comprise dans la somme ci avant ordonnée, M. [V] [X] et Mme [Y] [U] seront solidairement donc condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu du congé délivré aux locataires, ceux-ci ne peuvent pas solliciter des délais de paiement sur 36 mois et la suspension des effets de la lclause résolutoire en application de l’article 24 V et VII de lal oi du 06 juillet 2989 mais ils peuvent prétendre aux délais de l’article 1343-5 du code civil.

Lors de l’audience du 07 mars 2025, M. [V] [X] avait formé une demande de délai de paiement par mensualité de 250 euros.

Pour autant, il ressort du décompte locatif produit que les locataires n’ont procédé à aucun règlement depuis le mois de décembre 2024 de sorte que la dette a augmenté de façon considérable pour atteindre la somme de 7.652 euros.

Ainsi depuis la tenue de l’audience du 07 mars 2025, les locataires n’ont procédé à aucun versement ni pour régler leur loyer courant ni pour commencer à apurer la dette locative alors qu’ils affirmaient leur capacité à s’acquitter de la dette par mensualités de 250 euros.

Or, le montant de la dette telle qu’arrêtée correspond sur 24 mois à un remboursement mensuel de 320 euros, soit une somme bien supérieure à la demande initiale. En outre, il doit être pris en considération qu’ils vont devoir exposer des frais de relogement.

En conséquence, M. [V] [X] sera débouté de sa demande en délai de paiement

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [X] et Mme [Y] [U], partie perdante, supporteront solidairement la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [W] [Z], M. [V] [X] et Mme [Y] [U] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

VALIDE le congé délivré par M. [W] [Z] le 06 novembre 2024 pour le 28 février 2025 ;

CONSTATE l’occupation sans droit ni titre de M. [V] [X] et Mme [Y] [U] concernant l’appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [X] et Mme [Y] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de présente décision ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [X] et Mme [Y] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, M. [W] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS solidairement M. [V] [X] et Mme [Y] [U] à payer à M. [W] [Z] à titre provisionnel la somme de 7.652 € (décompte arrêté au 06 juin 2025, incluant le mois de juin 2025) ;

DEBOUTONS M. [V] [X] de sa demande en délai de paiement ;

CONDAMNONS solidairement M. [V] [X] et Mme [Y] [U] à payer à M. [W] [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l’arriéré dû au titre de l’indemnité d’occupation pour la période courant du 28 février 2025 au 30 juin 2025 étant déjà comprise dans la somme ci-avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [X] et Mme [Y] [U] à payer à M. [W] [Z] une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [X] et Mme [Y] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente