TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/00377 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TYWW

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 12 Juin 2025

[C] [T]

C/

[G] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 12 Juin 2025

à M^e GROC

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 12 Juin 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargé des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Alyssa BENMIHOUB Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 11 Avril 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [C] [T], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

M. [G] [L], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Mylène TROLONG, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [C] [T] a donné à bail à Monsieur [G] [L] et à Madame [W] [B] un appartement à usage d’habitation (n°B53) et un parking au 2ème sous-sol (n°111), situés [Adresse 7] à [Adresse 9] ([Adresse 3]), par contrat signé électroniquement prenant effet au 3 janvier 2022, moyennant un loyer initial de 625 euros et une provision pour charges de 100 euros.

Madame [W] [B] a informé l’agence immobilière qu’elle n’était plus colocataire par courrier reçu le 20 novembre 2023 et a formé une demande de désolidarisation concernant le paiement des loyers.

Par ailleurs, des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [C] [T] a fait délivrer à Monsieur [G] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 16 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.277,01 euros.

Monsieur [C] [T] a ensuite fait assigner Monsieur [G] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé le 20 janvier 2025.

Aux termes de l’assignation, il a sollicité de :

— Constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au 17 décembre 2024 et, en conséquence :

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [L] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique en vertu des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— Ordonner que faute par Monsieur [G] [L] de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— Condamner Monsieur [G] [L] au paiement :

— à titre provisionnel de la somme de 3.783,51 euros, mensualité de décembre 2024 incluse, représentant les loyers et charges impayés à la date de l’assignation, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant actuel du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail soit le 17 décembre 2024 jusqu’à son départ effectif des lieux, laquelle indemnité sera indexée tout comme le loyer, et avec intérêts de droit,

— de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— de tous les frais et dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières.

Après renvoi, à l’audience du 11 avril 2025, Monsieur [C] [T], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 6.099,29 euros, selon décompte en date du 09 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse.

Monsieur [G] [L] a comparu représenté par son conseil, n’a pas contesté la dette, a demandé à se maintenir dans les lieux et a donc sollicité la suspension de la clause résolutoire, a sollicité la mise en place d’un échéancier et offert de régler en plus du loyer courant la somme de 252,50 euros par mois afin d’apurer la dette et a demandé de débouter le bailleur de ses demandes.

Il a précisé avoir retrouvé un emploi à durée indéterminée en qualité de serveur depuis décembre 2024 et percevoir un salaire d’environ 2.300 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I – SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 22 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 17 octobre 2024.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable à la présente espèce, le contrat de bail ayant était conclu avant la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [G] [L] le 16 octobre 2024 pour un montant en principal de 2.277,01 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 17 décembre 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [C] [T] produit un décompte justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 5.964,07 euros en date du 09 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse, et frais de commissaire de justice déduits.

Monsieur [G] [L] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera en conséquence condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.964,07 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

« V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, il n’est pas justifié du paiement du loyer courant, soit celui d’avril 2025, par Monsieur [G] [L] avant l’audience, le loyer étant payable le premier jour ouvrable du mois selon les dispositions contractuelles, sa demande de suspension de la clause résolutoire est donc irrecevable.

En conséquence, Monsieur [G] [L] sera débouté de sa demande de suspension de la clause résolutoire et son expulsion sera ordonnée.

Monsieur [G] [L] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Enfin, compte de sa situation financière, Monsieur [G] [L] sera autorisé à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [T], Monsieur [G] [L] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet au 3 janvier 2022 entre Monsieur [C] [T] d’une part et Monsieur [G] [L] d’autre part relatif à un appartement à usage d’habitation n°B53 et un parking au 2ème sous-sol (n°111), situés [Adresse 7] à [Localité 10], sont réunies à la date du 17 décembre 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [G] [L] de sa demande de suspension de la clause résolutoire;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [G] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [G] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [C] [T] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à verser à Monsieur [C] [T] à titre provisionnel la somme de 5964,07 euros, selon décompte en date du 09 avril 2025, mensualité d’avril 2025 incluse ;

AUTORISONS Monsieur [G] [L] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 250 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut du paiement d’une seule mensualité, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à payer à Monsieur [C] [T] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 17 décembre 2024 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 1er mai 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] à verser à Monsieur [C] [T] la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente