TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 12]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 24/04685 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUJ3

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Janvier 2025

[N] [R]

C/

S.C.I. VILLEMUR LOCATION, représenté par Monsieur [E] [Y] en sa qualité de Gérant.

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Janvier 2025

à M^e LAHIRLE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 28 Janvier 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [N] [R], demeurant [Adresse 9]

représentée par M^e Maëva LAHIRLE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

S.C.I. VILLEMUR LOCATION, représenté par Monsieur [E] [Y] en sa qualité de Gérant., dont le siège social est sis [Adresse 11]

représenté par M. [E] [Y], gérant de la SCI VILLEMUR LOCATION

FAITS ET PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé signé le 31 août 2023, la SCI VILLEMUR LOCATION a donné en location à Madame [N] [R] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial de 450€ charges comprises.

Madame [R] se plaignait d’anomalie sur la production d’eau-chaude et du chauffe-eau puis durant l’hiver d’une consommation électrique anormalement élevée, un dysfonctionnement de la ventilation dans le cellier, ainsi qu’une mauvaise isolation dans le logement, désordres qui ont provoqué de l’humidité dans le logement ainsi que des moisissures.

Après avoir sollicité en vain son bailleur notamment pour faire réaliser des travaux, Madame [X] a fait intervenir un expert amiable mandaté par son assurance qui a réalisé une expertise amiable le 20 mars 2024 qui confirmait l’existence de désordres.

Suite à la requête de Madame [N] [R], elle était autorisée par ordonnance du

18 décembre 2024 à faire assigner en référé d’heure à heure la SCI VILLEMUR LOCATION afin notamment d’obtenir la réalisation d’une expertise judiciaire, ce qu’elle faisait par acte de commissaire de justice du 19 décembre 2024.

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire était retenue et plaidée à l’audience du

10 janvier 2025.

Madame [N] [R], représentée par son conseil, maintient ses demandes dans les termes de son assignation et sollicite :

— de désigner un expert chargé de visiter l’habitation, décrire les désordres dont elle est affectée notamment en raison du défaut d’isolation, de présence d’humidité et de désordres électriques, de donner les éléments techniques permettant d’apprécier les responsabilités et indiquer les travaux nécessaires pour y remédier, en apprécier le coût et la durée d’exécution, déterminer si un relogement sera nécessaie et si oui en fixer la durée, fixer les préjudices subis,

— d’ordonner au bailleur de la reloger si son maintien dans les lieux est impossible pour la durée de l’expertise et/ou de remise en état du logement,

— suspendre à titre provisionnel, l’exigibilité du loyer ou tout le moins le ramener à une moindre somme,

— condamner la SCI VILLEMUR LOCATION à lui verser la somme provisionnelle de 3500€ à valoir sur la réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner la SCI VILLEMUR LOCATION à lui verser la somme de 1500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En défense, la SCI VILLEMUR LOCATION, représentée par son gérant Monsieur [Y], indique qu’il ne s’oppose pas à la mesure d’expertise et qu’il a fait certains travaux notamment dans la salle de bain et des radiateurs qui ont été changé. Il précise avoir proposé de régler la facture d’électricité. S’agissant du ballon d’eau il indique que le problème est réglé. Concernant l’aération il reconnaît qu’elle n’est peut être pas aux normes mais précise que la VMC fonctionnait lors de l’état des lieux d’entrée et qu’il n’était pas au courant d’un dysfonctionnement. Il ajoute avoir proposé deux autres logements à Madame [R] qui les a refusé et être prêt à lui laisser un autre appartement.

La décision était mise en délibéré au 10 mars 2025, avancé au 28 janvier 2025.

MOTIFS :

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. ».

Au soutien de sa demande d’expertise, Madame [N] [R] produit :

— des photographies de l’habitation,

— la facture d’électricité du 17 septembre 2024 d’un montant de 1361,56€ TTC pour la consommation du 1/09/23 au 13/08/24,

— des attestations de témoins relatant des problèmes d’eau chaude, d’isolation et de froid ainsi que de moisissures dans l’appartement,

— les courriers du 10 octobre 2024 et du 25 janvier 2024 envoyés à son bailleur afin de lui signaler les désordres et de lui demander de mettre en conformité le logement notamment remettre un ballon d’eau chaude en état de fonctionnement et revoir l’isolation du logement,

