TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 11]

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/00464

N° Portalis DBX4-W-B7J-TZFC

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B25/

DU : 09 Juillet 2025

S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domiciliés en cette qualité audit siège.

C/

[P] [W]

Copie revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 09 Juillet 2025

à la SCP D’AVOCAT MARGUERIT BAYSSET

Copie certifiée conforme délivrée

à toutes les parties le 09/07/25

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mercredi 09 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 13 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. CITE JARDINS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domiciliés en cette qualité audit siège,

dont le siège social est sis [Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par Maître Isabelle BAYSSET de la SCP D’AVOCATS MARGUERIT – BAYSSET, avocats au barreau de TOULOUSE substituée par M^e Benoît SCHINTONE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [P] [W],

BAT A LOGEMENT 66

[Adresse 1]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 13 décembre 2021, la SA CITE JARDINS a donné en location un logement meublé à M. [P] [W] dans une résidence universitaire située [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 292,75 euros, incluant les prestations obligatoires, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 décembre 2024, la SA CITE JARDINS a fait assigner M. [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, aux fins de voir, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L353-22 du code de la construction et de l’habitation :

— constater que M. [P] [W] ne dispose d’aucun titre d’occupation en raison de l’arrivée à terme du contrat ;

— constater qu’il ne dispose pas d’un droit au maintien dans les lieux ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de M. [P] [W] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner M. [P] [W] à lui payer au titre des loyers impayées la somme de 2.521,47 euros arrêtée au 20 novembre 2024, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges,

— le condamner à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

A l’audience du 13 mai 2025, la SA CITE JARDINS, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance à la somme de 3481,29 euros, selon décompte en date du 06 mai 2025.

Au soutien de ses prétentions, la SA CITE JARDINS fait état de la fin du contrat liant les parties outre la constitution d’une dette locative. Elle ne forme pas d’observations sur la loi applicable au contrat de bail.

Bien que régulièrement assigné à l’étude du commissaire de justice, M. [P] [W] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 09 juillet 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, en application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend, et, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite puisqu’il porte atteinte au droit de propriété protégé par la Constitution.

SUR LE STATUT JURIDIQUE APPLICABLE AU TITRE D’OCCUPATION LITIGIEUX

Il ressort des éléments produits que le logement occupé par M. [P] [W] est soumis aux dispositions des articles L.631-12 et suivants du code de la construction et de l’habitation relatifs aux résidences universitaires, en ce qu’il s’agit d'“une résidence jeunes” que le contrat de bail fait mention (page 1) d’installations collectives auxquelles les locataires ont accès et qu’il conditionne l’accès au logement aux dispositions de l’article L 353-22 dudit code qui prévoit que “Les bailleurs peuvent louer, meublés ou non, des logements faisant l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 351-2 et d’une autorisation spécifique permettant de réserver tout ou partie des logements d’un programme à des jeunes de moins de trente ans, mentionnés aux cinquième et septième alinéas du III de l’article L. 441-2. Les jeunes de moins de trente ans, occupant les logements à ce titre, ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux.

Le contrat de location est d’une durée maximale d’un an, renouvelable dès lors que l’occupant continue de remplir les conditions d’accès à ce logement.”

Il est par ailleurs, justifiée de l’arrêté préfectoral en date du 12 novembre 2019 portant agrément en résidence universitaire de l’immeuble dans lequel se situe le logement, qui précise également que l’immeuble comporte à la fois des locaux privatifs meublés et des locaux affectés à la vie collectives permettant l’exercice d’activité ou de loisirs.

Ainsi, ce bail est soumis à une réglementation spécifique qui exclut le droit au maintien dans les lieux de l’occupant et il échappe aux dispositions protectrices de l’article L.632-1 du code de la construction et de l’habitation en vertu de l’article L.632-3 du même code ainsi qu’au titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 en vertu de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989.