— le rapport de l’expert mandaté par la MATMUT du 20 mars 2024, l’expertise ayant été réalisée en présence de la SCI VILLEMUR LOCATION, rapport qui mentionne que les consommations du compteur électrique apparaissent anormales au vue de la configuration de l’appartement et de la composition du foyer (appartement de 50m2 – 1 seul occupant), Madame [R] atteignant sur les trois mois les plus froids presque la consommation moyenne annuelle attendue pour une configuration de ce type, que les façades en brique et/ou pierre sur l’extérieur ne bénéficient pas d’une isolation, que le DPE fourni est inexploitable car non pertinent, que les entrées d’air froid sont importantes dans la chambre, qu’une fenêtre est ouverte entre le 1er et 2ème étage de l’immeuble, que les fenêtres de l’appartement du 1er étage sont également ouvertes, que des carences dans l’isolation sont donc relevées de même qu’un phénomène de remontées par capillarité sur le bas des façades de l’immeuble. L’expert estime que l’isolation du logement est réputée responsable de la surconsommation électrique constatée mais que des éléments restent en suspens et pourraient expliquer une partie de la surconsommation (installation électrique de l’immeuble, état de vétusté du chauffe-eau…)

— le courrier du Maire de [Localité 13] du 3 janvier 2025 indiquant qu’il a été constaté le 10 décembre 2024 par les services de la mairie un défaut de propreté et d’entretien des parties communes, un défaut d’éclairage des parties communes, une forte présence d’humidité dans le logement accompagné de développements de moisissures, un défaut de fonctionnement de la ventilation mécanique dans la salle d’eau, une installation de chauffage insuffisante pour assurer le confort vis-àvis du froid selon les dires de la locataire, une absence de DPE. Il est également mentionné que le bailleur a été mis en demeure de réaliser la mise en conformité du logement quant à ces désordres.

La requérante produit donc des justificatifs suffisants établissant les éléments de fait et de droit d’un litige possible et la nécessité de l’expertise demandée qui, en tout état de cause, n’est pas contestée et rejoint l’intérêt de chacune des parties dans la perspective d’une défense loyale de leurs droits respectifs, sans préjudicier au fond.

Au regard des désordres non contestés et persistant en l’état des pièces communiquées, ainsi que de la nécessité de voir déterminer leur origine dans le cadre du litige opposant les parties, il convient de faire droit à la demande d’expertise selon les modalités ci-dessous exposées.

Les frais d’expertise seront avancés à frais partagés par la demanderesse et la SCI VILLEMUR LOCATION qui a tout intérêt également à cette expertise puisqu’elle est propriétaire du bien concerné qui, étant rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

Sur la demande de relogement

En vertu de l’article L521-3-1 du Code de la construction et de l’habitation, “I.-Lorsqu’un immeuble fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser ou que les travaux prescrits le rendent temporairement inhabitable, le propriétaire ou l’exploitant est tenu d’assurer aux occupants un hébergement décent correspondant à leurs besoins.

A défaut, l’hébergement est assuré dans les conditions prévues à l’article L. 521-3-2. Son coût est mis à la charge du propriétaire ou de l’exploitant”.

En l’état des pièces communiquées et en l’absence d’interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser le logement litigieux ou de l’exécution de travaux dont il serait établi qu’ils rendent le logement inhabitable, cette demande apparaît prématurée.

Il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de suspension ou de réduction des loyers

La demande de suspension ou diminution des loyers est prévue à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 et peut être invoquée au soutien d’une indécence du logement, le temps de la réalisation de travaux nécessaires à la mise en conformité du bien.

En l’état de l’expertise ordonnée, la nature des travaux à réaliser devant être déterminée, la demande de suspension des loyers se heurte à une contestation sérieuse, le juge des référés n’étant pas compétent pour ordonner une telle mesure.

Il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur la demande de provision

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

Le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut donc allouer que des sommes provisionnelles à condition que l’existence et l’ampleur du préjudice soit démontré.

Si l’existence de certains des désordres subis par Madame [R] apparaît démontrée, seule l’expertise permettra de déterminer les responsabilités de chacun et l’importance des désordres dans l’habitation de la requérante. La demande de Madame [R] de provision à valoir sur son préjudice de jouissance apparaît donc prématurée sans rapport d’expertise dans la mesure où son indemnisation se heurte en l’état à une contestation sérieuse.

Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef et il appartiendra à la partie la plus diligente, après le dépôt du rapport d’expertise, de saisir la juridiction du fond.

Sur les frais accessoires

Madame [N] [R] a fait preuve de patience et utilisé tous les recours amiables dont elle disposait pour remédier aux désordres du logement en vain. Il lui sera alloué la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les dépens seront supportés par la SCI VILLEMUR LOCATION.

DÉCISION :

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

ORDONNONS une expertise confiée à :

Monsieur [I] [O], [Adresse 7], Tél : [XXXXXXXX02], courriel: [Courriel 8]

et à défaut

Monsieur [Z] [K], [Adresse 3], Tel :[XXXXXXXX01] Courriel : [Courriel 14]

avec mission, parties présentes ou dûment convoquées, de :

recueillir les explications des parties et de tout sachant dont l’audition lui paraît utile,se faire communiquer toutes les pièces et documents nécessaires, même s’ils sont détenus par des tiers,convoquer les parties et visiter en leur présence (ou ces dernières dûment convoquées) le logement situé [Adresse 5] , en l’espèce une maison,décrire et énumérer les désordres constatés dans le logement et visés notammet dans l’assignation en terme de défaut d’isolation, de présence d’humidité et de désordres électriques, en rechercher l’origine et en déterminer la cause,donner les éléments techniques permettant d’apprécier les responsabilités en cause,indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, en apprécier le coût et la durée d’exécution,décrire les désagréments et préjudices éventuellement subis par l’occupante des lieux et dire si les désordres ont été de nature par leur importance à rendre le logement impropre à sa destination (logement indécent) ou si sans le rendre impropre, sont de nature à générer un préjudice de jouissance et un préjudice matériel, et proposer un chiffrage de ces préjudices ou donner les éléments permettant de chiffrer ce préjudice,se faire communiquer les factures de chauffage et d’électricité afin de vérifier si les consommations sont en rapport avec la taille de l’appartement,plus généralement, fournir tous les éléments permettant de se prononcer sur les responsabilités et de chiffrer tous les chefs de préjudices.

DISONS que l’expert pourra se faire assister, s’il le juge utile, de tout sapiteur de son choix dans une spécialité autre que la sienne,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Toulouse, service du contrôle des expertises, [Adresse 4] , dans le délai de SIX MOIS, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

DISONS que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS qu’en cas de refus de sa mission ou d’empêchement légitime, l’expert ci-dessus désigné sera remplacé par ordonnance rendue sur simple requête,

DISONS que, sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, Madame[N] [R] et la SCI VILLEMUR LOCATION devront consigner chacun au greffe du tribunal, une somme de mille euros (1000 €), par chèque libellé à l’ordre du régisseur d’avances du Tribunal judiciaire de Toulouse, dans le mois de la notification de l’avis d’appel de consignation faite par le greffe, sous peine de caducité de la présente désignation conformément l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

Ce chèque sera adressé, avec les références du dossier (R.G. n°24/4685) au greffe du Tribunal judiciaire de Toulouse, service des expertises, TJ de Toulouse, [Adresse 4].

Enjoignons

au demandeur ou son conseil de fournir immédiatement à l’expert, toutes pièces utiles à l’accomplissement de la mission ;

au défendeur ou son conseil de fournir aussitôt que possible et au plus tard 8 jours avant la première réunion, les documents, renseignements, réclamations indispensables au bon déroulement des opérations ;

DISONS qu’à défaut d’obtenir la remise des pièces qui lui sont nécessaires, l’expert pourra être autorisé par le juge chargé du contrôle des expertises à déposer son rapport en l’état ;

RAPPELONS à l’expert qu’il ne pourra concilier les parties mais que si elles viennent à se concilier, il constatera que sa mission est devenue sans objet ; qu’en cas de conciliation partielle, il poursuivra ses opérations en les limitant aux questions exclues de l’accord ;

AUTORISONS Madame [N] [R] à séquestrer le montant des loyers courants dûs sur un compte de la CARPA à compter de la signification de la présente décision et jusqu’au dépôt du rapport d’expertise judiciaire ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de relogement ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de suspension de paiement des loyers ou de réduction des loyers ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de Madame [N] [R] de provision à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance ;

CONDAMNONS la SCI VILLEMUR LOCATION à payer la somme de 400€ à Madame [N] [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI VILLEMUR LOCATION aux dépens de l’instance ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

Le Greffier Le Vice-Président