SUR [Localité 10] D’OCCUPATION ET LA DEMANDE D’EXPULSION

L’article L631-12 du code de la construction et de l’habitation dispose que la résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale

dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Ces résidences peuvent faire l’objet d’une convention conclue en application de l’article L. 831-1 lorsqu’elles bénéficient d’une autorisation spécifique délivrée par le représentant de l’Etat dans le département. Les modalités d’octroi de cette autorisation spécifique sont définies par décret. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d’un an. Il peut être renouvelé dès lors que l’occupant continue à remplir les conditions précisées au présent article. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

En l’espèce, il résulte des éléments produits que M. [P] [W] est entrée dans les lieux par le biais d’un bail conclu le 13 décembre 2021 avec la SA CITE JARDINS pour une durée d’un an, soit du 13 décembre 2021 au 12 décembre 2022 à minuit.

La clause relative à la “durée” du bail (page 2) stipule :

“Il est précisé que ce contrat de location ne peut être conclu pour une durée inférieure à 1 mois et ne pourra avoir une durée supérieure à 12 mois à compter de la prise d’effet du bail. Toutefois le présent contrat pourra être renouvelé sous réserve que le locataire continue de remplir les conditions d’accès au logement conformément à l’article L. 353-22 du CHH. Toute demande de renouvellement devra impérativement avoir été notifiée au bailleur par lettre recommandée un mois avant la date indiquée à l’alinéa 1 de la présente clause, accompagnée de l’avis d’imposition des revenus de l’année N-2.”

Il en ressort qu’il n’était prévu aucune reconduction tacite du contrat. Dans ces conditions la prorogation ne peut intervenir que par accord de renouvellement des parties et sous réserve des conditions visées par l’article L. 353-22 susvisé.

M. [P] [W], absent aux débats, ne justifie pas avoir sollicité son maintien dans les lieux.

Pour autant, dans son assignation (page 4), la demanderesse indique qu’au terme du contrat M. [W] n’a pas restitué les clés et a procédé à des versement irréguliers mais qu’elle a tenté de trouver une solution amiable en lui proposant le bénéfice d’un renouvellement.

Il en ressort qu’elle reconnait elle-même avoir consenti à ce renouvellement et qu’elle n’invoque ensuite des loyers impayés qu’à compter de mars 2024, et par suite l’absence de renouvellement du contrat.

Il en résulte que le bail est arrivé à terme sans reconduction à la date du 12 décembre 2024 à minuit.

M. [P] [W] sera dès lors considéré comme dépourvu de droit à occuper le logement depuis le 13 décembre 2024 et il pourra ainsi être procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef dans les termes du dispositif à défaut de départ volontaire des lieux.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie toutefois que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier en tant que de besoin.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT AU TITRE DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF ET DE L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

M. [P] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de fin du contrat en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA CITE JARDINS produit un décompte démontrant que M. [P] [W] reste lui devoir la somme de 3.481,29 euros à la date du 06 mai 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date, échéance d’avril 2025 incluse, telle que demandée à l’audience, le juge ne pouvant statuer au delà de la demande formée.

M. [P] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 3.481,29 euros.

M. [P] [W] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er mai 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [P] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SA CITE JARDINS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que le contrat de location conclu le 13 décembre 2021 entre la SA CITE JARDINS et M. [P] [W] concernant le logement meublé situé au [Adresse 2] est arrivé à terme le 12 décembre 2024 en l’absence de renouvellement;

ORDONNE en conséquence à M. [P] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ;

DEBOUTE la SA CITE JARDIN de sa demande de suppression des délais pour quitter les lieux;

DIT qu’à défaut pour M. [P] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,la SA CITE JARDINS pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [P] [W] à verser à la SA CITE JARDINS la somme de 3.481,29 euros (décompte arrêté au 06 mai 2025 incluant la mensualité d’avril 2024), correspondant à l’arriéré de loyers, prestations obligatoires et indemnités d’occupation ;

CONDAMNE M. [P] [W] à verser à la SA CITE JARDINS une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui de la loyer et des prestations obligatoires, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE M. [P] [W] à verser à la SA CITE JARDINS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [W] aux dépens;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présente